Har hyresgäster rätt att överklaga en detaljplan?

Det snabba och enkla svaret på frågan om hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan är:
Ja, hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan.

Sakägare & Nyttjanderättsinnehavare

En vanlig missuppfattning är att hyresgäster inte har rätt att överklaga en detaljplan då de inte ingår i sakägarkretsen.

Att hyresgäster, bostadsrättshavare och boende inte är sakägare är korrekt då man med begreppet sakägare i första hand menar ägare till fast egendom. Hyresgäster, bostadsrättshavare och andra boende besitter dock en nyttjanderätt och har sedan plan- och bygglagen (1987:10), ÄPBL, samt plan- och bygglagen (2010:900), PBL, fått möjligheten att överklaga1)Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14..

Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.
Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.

Vem har rätta att överklaga?

Inom kort (1 juli 2018) kommer förvaltningslagen (1986:223) ersättas av den nya förvaltningslagen (2017:900). I sammanfattningen nedan har jag använt mig av uttryck från den nya förvaltningslagen (2017:900) då uttrycket att ”ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt” stämmer överens med hur rätten att överklaga tillämpats i olika fall.

Antagligen kommer även hänvisningar till förvaltningslagen i plan- och bygglagen korrigeras så att de hänvisar till korrekt paragrafer när den nya förvaltningslagen träder i kraft.

Sammanfattning av vad förvaltningslagen, FL, och plan- och bygglagen (PBL) säger om vem som har rätt att överklaga antagandet av en detaljplan:

  • ”Kommunala beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas till mark- och miljödomstolen” (13 kap. 2 a § PBL).
    Kommentar: Denna paragraf ger rätten att överklaga beslutet om att anta en detaljplan.
  • ”Bestämmelser om vem som får överklaga beslut som avses i 2 a, 3, 5 och 6 §§ [PBL2)Min kommentar] finns i 22 § förvaltningslagen (1986:223)” (13 kap. 8 § PBL).
    Kommentar: Här hänvisar plan- och bygglagen till förvaltningslagen.
  • ”Ett beslut får överklagas av den som beslutet angår, om det har gått honom emot och beslutet kan överklagas” (förvaltningslagen (1986:223) 22 § fram till 2018-06-30, förvaltningslagen (2017:900) 42 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Här ger förvaltningslagen rätten att överklaga till den som (1) beslutet angår, och som (2) beslutet har gått emot.
  • ”Ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt.” (Förvaltningslagen (2017:900) 41 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Den nya förvaltningslagen, som träder ikraft 1 juli 2018, förtydligar att beslutet även ska påverka någons situation på ett sådant sätt att man påverkas betydligt. Detta ligger i linje med hur man normalt resonerar. Vad som är en betydlig påverkan kommer dock att fortsätta vara öppet för tolkning.
  • ”Ett beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas endast av den som före utgången av granskningstiden skriftligen har framfört synpunkter som inte har blivit tillgodosedda.
    Den inskränkning i rätten att överklaga som följer av första stycket gäller inte om
    1. beslutet har gått emot sakägaren genom att förslaget ändrats efter granskningstiden, eller
    2. överklagandet grundas på att beslutet inte har tillkommit i laga ordning.” (13 kap. 11 § PBL)
    Kommentar: En viktig del är att man även inkommit med synpunkter som inte blivit tillgodosedda innan granskningstiden för detaljplanen löpt ut. Synpunkterna ska inkomma inom samrådstiden eller granskningstiden. Det räcker dock med att man inkommit med synpunkter i samrådsskedet med synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Det föreligger även här ett tolkningsutrymme gällande om synpunkterna blivit tillgodosedda eller ej. Här är inte alltid kommun och berörda överens, och saken får ibland prövas i domstol.

Premisserna för att kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan

Premisserna för att du som hyresgäst ska kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan är med andra ord:

  1. Du har inkommit med synpunkter under planprocessen, antingen under samrådstiden eller granskningstiden, men senast före utgången av granskningstiden.
  2. Beslutet att anta detaljplanen har gått dig emot.
  3. Beslutet att anta planen påverka din situation på ett inte obetydligt sätt.

Kommentar: Frågan som kvarstår, efter att samtliga premisser är uppfyllda, är vad som definieras som påverkan på ett ”inte obetydligt sätt”. Här skulle jag säga att det är upp till dig som klagande att bevisa för domstolen att du påverkas på ett betydligt sätt.

Läsvärt

Lagar

 

Fotnot   [ + ]

1. Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14.
2. Min kommentar

Plankostnadsavtal: Bilagor. (Konsten att skriva tydliga plankostnadsavtal).

Denna artikel spinner vidare på min tidigare artikel gällande klarspråk, tydlighet och begriplighet i kommunala sammanhang.

Artikeln är skriven på ett sätt som förutsätter att du sedan tidigare besitter en del kunskap gällande vad detaljplanering innebär, hur ett planarbete påbörjas, att möjligheten att ta ut en utgift för detta arbete finns reglerat i  12 kap. 8 och 9 §§ plan- och bygglagen (2010:900), samt att kostnaden regleras av en taxa beslutad i kommunfullmäktige.

Annars rekommenderar jag en läsning av Sveriges Kommuner och Landstings information gällande ​Taxa, plan- och bygglov, samt kapitel 12 i plan- och bygglagen.

I denna artikel ger jag förslag på tre bilagor som jag rekommenderar att man har med i ett plankostnadsavtal för att göra beräkningen av plantaxan tydlig och transparent.

Om man väljer att dela upp det i tre bilagor, en bilaga, eller på något annat sätt väver in informationen i plankostnadsavtalet är inte det viktiga, utan det är informationen i dessa bilagor som är viktigt.

Anledningen till att jag delar upp informationen är att jag (1) vill skilja på avtal och underlag, och (2) skilja på de olika momenten som leder fram till den beräknade kostnaden.

Några förslag på hur man skriver plankostnadsavtal ger jag inte i den här artikeln, här fokuserar jag enbart på bilagorna.

Sist i artikel kan du ladda ner exempel på bilagorna i Word-och Pdf-format.

Vad är ett plankostnadsavtal?

Plankostnadsavtalet är det avtal som skrivs mellan kommunen och exploatören, och ”ger byggnadsnämnden möjlighet att få ersättning för kommunens kostnader för att upprätta eller ändra detaljplaner”1)SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.. Avtalet kan läggas upp på olika sätt, men i grunden reglerar det hur kostnaden för planarbetet beräknas och när denna kostnad ska betalas. Skrivs det inget plankostnadsavtalet i detta läge har kommunen möjlighet att ta ut kostnaden i bygglovsskedet (under förutsättningen att kommunen antagit en taxa för detta).

I det här exemplet kommer jag att utgå från Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 20112)Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016 som innehåller ett förslag till hur kommunens taxebestämmelser kan utformas, samt att vi väljer att debitera utifrån bedömd byggrätt, BTA (Bruttoarea) + OPA (öppenarea).

Varför bilagor?

Det är lätt att tro att alla som jobbar med exploatering är insatt i hur man beräknar plantaxa. Så är dock inte fallet. Både som handläggare och som exploatör finns det många inblandade som inte är vana vid dessa avtal, samt byts många gånger både handläggare på kommun och ansvariga hos exploatör ut under arbetets gång. Att vara tydlig innebär också att många missförstånd kan undvikas.

Vilken information och vilka  bilagor som jag rekommenderar att man använder baserar jag på de diskussioner jag haft med exploatörer och de frågor, gällande plankostnadsavtal, som uppkommit både inför och under planarbeten.

Bilagor till plankostnadsavtal

De bilagor jag rekommenderar att man har är:

  1. Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
  2. Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.
  3. Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Samt rekommenderar jag att man förklarar de begrepp man använder, och hänvisar till de standarder och dokument man använder som underlag. T ex förklarar begrepp såsom:

  • BTA: Bruttoarea (BTA) utgörs av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan angiven begränsning för mätvärdhet.
  • OPA: Öppenarea (OPA) utgörs av helt eller delvis öppna areor inrättade för vistelse eller förvaring i anslutning till en byggnad. Öppenarean begränsas av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning.
  • BYA: Byggnadsarea (BYA) är den area som en byggnad upptar på marken. Öppenarea (OPA) ingår i byggnadsarean.
  • mPBB och PBB: Milliprisbasbelopp (mPBB) utgör en tusendel av gällande prisbasbeloppet (PBB). Prisbasbeloppet beräknas enligt 2 kap 7 § socialförsäkringsbalken (2010:110). För att få fram milliprisbasbelopp divideras prisbasbeloppet med 1000.

Och hänvisar till dokument såsom t ex:

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning

Bilaga 1 ger en enkel överblick av det aktuella området. Är det flera exploatörer som skriver plankostnadsavtal inom samma plan rekommenderar jag även att man markerar vilken del av planområdet (inklusive allmän platsmark) som avses med planavtalet för den specifika exploatören.

Detta för att minimera oron för att exploatören betalar för något som de själv inte kommer att bygga.

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.

 

Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.
Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter

Bilaga 2 svarar på vilket underlag man använt för att beräkna planavgiften.

Detta möjliggör att exploatören kan se om något misstolkats eller borde ändras, och man slipper få frågan ”Hur kom ni fram till det”?

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter
Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Bilaga 3 innehåller formeln för beräkning, och de variabler som använts i formeln för att beräkna plantaxan. I detta fall utgår jag från formeln i Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 2011”. Andra beräkningsmodeller och taxor kan gälla i din kommun.

Detta gör beräkningen transparent och exploatören har möjlighet att dubbelkolla att beräkningen stämmer.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.
Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner exempeldokumentet med bilagorna.
Word-format | Pdf-format

Fotnot   [ + ]

1. SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.
2. Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016

Rättspraxis: Gestaltningskrav vid bygglov, i relation till bestämmelser i detaljplanen. (Mål nr: P 9218-16)

I denna artikelserie, gällande rättspraxis, avhandlar jag olika domstolsbeslut som berör plan- och bygglagen, miljöbalken, jordbalken, förvaltningslagen och andra intressanta lagar som berör samhällsplaneringen.

Framförallt belyser jag hur de olika domarna kan hjälpa till att avgöra hur en detaljplan kan och bör utformas för att uppnå kravet om att tydligt reglera den avsedda bebyggelsen, byggnadsverk och miljön utan att vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte1)Plan- och bygglag (1987:10).

Inläggen är öppna för diskussion, och ambitionen är framförallt att rättsfallen som tas upp ska kunna ge vägledning under planarbetet för planhandläggare, bygglovshandläggare, övriga tjänstemän, länsstyrelsen, byggherrar och övriga kommunmedlemmar mm.

Bakgrund

I det här målet fastslog Mark- och miljööverdomstolen Uppsala kommuns beslut att avslå Jernhusen Uppsala Eldaren AB:s ansökan om bygglov, då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Domen kan ge en vägledning gällande hur långt man kan tänkas behöva redovisa gestaltningskrav i planhandlingarna (plankarta och planbeskrivning).

Mål nr: P 9218-16
Datum för avgörande:
 2017-05-16
Länk till målet: 
P 9218-16
Länk till planhandlingarna: Plankarta & planbeskrivning
Lag: Plan- och bygglag (1987:10) (vid antagande av detaljplan) & Plan- och bygglagen (2010:900) (vid bygglovsprövning)

Vad hände?

  • 2004-10-25: Detaljplan för Uppsala Central, Östra stationsområdet, Uppsala kommun antogs i kommunfullmäktige.
  • 2014-08-28: Uppsala kommun beviljar en ansökan om bygglov.
  • 2015-07-09: Uppsala kommun beviljar en ansökan om ändring av tidigare bygglov , gällande förändrad storlek av byggnaden.
  • 2015-12-16: Plan- och byggnadsnämnden avslår Jernhusen Uppsala Eldaren AB:s ansökan om bygglov då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.
  • Jernhusen Uppsala Eldaren AB överklagar hos Länsstyrelsen i Uppsala län.
  • 2016-05-20: Länsstyrelsen i Uppsala län av bedömer att Uppsala kommun gjort en korrekt bedömning av bygglovsansökan och fastställer kommunens beslut att avslå ansökan om bygglov.
  • Jernhusen Uppsala Eldaren AB överklagar länsstyrelsens beslut hos Mark- och miljödomstolen.
  • 2016-10-13: Mark- och miljödomstolen bifaller överklagandet och upphäver länsstyrelsens beslut och visar ärendet åter till Uppsala kommun för fortsatt handläggning.
  • Uppsala kommun överklagar mark- och miljödomstolens beslut hos Mark- och miljööverdomstolen.
  • 2017-05-16: Mark- och miljööverdomstolen fastställer kommunens beslut att avslå ansökan om bygglov då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Utformning av detaljplanen

Planens syfte

Detaljplanen syftar till att möjliggöra utvecklandet av ett högklassigt resecentrum  där ombyggnad av bangården är en viktig del.

Planens förutsättningar

Planområdet har följande förutsättningar:

  • Planen berörs av riksintresse för kulturmiljövården, Uppsala stad (K40).
  • Öster om planområdet ligger godsmagasinet med kontorsbyggnad som anses värdefulla från kulturhistorisk och arkitektonisk synpunkt.

Planbestämmelser planbeskrivning och planförutsättningar

Följande formuleringar och förutsättningar finns nämnda i plankartan och planbeskrivningen:

  • Plankarta: Planbestämmelsen inom det aktuella området har enbart följande lydelse, inga ytterligare preciseringar av användning eller egenskaper gäller för området på den juridiskt bindande plankartan:
    C: Kontor, handel, hotell, restaurang samt samlings- och utställningslokaler.
  • Plankarta: Värdefull miljö: Byggnader och anläggningar skall ha en hög kvalitet i utformning och material.
  • Planbeskrivning: Planen berörs av riksintresse för kulturmiljövården, Uppsala stad (K40).
  • Planbeskrivning: Befintlig bebyggelse. ”Det är angeläget att stor omsorg ägnas åt att utforma dessa byggnader med mera och bangården som en helhet efter de förutsättningar som finns på platsen och med utgångspunkt från de kulturhistoriska värdena”.
  • Planbeskrivning: Befintlig bebyggelse.  ”Hänsyn till befintliga och kulturhistoriska värden är en nödvändig utgångspunkt vid utformningen av nya anläggningar på och intill bangården”.
  • Planbeskrivning: Ny bebyggelse. Den nya bebyggelsen kommer att ligga i Uppsalas mest centrala del, i blickfånget från järnvägen. Bebyggelsen bör därför ges hög kvalité och viss dignitet vid utformning.
  • Planbeskrivning: Ny bebyggelse. I bebyggelsens fasader bör puts dominera, med inslag av natursten. Taken, kläs med tegel eller svart plåt och bör ha en flack lutning. Mot huvudgator och torg bör balkonger endast förekomma sparsamt.
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1, med kommentarer
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1, med kommentarer

Mark- och miljööverdomstolen domskäl

Följande planbestämmelser, planbeskrivningar och förutsättningar ligger till grund för Mark- och miljööverdomstolens domskäl:

  • Planens syfte är att möjliggöra utvecklandet av ett högklassigt resecentrum.
  • Fastigheten, som ligger mycket centralt i anslutning till järnvägsstationen i Uppsala, berörs av riksintresse för kulturmiljövård, Uppsala stad, enligt 3 kap. 6 § miljöbalken.
  • I dess absoluta närhet ligger byggnader som anses särskilt värdefulla från kulturhistorisk och arkitektonisk synpunkt, bl.a. godsmagasinet i ett våningsplan.

Mark- och miljööverdomstolen sammanfattar med att påpeka att…:

Med hänsyn till byggnadens mycket centrala placering i Uppsala och dess närhet till byggnader som är särskilt värdefulla väger det allmänna intresset av att kunna styra över bebyggelsens utformning särskilt tungt. Detta framhålls även i detaljplanen och i planbeskrivningen, där ett särskilt angivet syfte är att skapa en bebyggelse av hög kvalitet med viss dignitet i utformningen. Byggnadsnämndens bedömning av om utformningen är lämplig får därmed stor vikt.

Sammanfattat

Min tolkning av domen blir följande:

  • På plankartan kan det räcka med en generell användningsbestämmelse utan ytterligare preciseringar gällande utformnings- och gestaltningskrav .
  • Områdets värdefulla miljö bör framgå av en generell bestämmelse på plankarta och planbeskrivningen.
  • Planbeskrivningen bör innehålla en generell beskrivning gällande att hög krav kommer att ställas på gestaltningen.

Och:

  • Sist, men inte minst, krävs det en organisation som hanterar att ställa dessa krav. Att organisationen klarar att hantera sådana krav innebär att den enskilde plan- och bygglovshandläggaren inte kan förväntas hantera en sådan fråga själv, utan det handlar om en samsyn inom organisationen, och där har ledningen det yttersta ansvaret att se till att organisationen är samspelt, samt att man som organisation ställer de krav som våra lagar föreskriver.
  • Och glöm ej att:  ”/…/ många krav som gäller placering, utformning och utförande samt skydd av befintlig miljö med mera kan ställas vid lovprövningen även om planbestämmelse saknas. En planbestämmelse kan dock underlätta bygglovsgivningen eftersom förutsättningarna då är kända när man gör en ansökan om lov 2)Boverket”.

Förhoppningsvis kan domen vara vägledande gällande hur detaljerade planhandlingarna behöver vara, samt vilka möjligheter kommunen har möjlighet att ställa krav, vid bygglovprövningen, utifrån intresset av god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Fotnot   [ + ]

Anledningen till att privata markägare tvingas avstå från sin mark (få sin mark exproprierad)

Anledningen till att man exproprierar mark
”Expropriation får ske för att ge en kommun möjlighet att förfoga över mark eller annat utrymme som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning” (2 kap 1 § ExL 1972:719 [Expropriationslagen])

Att få mark exproprierad innebär att någon tvingas avstå från sin mark oavsett om de vill eller inte då kommunen kan anses ha företräde till mark som behövs för samhällsbyggande ändamål (Kalbro & Lindgren 2010:101). Anledningen till detta kan t ex vara att den tidigare fastighetsindelningen inte stämmer överens med den nya planerade fastighetsindelningen i t ex en ny detaljplan och därför måste fastighetsgränserna förändras. Det kan även hända att den nuvarande ägare av en fastighet inte är intresserade eller inte har möjlighet att anpassa fastigheten till en ny detaljplan och även då kan behovet av att expropriera marken finnas för att kommunen eller någon annan ska kunna utveckla fastigheten till att passa in i en ny detaljplan. (Kalbro & Lindgren 2010:93). I grunden handlar det alltså om att se till att marken kan användes på ett sätt som på bästa sätt överensstämmer med en ny detaljplan som tjänar de boende i t ex en kommun bättre än vad den nuvarande användningen gör i dagsläget. Den nya användningen ska alltså vara av allmänt intresse för att den ska kunna exproprieras (Kalbro & Lindgren 2010:97-98).

För att expropriation ska bli aktuell ska följande punkter vara uppfyllda:

  1. Ändamålet med marken ska vara av allmänt intresse.
  2. Fördelarna med exprorieringen ska vara större än eventuella nackdelar för enskilda och allmänhet som berörs av exproprieringen (2 kap 12 §ExL 1972:719).
  3. Ändamålet ska inte kunna tillgodoses på annat sätt (2 kap 12 §ExL 1972:719). Det finns alltså inga andra lokliseringsalternativ (Kalbro & Lindgren 2010:102).

I 2 kap 2-10 §§ ExL 1972:719 ges exempel på när expropriation får ske:

  • Expropriation får ske för att bereda utrymme för anläggning som tillgodoser allmänt behov av samfärdsel, transport eller annan kommunikation.
  • Expropriation får ske för att tillgodose allmänt behov av elektrisk kraft eller annan drivkraft, vatten, värme eller likartad nyttighet eller av att bortföra eller oskadliggöra avloppsvatten eller annan orenlighet.
  • Expropriation får ske för att bereda utrymme åt näringsverksamhet eller anläggning därför av större betydelse för riket eller orten eller för viss befolkningsgrupp.
  • Expropriation får ske för att upprätta skydds- eller säkerhetsområde eller bereda utrymme för särskild anordning, om området eller anordningen behövs till skydd mot naturhändelse som är menlig från allmän synpunkt, mot vatten- eller luftförorening eller mot menlig inverkan i övrigt från industri eller annan anläggning.
  • Expropriation får ske för det militära försvaret eller för annat ändamål som är av särskild betydelse för totalförsvaret.
  • Expropriation får ske för att ge staten möjlighet att förfoga över mark eller annat utrymme som genom en förestående ändring av riksgränsen skall föras över till det andra landet.
  • Expropriation får ske för att försätta eller hålla fastighet i tillfredsställande skick, när grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma.
  • Expropriation får ske för att tillgodose den allmänna fiskevården eller för vetenskapliga undersökningar och försök i fråga om fiske.
  • Expropriation får ske för att bevara historiskt eller kulturhistoriskt märklig bebyggelse eller märklig fast fornlämning eller bereda erforderligt utrymme däromkring.
  • Expropriation får ske för att bevara område som nationalpark, naturreservat eller naturminne eller för att annars tillgodose väsentligt behov av mark eller anläggning för idrott eller friluftsliv, om marken eller anläggningen är avsedd att hållas tillgänglig för allmänheten.
  • Även i annat fall än punkterna ovan får expropriation ske för att tillgodose behov av utrymme för byggnad, lokal eller annan anläggning för verksamhet som staten, kommun, landsting eller kommunalförbund har att tillgodose eller som annars är av väsentlig betydelse för riket eller orten eller för viss befolkningsgrupp.

Att tvinga någon avstå från sin mark är dock normalt en sista utväg (Kalbro & Lindgren 2010:97).

Andra sätt att få tillgång till viktig mark utan expropriering
Att exproriera mark är som sagt en sista utväg. Innan kommunen använder sig av expropriation för att få tillgång till viktig mark bör man kontakta markägaren och försöka lösa övertaganden genom överenskommelse.

Ett sätt är att köpa marken av ägaren (Kalbro & Lindgren 2010:101) till ett rimligt marknadsmässigt pris. Priset på marken ska vara samhällsekonomiskt lönsamt och säljaren har inte rätt att utnyttja sin monopolställning för att kräva ett högre pris än vad som kan anses vara rimligt.

Ett annat sätt att ta över marken och komma överens med ägaren på är att erbjuda annan mark i utbyte. Den mark som erbjuds som vid ett byte bör kunna användas av markägaren och motsvara den mark som ägaren avstår ifrån. Hur värdet på denna mark beräknas bör enligt mig avvägas mot markägarens behov och tänkta eller aktuella användning av mark. Även i detta scenario bör bytet av mark ske enligt marknadsmässiga värden och bytet bör vara samhällsekonomiskt lönsamt.

 

Referenslista

Litteratur
Kalbro, T & Lindgren, E (2010). Markexploatering. Fjärde upplagan. Stockholm: Nordstedts juridik.

Offentligt tryck
Expropriationslagen (1972:719)

Sakägare i en detaljplaneprocess enligt PBL 2010:900 – Möjligheten att påverka detaljplaneprocessen

Vem är sakägare?
Sakägare blir de som berörs av detaljplanen, som inte kan räknas in i grupperna hyresrättsinnehavare, bostadsrättsinnehavare, myndighet, länsstyrelse, kommun, intresseorganisation eller allmänhet, och som har intresse i området som ska detaljplaneras. Vem som är sakägare finns inte uttryckligt angivet i plan- och bygglagen (PBL) men normalfallet är att man i första hand menar ägare till fast egendom.

Boverket definierar sakägare med meningen ”med sakägare menas ägare till fast egendom och innehavare av annan särskild rätt i denna än hyresrätt och bostadsrätt” (Boverket 2002:24). Som exempel innefattar ”sakägare” privatpersoner och företag som äger mark eller annan fast egendom i och omkring området som påverkas av detaljplanen. Dessa har därmed har rätt till inflytande när en detaljplan utformas (Kalbro & Lindgren 2010:93).

Har kommunen missat att underrätta en sakägare om den nya detaljplanen är det vid ett eventuellt överklagande upp till den överklagande parten att bevisa att den är sakägare, eller berörd på ett inte obetydligt sätt och har rätt att överklaga.

Inflytande i detaljplaneprocessen
Medborgarinflytande finns på flera nivåer i detaljplaneprocessen:

  1. En detaljplan kan initieras av antingen kommunen eller någon annan som har intresse av och ”avser att vidta en åtgärd som kan förutsätta att en detaljplan antas, ändras eller upphävs” (5 kap 2 § PBL 2010:900). Denna någon kan t ex vara sakägare, boende, intresseorganisationer, fastighetsägare och byggbolag etc som är intresserade av att utveckla ett område.
  2. När en ny detaljplan ska tas fram har alla som berörs av planen rätt att påverka genom att lämna in synpunkter och förslag. Till att börja med ska kommunen alltså kontakta berörda sakägare, bostadsrättshavare, hyresgäster och boende för att inhämta kunskap om området (Kalbro & Lindgren 2010:38).
  3. Sammanställd synpunkter sammanställs i samrådsredogörelse och en detaljplansskiss tar form. Ett nytt samråd äger rum med de berörda gällande skissen. Kontakten och samrådet kan vara ett offentligt möte när en stor del påverkas av detaljplanen, men kan även vara ett utskick, telefonkontakt eller ett personligt möte (Boverket 2002:25).
  4. När man är framme vid granskningen (enligt PBL 2010:900) och detaljplanen ligger under granskning i minst tre veckor finns det möjlighet för de berörda att lämna in ytterligare synpunkter. De synpunkter som inkommer sammanställs av kommunen i ett utlåtande som sedan ligger till grund för eventuella revideringar av detaljplansförlaget.
  5. Om en detaljplan antas och det fortfarande finns synpunkter som lämnats in skriftligen och som inte beaktats i  detaljplaneprocessen har de berörda möjhlighet att överklaga till länsstyrelsen, och även i förlängningen till domstol.

För att detaljplanen ska bli så genomarbetad som möjlig och beakta samtliga synpunkter och förslag bör samrådsmöten vid behov hällas vid flera tillfällen.

Det är också viktig är att de synpunkter som lämnas in av de berörda är skriftliga, då det enbart är är skriftliga synpunkter som senare kan ligga till grund för ett eventuellt överklagande om kommunen inte beaktat en viss synpunkt och antagit en detaljplan (Boverket 2002:25).

Dyker det upp nya sakägare eller andra som berörs av detaljplanen under tiden som arbetet med planen pågår ska även dessa få rätt att delta med synpunkter och förslag.

Aktörerna olika möjligheter att medverka i och påverka detaljplaneprocessen
Jag anser att det i detaljplaneprocessen inte finns, i laglig mening, någon större skillnad på hur de berörda, sakägare, bostadsrättshavare, hyresgäster och boende, har möjligheter är att påverka detaljplanen. Men alla har olika möjligheter p g a av kunskap och hur insatta de är i ämnet och sina rättigheter. Ett viktig moment i samrådet borde därför också vara att upplysa berörda om deras rättigheter, och skyldigheter.

 

Referenslista

Litteratur
Boverket (2002). Boken om detaljplan och områdesbestämmelser. Karlskrona: Boverket.

Kalbro, T & Lindgren, E (2010). Markexploatering. Fjärde upplagan. Stockholm: Nordstedts juridik.

Offentligt tryck
Förvaltningslagen (FL 1986:223)
Plan- och bygglagen (PBL 1987:10)
Plan- och bygglagen (PBL 2010:900)

Detaljplanprocessen enligt PBL 1987:10 och skillnader i PBL 2010:900

Normalt planförfarande enligt PBL 1987:10
Vid ett normalt planförfarande enligt PBL 1987:10 ska kommunen efter att ha tagit fram ett program samråda med länsstyrelsen, lantmäterimyndighet och andra kommuner som berörs av det nya detaljplansförslaget. Det också beredas tillfälle till samråd med sakägare, bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och boende samt andra myndigheter och enskilda som har ett väsentligt intresse för programmet (5 kap 20 § PBL 1987:10).

För att göra det normala planförfarandet lättöverskådligt kan det delas in i sex punkter (Boverket 2002:38):

  1. Program: En idé till en ny detaljplan tas fram. Länsstyrelsen, berörda myndigheter och eventuellt andra berörda kommuner kontaktas och man inhämtar synpunkter från dem.
  2. Samråd: Det program som tagits fram och de synpunkter som inkommit i punkt 1 sammanställs till ett preliminärt planförslag. De som berörs av förslaget ska kontaktas, berörda kan vara myndigheter, andra kommuner, sakägare, boende, intresseorganisationer, allmänheten och länsstyrelsen. Synpunkter gällande detaljplansförslaget ska framföras av de berörda och detaljplanen utvecklas när olika förslag och synpunkter framförs.
  3. Utställning: När samtliga synpunkter och förslag beaktats tas ett slutligt planförslag till detaljplan fram. Innan planen antas måste den dock ställas ut för offentlig granskning där återigen samtliga berörda och myndigheter kan lämna in ytterligare synpunkter.
  4. Antagande: Detaljplanen antas av kommunfullmäktigen. Vid planer av mindre vikt kan beslutet antas av kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden (Kalbro & Lindgren 2010:39).
  5. Prövning: Om det inkommer några överklaganden till länsstyrelsen p g a att synpunkter som inkommit under utställningstiden inte tillgodosetts, måste planen och överklagandet prövas på nytt där synpunkterna beaktas (Boverket 2002:32).
  6. Laga kraft: Har det inte inkommit några överklaganden eller om eventuella överklaganden beaktats och en reviderad detaljplan antagits, vinner detaljplanen laga kraft när granskningstiden gått ut. Vid ett överklagande vinner detaljplanen laga kraft efter en fastställd tidpunkt som anges i överprövningsbeslutet (Boverket 2002:33). Beslutet kungörs offentligt i ortstidning.

Enkelt planförfarande enligt  PBL 1987:10
Ett enkelt planförfarande kan man använda sig av  ”om förslaget till detaljplan är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten samt är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande” (5 kap 28 § PBL 1987:10).

I ett enkelt planförfarande behövs inget program, samrådskretsen är begränsad och istället för utställning kontaktar man direkt de som berörs av den nya detaljplanen (Boverket 2002:35). Förfarandet kan bestå av dessa punkter:

  1. Samråd: Samrådet är begränsat till kända sakägare, kända intresseorganisationer, boende, de som har väsentligt intresse av förslaget och länsstyrelsen. De får lämna sina förslag och synpunkter på det preliminära planförslaget.
  2. Underrättelse: När ett planförslag upprättats underrättas de berörde. Det behövs alltså ingen utställning vid enkelt planförfarande.
  3. Antagande: Detaljplanen antas av kommunfullmäktigen. Vid planer av mindre vikt kan beslutet antas av kommunstyrelsen eller byggnadsnämnden (Kalbro & Lindgren 2010:39). Precis som vid normalt planförfarande.
  4. Prövning: Om det inkommer några överklaganden till länsstyrelsen p g a att synpunkter som inkommit under utställningstiden inte tillgodosetts, måste planen och överklagandet prövas på nytt där synpunkterna beaktas (Boverket 2002:32). Precis som vid normalt planförfarande.
  5. Laga kraft: Har det inte inkommit några överklaganden eller om eventuella överklaganden beaktats och en reviderad detaljplan antagits, vinner detaljplanen laga kraft när granskningstiden gått ut. Vid ett överklagande vinner detaljplanen laga kraft efter en fastställd tidpunkt som anges i överprövningsbeslutet (Boverket 2002:33). Beslutet kungörs offentligt i ortstidning.

I det enkla planförslaget slipper man alltså många de krävande moment där man måste ska bolla med allmänheten, man slipper den byråkrati som uppstår när man ska kontakta och samla in synpunkter från ett stort antal personer samt slipper man presentera det förslagna programmet för allmänheten.

Syftet med planprogram och varför kommunen ska använda sig av planprogram enligt PBL 1987:10
PBL 1987:10 inleds med att beskriva att lagen ”syftar till att med beaktande av den enskilda människans frihet främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer” (1 kap 1 § PBL 1987:10).

Med hjälp av ett planprogram ”garanteras olika intressenter insyn och inflytande” (Boverket 2002:7) samt får kommunen ”ett bättre beslutsunderlag” (Boverket 2002:7).

Karlbro & Lindberg beskriver planeringen som ”en metod för att utforma användningen av ett markområde” samt ”ge insyn och inflytande för fastighetsägare, allmänheten och myndigheter m.fl.” samt fastslår ”rättigheter/skyldigheter för kommun och fastighetsägare”. (Kalbro & Lindgren 2010:28).

Essensen i det hela handlar alltså om att skapa ett bra beslutsunderlag för den framtida samhällsutvecklingen som beaktat alla som påverkas av detaljplanen och ta fram ett program som i slutändan skapa så goda möjligheter som möjligt för samtliga inblandade.

Skillnaden mellan planförfarandet i PBL 1987:10 och PBL 2010:900
Skillnaden mellan PBL 1987:10 och 2010:900 när man tar ska ta fram en detaljplan är dels att någon annan kan begära om ett planbesked samt har utställningen ersatts av en granskning.

Normalt planförfarande
Normalt planförfarande enligt PBL 1987:10 och PBL 2010:900

PBL 1987:10PBL 2010:900
Kommunalt beslut om ny detaljplan.Kommunalt beslut om ny detaljplan.
Begäran om planbesked.
Planbesked.
Program.Program.
Samråd.Samråd.
Utställning.Utställning.
Antagande.Antagande.
Prövning.Prövning.
Laga kraft.Laga kraft.

En begäran om planbesked kan skriftligen lämnas in till kommunen av någon som ”avser att vidta en åtgärd som kan förutsätta att en detaljplan antas, ändras eller upphävs eller att områdesbestämmelser ändras eller upphävs, ska kommunen i ett planbesked redovisa sin avsikt i frågan om att inleda en sådan planläggning” (5 kap 2 § PBL 2010:900).

I PBL 2010:900 har man en granskning istället för en utställning. Skillnaden mellan dessa är att man i PBL 1987:10 var tvungen att kungöra den offentliga utställningen en vecka före utställningstiden (5 kap 24 § PBL 1987:10) medan den offentliga granskningen kan kungöras då granskningstiden påbörjas  (5 kap 18 § PBL 2010:900).

Enkelt planförfarande
Vid enkelt planförfarande så utgår den  offentliga kungörelsen av granskningen och enbart de berörda behöver kontaktas. Vid denna granskning kan förslaget snabbt godkännas av de berörda och granskningstiden förkortas. Har de berörda synpunkter på planförslaget ska de lämnas inom två veckor (5 kap 18 § andra stycket PBL 2010:900).

 

Referenslista
Litteratur
Boverket (2002). Boken om detaljplan och områdesbestämmelser. Karlskrona: Boverket.

Kalbro, T & Lindgren, E (2010). Markexploatering. Fjärde upplagan. Stockholm: Nordstedts juridik.

Offentligt tryck
Plan- och bygglagen (PBL 1987:10)
Plan- och bygglagen (PBL 2010:900)