• Bygglovsboken

    Bygglovsboken av Annika Gustafsson
    Bygglovsboken passar både den som vill lära sig om bygglov och den som jobbar med bygglov. Boken avhandlar både enkla och komplexa frågor som är viktiga i såväl bygglovs- som detaljplaneringsprocessen.
    Köp boken här.

  • Svensk stadsplanering

    Svensk stadsplanering arvet från stormaktstiden resurs i dagens stadsutveckling av Nils Ahlberg
    Svensk stadsplanering är ett rikt illustrerade standardverk ger en samlad bild av svensk stadsplanering från 1500-talet till idag, med tyngdpunkt på 1600-talet.
    Köp boken här.

  • Detaljplanehandboken

    Detaljplanehandboken - Handbok för detaljplanering enligt plan- och bygglagen, PBL
    Detaljplanehandboken är, tillsammans med plan- och bygglagen, en bra utgångspunkt och partner när du jobbar med, eller är intresserad av, detaljplanering och de olika aspekter som påverkar planeringen.
    Köp boken här.

Arbetspendling per kommun 2016

by Ulf Liljankoski on 11 mars, 2018 · 0 comments

in Statistik

Inpendling och utpendling

Kartan redovisar vilka kommuner som har större utpendling än inpendling (röd), samt vilka kommuner som har större inpendling än utpendling (blå), av förvärvsarbetande 16+ år.

Kartan redovisar vilka kommuner som har större utpendling än inpendling (röd), samt vilka kommuner som har större inpendling än utpendling (blå), av förvärvsarbetande 16+ år.

Andel förvärvsarbetande som bor och arbetar inom den egna kommunen

Kartan redovisar hur stor andel, i procent, av de förvärvsarbetande 16+ år som bor och arbetar inom den egna kommunen.

Kartan redovisar hur stor andel, i procent, av de förvärvsarbetande 16+ år som bor och arbetar inom den egna kommunen.

Underlag och verktyg

Källa: SCB. Förvärvsarbetande pendlare 16+ år över kommungräns (RAMS) efter kommun och kön. År 2004 – 2016.

Statistik bearbetad i gratisprogrammet QGIS av Ulf Liljankoski.

Färgskalorna är framtagna in ColorBrewer 2.0 för att säkerställa att kartorna är läsbara för personer med röd-grön färgblindhet.

{ 0 comments }

Har hyresgäster rätt att överklaga en detaljplan?

by Ulf Liljankoski on 27 februari, 2018 · 0 comments

in Detaljplaner, Juridik

Det snabba och enkla svaret på frågan om hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan är:
Ja, hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan.

Sakägare & Nyttjanderättsinnehavare

En vanlig missuppfattning är att hyresgäster inte har rätt att överklaga en detaljplan då de inte ingår i sakägarkretsen.

Att hyresgäster, bostadsrättshavare och boende inte är sakägare är korrekt då man med begreppet sakägare i första hand menar ägare till fast egendom. Hyresgäster, bostadsrättshavare och andra boende besitter dock en nyttjanderätt och har sedan plan- och bygglagen (1987:10), ÄPBL, samt plan- och bygglagen (2010:900), PBL, fått möjligheten att överklaga1)Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14..

Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.

Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.

Vem har rätta att överklaga?

Inom kort (1 juli 2018) kommer förvaltningslagen (1986:223) ersättas av den nya förvaltningslagen (2017:900). I sammanfattningen nedan har jag använt mig av uttryck från den nya förvaltningslagen (2017:900) då uttrycket att ”ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt” stämmer överens med hur rätten att överklaga tillämpats i olika fall.

Antagligen kommer även hänvisningar till förvaltningslagen i plan- och bygglagen korrigeras så att de hänvisar till korrekt paragrafer när den nya förvaltningslagen träder i kraft.

Sammanfattning av vad förvaltningslagen, FL, och plan- och bygglagen (PBL) säger om vem som har rätt att överklaga antagandet av en detaljplan:

  • ”Kommunala beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas till mark- och miljödomstolen” (13 kap. 2 a § PBL).
    Kommentar: Denna paragraf ger rätten att överklaga beslutet om att anta en detaljplan.
  • ”Bestämmelser om vem som får överklaga beslut som avses i 2 a, 3, 5 och 6 §§ [PBL2)Min kommentar] finns i 22 § förvaltningslagen (1986:223)” (13 kap. 8 § PBL).
    Kommentar: Här hänvisar plan- och bygglagen till förvaltningslagen.
  • ”Ett beslut får överklagas av den som beslutet angår, om det har gått honom emot och beslutet kan överklagas” (förvaltningslagen (1986:223) 22 § fram till 2018-06-30, förvaltningslagen (2017:900) 42 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Här ger förvaltningslagen rätten att överklaga till den som (1) beslutet angår, och som (2) beslutet har gått emot.
  • ”Ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt.” (Förvaltningslagen (2017:900) 41 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Den nya förvaltningslagen, som träder ikraft 1 juli 2018, förtydligar att beslutet även ska påverka någons situation på ett sådant sätt att man påverkas betydligt. Detta ligger i linje med hur man normalt resonerar. Vad som är en betydlig påverkan kommer dock att fortsätta vara öppet för tolkning.
  • ”Ett beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas endast av den som före utgången av granskningstiden skriftligen har framfört synpunkter som inte har blivit tillgodosedda.
    Den inskränkning i rätten att överklaga som följer av första stycket gäller inte om
    1. beslutet har gått emot sakägaren genom att förslaget ändrats efter granskningstiden, eller
    2. överklagandet grundas på att beslutet inte har tillkommit i laga ordning.” (13 kap. 11 § PBL)
    Kommentar: En viktig del är att man även inkommit med synpunkter som inte blivit tillgodosedda innan granskningstiden för detaljplanen löpt ut. Synpunkterna ska inkomma inom samrådstiden eller granskningstiden. Det räcker dock med att man inkommit med synpunkter i samrådsskedet med synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Det föreligger även här ett tolkningsutrymme gällande om synpunkterna blivit tillgodosedda eller ej. Här är inte alltid kommun och berörda överens, och saken får ibland prövas i domstol.

Premisserna för att kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan

Premisserna för att du som hyresgäst ska kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan är med andra ord:

  1. Du har inkommit med synpunkter under planprocessen, antingen under samrådstiden eller granskningstiden, men senast före utgången av granskningstiden.
  2. Beslutet att anta detaljplanen har gått dig emot.
  3. Beslutet att anta planen påverka din situation på ett inte obetydligt sätt.

Kommentar: Frågan som kvarstår, efter att samtliga premisser är uppfyllda, är vad som definieras som påverkan på ett ”inte obetydligt sätt”. Här skulle jag säga att det är upp till dig som klagande att bevisa för domstolen att du påverkas på ett betydligt sätt.

Läsvärt

Lagar

 

Fotnot   [ + ]

1. ↑ Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14.
2. ↑ Min kommentar

{ 0 comments }

Solstudier och skuggstudier i SketchUp

by Ulf Liljankoski on 16 november, 2017 · 0 comments

in Arkitektur, SketchUp, Stadsplanering, Stadsrum

Inledning

I den här artikeln ska jag visa hur man utför skugg- och solstudier i SketchUp, och hur man sammanställer en enkel solstudierapport. Artikeln är dock inte en ”steg för steg”-guide som visar hur du klickar dig fram i programmet, utan visar framförallt på möjligheterna med SketchUp, och vad du kan tänkas vilja ha med i en solstudierapport.

Solstudier kan göras mer eller mindre detaljerade, och i det här exemplet kommer jag att utföra en relativt enkel solstudie som inte inte tar hänsyn till höjdnivåer eller vegetation, samt kommer jag enbart att studera solljus utanför byggnader. Solljustudier kan dock även utföras för inomhusmiljöer med redskapen som användes nedan.

Förkunskaper

Artikeln förutsätter att du har en del grundkunskaper i 3D-modelleringsprogramvaran SketchUp.

Har du inte grundkunskaper i SketchUp rekommendera jag boken SketchUp for Dummies och Sketchup for Site Design.

Mjukvara och underlag

I det här exemplet använder jag följande programvaror och underlag:

Det finns även gratisalternativ för SketchUp samt plugin för solstudier. Jag har dock inte hårdtestat om dessa är välfungerande för ändamålet. Extensionen SunHours tyckte jag var svåranvänd i jämförelse med DL-Light. Du kan testa gratisalternativen här:

Varför solstudier och skuggstudier?

Kort sammanfattat utförs sol- och skuggstudier för att bland annat belysa hur ny och äldre bebyggelse påverkas av till exempel nybyggnation, hur utemiljöer såsom parker och gaturum med mera påverkas av nybyggnation samt för att klargöra lämplig placering av solceller. En solstudie kan därmed ligga till grund för att byggnader placeras på lämpliga platser för att säkerställa en god tillgång till solljus både inne i och utanför byggnader, gaturum och övriga urbana miljöer med mera.

Vad säger lagar och regler?

Boverket om solljus

I skriften Solklart (Boverket 1991) anges ett önskat värde på solighet i boendemiljön om minst 5 timmars sol mellan klockan 9.00 – 17.00, vid vår- och höstdagjämning, för bostaden och på närmiljöns lekytor och sittplatser.

Kommentar: Ovan information kan tyckas något omodern men är det närmsta vi idag kommer en rekommendation. Är man lite djärv rekommenderar jag att man även tittar på genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag uppdelat på årstiderna vinter (t ex 22 december 2018 – 21 mars 2019), vår (t ex 21 mars 2018 – 21 juni 2018), sommar (t ex 21 juni 2018 – 23 september 2018) och höst (t ex 23 september 2018 – 22 december 2018).

Solljus vid ny- och ombyggnation enligt Boverkets byggregler

I Boverkets byggregler (BBR) ställs krav på vad som gäller både när man uppför och ändrar en byggnad. BBR innehåller föreskrifter och allmänna råd om tillgänglighet, bostadsutformning, rumshöjd, driftutrymmen, brandskydd, hygien, hälsa och miljö, bullerskydd, säkerhet vid användning och energihushållning.

Utdrag ur Boverkets byggregler gällande ljus

6:31 Allmänt

Byggnader ska utformas så att tillfredsställande ljusförhållanden är möjliga att uppnå, utan att skaderisker och olägenheter för människors hälsa uppstår. Ljusförhållandena är tillfredsställande när tillräcklig ljusstyrka och rätt ljushet (luminans) uppnås samt när ingen störande bländning eller inga störandes reflexer förekommer och därmed rätt belysningsstyrka och luminansfördelning föreligger.
/…/

6:311 Definitioner

Direkt dagsljus: Ljus genom fönster direkt mot det fria.
Direkt solljus: Solljus som lyser in i rum utan att ha reflekterats.
Indirekt dagsljus: Ljus från det fria som kommer in i rum utan fönster mot det fria.

6:322 Dagsljus

Rum eller avskiljbara delar av rum där människor vistas mer än tillfälligt ska utformas och orienteras
så att god tillgång till direkt dagsljus är möjlig, om detta inte är orimligt med hänsyn till rummets avsedda användning.
/…/

6:323 Solljus

I bostäder ska något rum eller någon avskiljbar del av ett rum där människor vistas mer än tillfälligt ha tillgång till direkt solljus. Studentbostäder om högst 35 m² behöver dock inte ha tillgång till direkt solljus. (BFS 2014:3).

6:33 Utblick

Allmänt råd
Minst ett fönster i rum eller avskiljbara delar av rum där människor vistas mer än tillfälligt bör vara placerat så att utblicken ger möjlighet att följa dygnets och årstidernas variationer. I bostäder bör inte takfönster utgöra enda dagsljuskälla i de rum där människor vistas mer än tillfälligt.

Solstudier i SketchUp med SunExposure/DL-Light från De Luminae

Datum för solstudier i rapporten

För analysen ställer väljer jag att utföra följande analys:

  1. Antal solljustimmar mellan klockan 9.00 – 17.00, vid vårdagjämning (år 2018 infaller vårdagjämning 20 mars)
  2. Antal solljustimmar mellan klockan 9.00 – 17.00 höstdagjämning (år 2018 infaller höstdagjämning 23 september)
  3. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under vinter (22 december 2018 – 21 mars 2019)
  4. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under vår (21 mars 2018 – 21 juni 2018)
  5. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under sommar (21 juni 2018 – 23 september 2018)
  6. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under höst (23 september 2018 – 22 december 2018)

Analysen kan utföras på SketchUp-modeller både före och efter en eventuell exploatering för att kunna jämföra och se förändringar i solljusförhållanden.

Analysen i SketchUp

1. För att utföra en analys av direkt solljus enligt följande exempel behöver du SketchUp med extensionen SunExposure/DL-Light från De Luminae installerad, samt en georefererad SketchUp-modell.

I min modell har jag, förutom byggnader, även valt att ha en yta för marken för att kunna analysera solljustimmar på innergårdar.

Georefererad Sketch Up-modell

1. Georefererad Sketch Up-modell.

2. Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera, samt färgpaletten.

2.1 Grundinställningar: Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera.

2.1 Grundinställningar: Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera.

2.2 Palettinställningar: Ställ in färgpaletten i SunExposure/DL-Light.

2.2 Palettinställningar: Ställ in färgpaletten i SunExposure/DL-Light.

3. Markera de ytor du ska analysera och starta analysen.

4. Välj ut ett par vyer som visar upp solljusförhållandena ur lämpliga perspektiv och ta en skärmavbild med hjälp av funktionen i SunExposure/DL-Light.
Ska du göra jämförelsestudier mellan olika exploateringsalternativ kan du skapa olika ”scener” (scenes) från olika vyer med standardredskapet i SketchUp och sedan återanvända vyerna.

4.1 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

4.1 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

4.2 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

4.2 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

5. Vid behov kan du även göra enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp ur olika perspektiv.

6. Enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp. Kl 09:00, 20 mars 2018.

6. Enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp. Kl 09:00, 20 mars 2018.

6. Gör sedan om steg 2-5 för de datum och tider du valt att analysera, samt för eventuella olika exploateringsalternativ.

7. Sammanställ allt i en rapport.

Sammanställa en solstudierapport

Detta bör du ha med i en solstudierapport för att det ska bli enkelt för läsaren att förstå varför studien utförs, hur den kan användas och hur den eventuellt kan ifrågasättas och förbättras:

  • Utdrag ur Boverkets byggregler gällande ljus, för att tydliggöra varför solstudierna utförs.
  • Eventuella kommunala riktlinjer gällande ljus, för att tydliggöra hur kommunen förhåller sig till solljus i olika urbana miljöer.
  • Vilka förutsättningar/variabler som analys tagit hänsyn till i den aktuella solstudien (t ex om markhöjd, vegetation, och klimatdata, om det gäller direkt solljus, direkt dagsljus eller indirekt dagsljus).
  • Hur många mätpunkter per kvadratmeter som använts, för att kunna avgöra detaljeringsgrad.
  • Vilket redskap som använts för studien (i detta fallet SunExposure/DL-Light  från De Luminae.
  • Analys av solljusförhållanden vid utvalda datum.
  • Eventuellt analys olika exploateringsalternativ/jämförelsealternativ.
  • Eventuellt enkla skuggstudier.
  • Sammanfattning som beskriver eventuella problemområden som bör ses över eller diskuteras ytterligare. T ex kan man diskutera lämplighet av bostäder, lämplig placering av uteservering mm.
  • Bilagor med större bilder.

Exempel på solstudierapport

Exempelrapporten är inte fullständig med bilder eller sammanfattande analys. Bilder har bytts ut mot texter såsom ”Perspektiv 4: Vårdagjämning” och bör ersättas med bilder från lämpliga perspektiv.

Exempelrapport - Solstudier

Exempelrapport – Solstudier

Ladda ner exempelrapporten:
Solstudier – Exempel

Litteraturlista

Boverkets byggregler (BBR)
Ladda ner: Boverkets byggregler

Solklart (Boverket 1991)
Ladda ner: Solklart

SketchUp for Dummies av Aidan Chopra och Rebecca Huehls
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

Sketchup for Site Design av Daniel Tal
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

{ 0 comments }

Plankostnadsavtal: Bilagor. (Konsten att skriva tydliga plankostnadsavtal).

by Ulf Liljankoski on 26 oktober, 2017 · 0 comments

in Detaljplaner, Detaljplaneskola, Juridik

Denna artikel spinner vidare på min tidigare artikel gällande klarspråk, tydlighet och begriplighet i kommunala sammanhang.

Artikeln är skriven på ett sätt som förutsätter att du sedan tidigare besitter en del kunskap gällande vad detaljplanering innebär, hur ett planarbete påbörjas, att möjligheten att ta ut en utgift för detta arbete finns reglerat i  12 kap. 8 och 9 §§ plan- och bygglagen (2010:900), samt att kostnaden regleras av en taxa beslutad i kommunfullmäktige.

Annars rekommenderar jag en läsning av Sveriges Kommuner och Landstings information gällande ​Taxa, plan- och bygglov, samt kapitel 12 i plan- och bygglagen.

I denna artikel ger jag förslag på tre bilagor som jag rekommenderar att man har med i ett plankostnadsavtal för att göra beräkningen av plantaxan tydlig och transparent.

Om man väljer att dela upp det i tre bilagor, en bilaga, eller på något annat sätt väver in informationen i plankostnadsavtalet är inte det viktiga, utan det är informationen i dessa bilagor som är viktigt.

Anledningen till att jag delar upp informationen är att jag (1) vill skilja på avtal och underlag, och (2) skilja på de olika momenten som leder fram till den beräknade kostnaden.

Några förslag på hur man skriver plankostnadsavtal ger jag inte i den här artikeln, här fokuserar jag enbart på bilagorna.

Sist i artikel kan du ladda ner exempel på bilagorna i Word-och Pdf-format.

Vad är ett plankostnadsavtal?

Plankostnadsavtalet är det avtal som skrivs mellan kommunen och exploatören, och ”ger byggnadsnämnden möjlighet att få ersättning för kommunens kostnader för att upprätta eller ändra detaljplaner”1)SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.. Avtalet kan läggas upp på olika sätt, men i grunden reglerar det hur kostnaden för planarbetet beräknas och när denna kostnad ska betalas. Skrivs det inget plankostnadsavtalet i detta läge har kommunen möjlighet att ta ut kostnaden i bygglovsskedet (under förutsättningen att kommunen antagit en taxa för detta).

I det här exemplet kommer jag att utgå från Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 2011”2)Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016 som innehåller ett förslag till hur kommunens taxebestämmelser kan utformas, samt att vi väljer att debitera utifrån bedömd byggrätt, BTA (Bruttoarea) + OPA (öppenarea).

Varför bilagor?

Det är lätt att tro att alla som jobbar med exploatering är insatt i hur man beräknar plantaxa. Så är dock inte fallet. Både som handläggare och som exploatör finns det många inblandade som inte är vana vid dessa avtal, samt byts många gånger både handläggare på kommun och ansvariga hos exploatör ut under arbetets gång. Att vara tydlig innebär också att många missförstånd kan undvikas.

Vilken information och vilka  bilagor som jag rekommenderar att man använder baserar jag på de diskussioner jag haft med exploatörer och de frågor, gällande plankostnadsavtal, som uppkommit både inför och under planarbeten.

Bilagor till plankostnadsavtal

De bilagor jag rekommenderar att man har är:

  1. Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
  2. Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.
  3. Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Samt rekommenderar jag att man förklarar de begrepp man använder, och hänvisar till de standarder och dokument man använder som underlag. T ex förklarar begrepp såsom:

  • BTA: Bruttoarea (BTA) utgörs av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan angiven begränsning för mätvärdhet.
  • OPA: Öppenarea (OPA) utgörs av helt eller delvis öppna areor inrättade för vistelse eller förvaring i anslutning till en byggnad. Öppenarean begränsas av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning.
  • BYA: Byggnadsarea (BYA) är den area som en byggnad upptar på marken. Öppenarea (OPA) ingår i byggnadsarean.
  • mPBB och PBB: Milliprisbasbelopp (mPBB) utgör en tusendel av gällande prisbasbeloppet (PBB). Prisbasbeloppet beräknas enligt 2 kap 7 § socialförsäkringsbalken (2010:110). För att få fram milliprisbasbelopp divideras prisbasbeloppet med 1000.

Och hänvisar till dokument såsom t ex:

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning

Bilaga 1 ger en enkel överblick av det aktuella området. Är det flera exploatörer som skriver plankostnadsavtal inom samma plan rekommenderar jag även att man markerar vilken del av planområdet (inklusive allmän platsmark) som avses med planavtalet för den specifika exploatören.

Detta för att minimera oron för att exploatören betalar för något som de själv inte kommer att bygga.

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.

 

Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.

Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter

Bilaga 2 svarar på vilket underlag man använt för att beräkna planavgiften.

Detta möjliggör att exploatören kan se om något misstolkats eller borde ändras, och man slipper få frågan ”Hur kom ni fram till det”?

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Bilaga 3 innehåller formeln för beräkning, och de variabler som använts i formeln för att beräkna plantaxan. I detta fall utgår jag från formeln i Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 2011”. Andra beräkningsmodeller och taxor kan gälla i din kommun.

Detta gör beräkningen transparent och exploatören har möjlighet att dubbelkolla att beräkningen stämmer.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner exempeldokumentet med bilagorna.
Word-format | Pdf-format

Fotnot   [ + ]

1. ↑ SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.
2. ↑ Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016

{ 0 comments }

Informationsrutor/faktarutor för planbeskrivningar (detaljplaner)

by Ulf Liljankoski on 23 oktober, 2017 · 0 comments

in Detaljplaner

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner dokumentet med informationsrutorna.
Word-format | Pdf-format

Språklagen och Klarspråk

I Språklag (2009:600) anges att språkanvändningen i offentlig verksamhet ska vara vårdat, enkelt och begripligt, samt att myndigheter har ett särskilt ansvar för att svensk terminologi inom deras olika fackområden finns tillgänglig, används och utvecklas.

I offentlig verksamhet och myndighetsutövning arbetar vi mycket med begreppet klarspråk.

Institutet för språk och folkminnen, som arbetar med att öka, levandegöra och sprida kunskaper om språk, definierar klarspråk som:

”Klarspråk är myndighetstexter skrivna på ett vårdat, enkelt och begripligt språk. Det handlar ytterst om demokrati: att alla ska ha tillgång till och rätt att förstå vad som står i texter som skrivs av myndigheterna.
(Språkrådet i Sverige)

Terminologicentrum TNC, som är Sveriges nationella centrum för fackspråk och terminologi, går ett steg längre och skiljer på klarspråk och klarspråkigt fackspråk.

Klarspråk
Språk som dels är tydligt, dels är begripligt för de avsedda mottagarna

Klarspråkigt fackspråk
Fackspråk som dels är tydligt, dels är begripligt för de avsedda mottagarna

Att uppnå klarspråk eller klarspråkigt fackspråk, är inte helt enkelt, men det tillhör en helt annan diskussion.

Klarspråk i plansammanhang – Informationsrutor

Exempel på informationsruta: Strandskyddsområde

Exempel på informationsruta: Strandskyddsområde

I plansammanhang ska du nå en bred grupp politiker, byggaktörer, kommunmedlemmar med mera, med mer eller mindre erfarenhet av plan- och byggtermer. För att underlätta och göra planbeskrivningar mer lättförståeliga, inte minst för mig själv, brukar jag jobba med informationsrutor i de planbeskrivningar jag tar fram.

Informationen i informationsrutorna kommer från lagar och texter från myndigheter, intresseföreningar, terminologistandardiseringar med mera.

För att underlätta återanvändningen och standardisera informationsrutorna samlar jag dem löpande i detta dokument.

Exempel på informationsruta i planbeskrivning.

Exempel på informationsruta i planbeskrivning.

Vill ni vill använda er av informationsrutorna i era planbeskrivningar är det fritt fram.
För att göra det enkelt kan ni ladda ner dokumentet i Word-format för att sedan klipp-och-klistra in rutorna i er planbeskrivning, och sedan designa om rutorna.

Förslag på förbättringar och tillägg tas tacksamt emot. Det här är bara en början.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner dokumentet med informationsrutorna.
Word-format | Pdf-format

{ 0 comments }

Rättspraxis: Gestaltningskrav vid bygglov, i relation till bestämmelser i detaljplanen. (Mål nr: P 9218-16)

by Ulf Liljankoski on 17 september, 2017 · 0 comments

in Bygglov, Detaljplaner, Juridik, Rättspraxis: Plan- & Bygglagen (PBL)

I denna artikelserie, gällande rättspraxis, avhandlar jag olika domstolsbeslut som berör plan- och bygglagen, miljöbalken, jordbalken, förvaltningslagen och andra intressanta lagar som berör samhällsplaneringen.

Framförallt belyser jag hur de olika domarna kan hjälpa till att avgöra hur en detaljplan kan och bör utformas för att uppnå kravet om att tydligt reglera den avsedda bebyggelsen, byggnadsverk och miljön utan att vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte1)Plan- och bygglag (1987:10).

Inläggen är öppna för diskussion, och ambitionen är framförallt att rättsfallen som tas upp ska kunna ge vägledning under planarbetet för planhandläggare, bygglovshandläggare, övriga tjänstemän, länsstyrelsen, byggherrar och övriga kommunmedlemmar mm.

Bakgrund

I det här målet fastslog Mark- och miljööverdomstolen Uppsala kommuns beslut att avslå Jernhusen Uppsala Eldaren AB:s ansökan om bygglov, då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Domen kan ge en vägledning gällande hur långt man kan tänkas behöva redovisa gestaltningskrav i planhandlingarna (plankarta och planbeskrivning).

Mål nr: P 9218-16
Datum för avgörande: 2017-05-16
Länk till målet: P 9218-16
Länk till planhandlingarna: Plankarta & planbeskrivning
Lag: Plan- och bygglag (1987:10) (vid antagande av detaljplan) & Plan- och bygglagen (2010:900) (vid bygglovsprövning)

Vad hände?

  • 2004-10-25: Detaljplan för Uppsala Central, Östra stationsområdet, Uppsala kommun antogs i kommunfullmäktige.
  • 2014-08-28: Uppsala kommun beviljar en ansökan om bygglov.
  • 2015-07-09: Uppsala kommun beviljar en ansökan om ändring av tidigare bygglov , gällande förändrad storlek av byggnaden.
  • 2015-12-16: Plan- och byggnadsnämnden avslår Jernhusen Uppsala Eldaren AB:s ansökan om bygglov då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.
  • Jernhusen Uppsala Eldaren AB överklagar hos Länsstyrelsen i Uppsala län.
  • 2016-05-20: Länsstyrelsen i Uppsala län av bedömer att Uppsala kommun gjort en korrekt bedömning av bygglovsansökan och fastställer kommunens beslut att avslå ansökan om bygglov.
  • Jernhusen Uppsala Eldaren AB överklagar länsstyrelsens beslut hos Mark- och miljödomstolen.
  • 2016-10-13: Mark- och miljödomstolen bifaller överklagandet och upphäver länsstyrelsens beslut och visar ärendet åter till Uppsala kommun för fortsatt handläggning.
  • Uppsala kommun överklagar mark- och miljödomstolens beslut hos Mark- och miljööverdomstolen.
  • 2017-05-16: Mark- och miljööverdomstolen fastställer kommunens beslut att avslå ansökan om bygglov då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Utformning av detaljplanen

Planens syfte

Detaljplanen syftar till att möjliggöra utvecklandet av ett högklassigt resecentrum  där ombyggnad av bangården är en viktig del.

Planens förutsättningar

Planområdet har följande förutsättningar:

  • Planen berörs av riksintresse för kulturmiljövården, Uppsala stad (K40).
  • Öster om planområdet ligger godsmagasinet med kontorsbyggnad som anses värdefulla från kulturhistorisk och arkitektonisk synpunkt.

Planbestämmelser planbeskrivning och planförutsättningar

Följande formuleringar och förutsättningar finns nämnda i plankartan och planbeskrivningen:

  • Plankarta: Planbestämmelsen inom det aktuella området har enbart följande lydelse, inga ytterligare preciseringar av användning eller egenskaper gäller för området på den juridiskt bindande plankartan:
    C: Kontor, handel, hotell, restaurang samt samlings- och utställningslokaler.
  • Plankarta: Värdefull miljö: Byggnader och anläggningar skall ha en hög kvalitet i utformning och material.
  • Planbeskrivning: Planen berörs av riksintresse för kulturmiljövården, Uppsala stad (K40).
  • Planbeskrivning: Befintlig bebyggelse. ”Det är angeläget att stor omsorg ägnas åt att utforma dessa byggnader med mera och bangården som en helhet efter de förutsättningar som finns på platsen och med utgångspunkt från de kulturhistoriska värdena”.
  • Planbeskrivning: Befintlig bebyggelse.  ”Hänsyn till befintliga och kulturhistoriska värden är en nödvändig utgångspunkt vid utformningen av nya anläggningar på och intill bangården”.
  • Planbeskrivning: Ny bebyggelse. Den nya bebyggelsen kommer att ligga i Uppsalas mest centrala del, i blickfånget från järnvägen. Bebyggelsen bör därför ges hög kvalité och viss dignitet vid utformning.
  • Planbeskrivning: Ny bebyggelse. I bebyggelsens fasader bör puts dominera, med inslag av natursten. Taken, kläs med tegel eller svart plåt och bör ha en flack lutning. Mot huvudgator och torg bör balkonger endast förekomma sparsamt.
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1

Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1

Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1, med kommentarer

Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1, med kommentarer

Mark- och miljööverdomstolen domskäl

Följande planbestämmelser, planbeskrivningar och förutsättningar ligger till grund för Mark- och miljööverdomstolens domskäl:

  • Planens syfte är att möjliggöra utvecklandet av ett högklassigt resecentrum.
  • Fastigheten, som ligger mycket centralt i anslutning till järnvägsstationen i Uppsala, berörs av riksintresse för kulturmiljövård, Uppsala stad, enligt 3 kap. 6 § miljöbalken.
  • I dess absoluta närhet ligger byggnader som anses särskilt värdefulla från kulturhistorisk och arkitektonisk synpunkt, bl.a. godsmagasinet i ett våningsplan.

Mark- och miljööverdomstolen sammanfattar med att påpeka att…:

Med hänsyn till byggnadens mycket centrala placering i Uppsala och dess närhet till byggnader som är särskilt värdefulla väger det allmänna intresset av att kunna styra över bebyggelsens utformning särskilt tungt. Detta framhålls även i detaljplanen och i planbeskrivningen, där ett särskilt angivet syfte är att skapa en bebyggelse av hög kvalitet med viss dignitet i utformningen. Byggnadsnämndens bedömning av om utformningen är lämplig får därmed stor vikt.

Sammanfattat

Min tolkning av domen blir följande:

  • På plankartan kan det räcka med en generell användningsbestämmelse utan ytterligare preciseringar gällande utformnings- och gestaltningskrav .
  • Områdets värdefulla miljö bör framgå av en generell bestämmelse på plankarta och planbeskrivningen.
  • Planbeskrivningen bör innehålla en generell beskrivning gällande att hög krav kommer att ställas på gestaltningen.

Och:

  • Sist, men inte minst, krävs det en organisation som hanterar att ställa dessa krav. Att organisationen klarar att hantera sådana krav innebär att den enskilde plan- och bygglovshandläggaren inte kan förväntas hantera en sådan fråga själv, utan det handlar om en samsyn inom organisationen, och där har ledningen det yttersta ansvaret att se till att organisationen är samspelt, samt att man som organisation ställer de krav som våra lagar föreskriver.
  • Och glöm ej att:  ”/…/ många krav som gäller placering, utformning och utförande samt skydd av befintlig miljö med mera kan ställas vid lovprövningen även om planbestämmelse saknas. En planbestämmelse kan dock underlätta bygglovsgivningen eftersom förutsättningarna då är kända när man gör en ansökan om lov 2)Boverket”.

Förhoppningsvis kan domen vara vägledande gällande hur detaljerade planhandlingarna behöver vara, samt vilka möjligheter kommunen har möjlighet att ställa krav, vid bygglovprövningen, utifrån intresset av god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Fotnot   [ + ]

{ 0 comments }

Rättspraxis: Dagvattenhantering i detaljplan. (Mål nr: P 9489-16)

by Ulf Liljankoski on 11 juni, 2017 · 0 comments

in Detaljplaner, Rättspraxis, Rättspraxis: Plan- & Bygglagen (PBL)

Bakgrund

I det här målet fastslog Mark- och miljööverdomstolen Gällivare kommuns beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan).

Domen kan ge en vägledning gällande hur långt man kan tänkas behöva redovisa hanteringen av dagvatten, översvämningsrisk och erosionsrisk i planhandlingarna (plankarta och planbeskrivning).

Mål nr: P 9489-16
Datum för avgörande: 2017-05-18
Länk till målet: P 9489-16
Länk till planhandlingarna: Detaljplan för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan), Gällivare kommun
Lag: Plan- och bygglagen (2010:900) i sin lydelse innan införandet av lag 2014:900 (Lag om ändring i plan- och bygglagen (2010:900))

Vad hände?

  • 2014-04-28: Detaljplanearbetet för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl påbörjas. Tillämpliga regler är plan- och bygglagen (2010:900) i sin lydelse innan införandet av lag 2014:900 (Lag om ändring i plan- och bygglagen (2010:900)).
  • 2015-05-25: Kommunfullmäktige i Gällivare kommun antar detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan).
  • Tolv närboende överklagade kommunens beslut att anta planen till Länsstyrelsen. De boende ansåg att kommunen behövde visa på vilket sätt man tänkt lösa frågan om dagvattenhantering, smältvatten och erosionsproblematik innan man fastställde planen.
  • 2015-09-30: Länsstyrelsens bedömning var att planhandlingarna var utformade så att det i tillräcklig utsträckning framgick hur planen reglerar miljön och att kommunen har klargjort i detaljplanen att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering.
  • 2016-10-24: Mark- och miljödomstolen upphäver kommunens beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl.
  • 2017-05-18: Mark- och miljööverdomstolen fastställer kommunens beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl.

Utformning av detaljplanen

Planens syfte

Planens uppbyggnad är att skapa ett bostadsområde med en varierad husproduktion med högst två våningar av villor, radhus, parhus och flerbostadshus med exempelvis fyra lägenheter per hus.

Planens geografiska förutsättningar

Planområdet har följande förutsättningar:

  • Planområdet ligger vid vattendrag som är ett biflöde till Kalixälven och ingår i Natura 2000-området Torne och Kalix älvsystem.
  • Bedömningen är att ingen miljökonsekvensbeskrivning behövs.
  • Planområdet avses ingå i kommunalt VA-verksamhetsområde, men ingår vid antagandet av planen inte i VA-verksamhetsområde.
  • Dagvattenledningar saknas i området.
  • Nya VA-ledningar bedöms kunna förläggas inom allmän platsmark.

Planarbetet

Dessa utredningar har legat till grund för hur detaljplanen redovisar hanteringen av dagvatten, översvämningsrisk och erosionsrisk:

  • Översvämningsstudier från SMHI som bland annat redovisar 100-årsflöde.
  • Förprojektering av tänkt ledningsnät och dagvattenhantering (höjder för fall mot dike, samt infiltrationsytor för att skydda Natura 2000-bäcken)
Redovisning av 100-årsflöden från SMHI i planbeskrivningen för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Redovisning av 100-årsflöden från SMHI i planbeskrivningen för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Förprojektering: VA-ledningar för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Förprojektering: VA-ledningar för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Förprojektering: Markplanering för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Förprojektering: Markplanering för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Planbestämmelser och planförutsättningar

Följande planbestämmelser och förutsättningar ligger till grund för det som Mark- och miljööverdomstolen bedömer som att planhandlingarna är utformade på ett sådant sätt att det i tillräcklig utsträckning framgår hur planen reglerar miljön, samt att kommunen i detaljplanen har klargjort att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering:

  • VA-verksamhetsområde: Planområdet kommer att ingå i kommunalt verksamhetsområde för VA.
  • Huvudmannaskap: Kommunen är huvudman för allmän plats.
  • Dagvattenfrågan har reglerats genom att områden för dagvatten inom allmän plats har angetts på plankartan.
  • Utformning av allmänna platser
    dagvatten: Område för dagvattenhantering
    +(1-22): Föreskriven höjd över nollplanet gäller enligt TABELL 1 för respektive position, nr 1-22 på plankartan (se tabell i nederkant på plankarta)
  • Markens anordnande (utformning av kvartersmark)
    +000.00: Föreskriven höjd över nollplanet
  • Utförande
    – Dagvatten skall fördröjas lokalt och takvatten avledas ovan mark inom respektive tomt.
  • Byggnadsteknik
    – Endast källarlösa hus.
    – Lägsta nivå för färdigt golv + 358,5 meter över havet.
Plankarta för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Plankarta för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Genomförandedelen

I planbeskrivningens genomförandedel påpekar kommunen att:

”För att införliva detta område i det kommunala ansvarsområdet/verksamhetsområdet för vatten och avlopp behövs ett kommunfullmäktigebeslut.

Genomförandeavtal som reglerar dagvattenhanteringen upprättas innan bygglov ges för byggnation av bostäder mm i området. Detta med anledning av närheten till Natura 2000-område.

Förutsättningarna för anslutning mellan dagvattenhantering inom kvartersmark och dagvattenhantering inom allmän mark (damm mm) ska överenskommas mellan kommunen och tillkommande exploatör/fastighetsägare. Ett avtal mellan nyttjare och kommunen upprättas angående dagvattenhanteringen som anordnas på allmän platsmark men nyttjas av boende. Det ska bl a klarläggas vad gäller kostnader och ansvar för anläggande, skötsel mm av område för dagvattenhantering (rening av dagvatten).”

Mark- och miljööverdomstolen domskäl

Mark- och miljööverdomstolen sammanfattar med att påpeka att…:

…”dagvattenfrågan har /…/ reglerats genom att områden för dagvatten inom allmän plats har angetts på plankartan. Dessutom anger bestämmelsen om utförande av bostadstomter att ‘Dagvatten skall fördröjas lokalt och takvatten avledas ovan mark inom respektive tomt’. Detta tillsammans med att kommunen är huvudman för allmän plats och att planområdet kommer att ingå i verksamhetsområde för VA får anses vara tillräckligt för att säkerställa omhändertagandet av dagvatten.

Sammanfattningsvis instämmer Mark- och miljööverdomstolen i länsstyrelsens bedömning att planhandlingarna är utformade så att det i tillräcklig utsträckning framgår hur planen reglerar miljön och kommunen har klargjort i detaljplanen att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering”.

Sammanfattat

Sammanfattat kan man säga att det som krävs är:

  1. Kommunalt VA-verksamhetsområde.
  2. Möjliggöra att man kan lösa dagvattenhantering, översvämningsrisk och erosionsrisk på ett godtagbart sätt baserat på en översvämningskartering och en förprojektering. Med betoning på att möjliggöra – varje detaljfråga är inte löst i detaljplan.
  3. Genomförandedelen pekar ut vad som krävs för att möjliggöra en godtagbar dagvattenhantering.

Förhoppningsvis kan domen vara vägledande under planarbetet både för planhandläggare (t ex inför beställning av förprojekteringar och dagvattenutredningar), för övriga tjänstemän som ingår i det interna arbetet på kommun,  för länsstyrelsen och byggherrar mm.

{ 0 comments }

Kommentar till artikeln Johannes Norlander: ”Vi lever i en unik tid av förfulning” på Arkitekten.se

by Ulf Liljankoski on 9 januari, 2017 · 0 comments

in Arkitektur, Debatt

I artikeln ”Vi lever i en unik tid av förfulning” skriver Arkitekten.se om vad som är fel med dagens arkitektur i Sverige.

”Vi är ett U-land i arkitektur som låter våra barn växa upp i byggbaracker”, säger Johannes Norlander som avslöjar att systemfelen i dagens bostadsbyggande slagit igenom till och med i Kasper Salin-prisade Studio 1.
(Arkitekten.se)

Jag kan inte hålla mig från att diskutera denna artikel. Här kommer min kommentar:

Det är alltid en jäkla massa personer och ”systemfel” man lyckas skylla på i dessa sammanhang: ”arkitektens degraderade roll”, arbetsöverbelastade arkitekter, ”utbildning som inte håller måttet”, ”konservativa byggherrar”, ”kostnadsdrivande totalentreprenader”, ”byggregler som likriktar”, detaljplaner med ”tvivelaktiga regler för byggnadernas form” och ”politiker och en allmänhet som inte tycks bry sig”.

Jag skulle säga att mycket mer skuld kan läggas på arkitekterna själva och deras oengagemang i frågan ur ett praktiskt perspektiv.

Det slår mig alltid hur mycket kompetens dessa arkitekter tycks besitta. Arkitekter som med enkelhet kan peka ut vad alla andra gör fel. Trots denna kompetens tycks dock ingen av dem starta ett eget byggföretag som drivs i ”arkitektens anda”.

Ur ett rent ekonomiskt perspektiv bör det inte vara något problem för alla dessa arkitekter att starta ett eget företag och börja bygga. För mig låter det som om arkitekterna bakom denna typ av kritik har allt att erbjuda för att både kunna få banklån och/eller få investerare att ställa sig bakom idéerna. Vem skulle inte ställa sig bakom god estetiskt tilltalande arkitektur, som även främjar integration och innanförskap, samtidigt som den är kostnadseffektiv?!

Ni sitter på ett vinnande koncept. Varför bygger ni inte själv? För de som gör det nu tycks, ur ert perspektiv, inte ha kompetensen.

Vidareutbilda er själv, bli den progressiva byggherren, presentera era ekonomiska kalkyler för banker och investerare, samarbeta ekonomisk med varandra, använd er av crowdfunding för få ihop pengar och ta större ansvar i detaljplanens utformning. Visa oss att ni vågar ta den ekonomiska risken. Visa oss att det är ekonomiskt hållbart. Visa oss vägen!

Engagera er och ni ska se att både politiker och allmänhet bryr sig.

{ 0 comments }

Planmosaik. Kartunderlag för bygglov och planbesked i QGIS: Kartan – ett inlägg i debatten

by Ulf Liljankoski on 17 december, 2016 · 0 comments

in Bygglov, Detaljplaner, Detaljplaneskola, Programvara/Mjukvara, QGIS

Jag håller, som jag tidigare skrivit om, på att utforska hur QGIS kan användas inom kommunal verksamhet. I den här artikeln kommer jag att beskriva hur QGIS kan användas för att ta fram användbart underlag vid bygglovshantering och planbeskedsprocessen.

I denna artikel kommer jag att utgå ifrån att läsaren har en del förkunskaper gällande bygglovsprocessen och detaljplanering, samt kunskaper i QGIS.

Inledningsvis kommer jag att kort beskriva QGIS, bygglovsprocessen och planbeskedsprocessen. Det finns dock mycket mer information och många nyanser av när och hur bygglov och planbesked fungerar. Vill man fördjupa sig i ämnena rekommenderar jag plan- och bygglagen, Detaljplanehandboken, och Bygglovsboken.

Planmosaik i QGIS

Planmosaik i QGIS

Kort om QGIS

QGIS är ett gratisprogram baserat på öppen källkod (ett så kallat FOSS-program – Free and open source software).
GIS står för geografiska informationssystem – det är , kort sagt, ett avancerat kartprogram med möjligheten att skapa allt från enkla kartor till att göra avancerade geografiska analyser.

Du kan läs mer om, och ladda ner, QGIS här: QGIS

Kort om bygglov

Bygglovsprocessen är en process där kommunen ska avgöra huruvida det är lämpligt att bygga nytt, bygg om eller ändra användning på befintlig byggnad med fokus på att beakta miljö-, säkerhets- och hälsoaspekter (enkelt förklarat)1)Läs mer i plan- och bygglagen gällande bygglov: Plan- och bygglagen.

Vad som ska avhandlas under bygglovsprocessen är även beroende av huruvida området är detaljplanelagt eller inte. Är området detaljplanelagt ska många frågor redan har avhandlats under detaljplaneprocessen.

Under bygglovsprocessen blir en eventuell detaljplanen en viktig utgångspunkt för bygglovsbeslutet. Förenklat kan man säga att bygglov ej kan beviljas om den nya byggnaden inte överensstämmer med det som detaljplanen tillåter. Det blir alltså viktigt att veta hur den nya byggnaden förhåller sig till gällande detaljplan/detaljplaner.

Kort om planbesked

Planbeskedsprocessen är en processen där kommunen avgör huruvida man kommer att påbörja ett arbete med att detaljplanelägga ett område. T ex om en exploatör är intresserad av att bygga nya bostäder i ett område som ännu ej detaljplanelagts, eller om gällande detaljplan måste ändras för att tillåta en ny användning av området.2)Läs mer i plan- och bygglagen gällande planbesked: Plan- och bygglagen

Ta fram kartunderlag i QGIS

I denna artikel utgår jag från att vi har ett detaljplanelagt område. I detta fall har vi även flera detaljplaner som påverkar det område där en exploatör vill bygga bostäder. Kartan vi ska ta fram ska kunna användas som kartunderlag för att dels avgöra om vi kan bevilja bygglov för en viss bebyggelse, dels som underlag för att avgöra huruvida den föreslagna bebyggelser är av så stor betydelse att vi måste ta fram en ny detaljplan.

Som alltid måste man dock beakta, som min tidigare arbetskamrat kart- och mätingenjör Lars Olsson så tydligt uttryckte det, att ”kartan är ett inlägg i debatten”. Vi kan aldrig förvänta oss några hundraprocentigt och enkla svar från kartan, men den är ett av våra verktyg för att nå fram till ett svar.

Scenario: Delvis överlappande äldre detaljplaner gäller för området

Då området för föreslagen ny bebyggelse består av flera olika detaljplanekartor som överlappar varandra blir det förhållandevis oöverskådligt när vi ska avgöra vilka bestämmelser som gäller för området.

Tre detaljplaner inom samma område

Tre detaljplaner inom samma område, som delvis överlappar varandra.

Med hjälp av QGIS kan vi georeferera dessa kartor, klippa ut de delar som idag gäller för områdena och få en översiktlig bild av gällande bestämmelser, en planmosaik. Vi får alltså en tydligare bild av helheten som är lättare att både presentera och resonera kring.

Planmosaik är givetvis inget nytt, syftet med denna artikel är enbart att visa hur man tar fram en sådan karta i QGIS.

Ett exempel där man gjort en planmosaik av gällande detaljplaner finns i”Planarkivet” som förvaltas av Gävle kommun (idag finns även kommunerna Hofors, Ockelbo, Sandviken och Älvkarleby med i Planarkivet). I Gävle har man använt ArcGIS för att utveckla planarkivet (Tack till Peter Jäderkvist, GIS-utvecklare på Gävle kommun, som  informerade om det).

Som exempel under arbetsprocessen nedan kommer jag att använda plankartor från Helsingborgs stad. Detaljplanegränserna jag använder är dock ej exakta.

Det här behöver du

  • Detaljplanerna i pdf eller bildformat som stöds av QGIS (har du detaljplanerna i .djvu-format kan du antingen försöka ”skriva ut” dem som .pdf, eller använda en gratis onlinetjänst som konverter .djvu till .pdf)
  • QGIS
  • En bakgrundskarta (det allra bästa är en gällande grundkarta från kommunen)
  • Gällande detaljplanegränser i .shape-format (eller liknande, t ex .tab eller .gpkg, etc)

Skapa detaljplanemosaik i QGIS

Nu utgår vi från att du har (1) en bakgrundskarta, (2) gällande detaljplanegränder inlagda i QGIS, samt (3) tre detaljplaner i .pdf-format.

Bakgrundskarta med detaljplanegränser i QGIS.

Bakgrundskarta med detaljplanegränser i QGIS.

1. Öppna georefereraren i QGIS

Raster -> Georefererare -> Georefererare

Du hittar georefereraren under menyn "Raster".

Du hittar georefereraren under menyn ”Raster”.

2. Öppna detaljplanekartan i georefereraren

Detaljplanekartan i .pdf-format är nu öppnad i georefereraren.

Detaljplanekartan i .pdf-format är nu öppnad i georefereraren.

3. Lägg till punkter på .pdf-kartan och hitta motsvarande punkt i bakgrundskartan.
Hörn på byggnader brukar vara bra referenspunkter. I detta moment är man superlycklig när verkligheten förändras långsamt och det finns flera byggnader som ligger kvar på samma ställe som för flera decennier sedan.
Du behöver minst sex punkter för att kunna georeferare i QGIS. Ju fler punkter desto bättre kvalité.

Medhjälp av olika referenspunkter hämtar du koordinater från bakgrundskartan. Byggnadshörn är ofta bra referenspunkter.

Medhjälp av olika referenspunkter hämtar du koordinater från bakgrundskartan. Byggnadshörn är ofta bra referenspunkter.

4. Starta georefereringsprocessen
Du starta georefereringsprocessen genom att först ställa in ”Transformationsinställningar” under menyn ”Inställningar”.
I detta fall använder jag inställningarna ”Polynomisk 2”, ”Närmsta granne”, ”Projektets koordinatsystem”. Utdataraster sparar och döper jag till något logiskt, och jag väljer att läsa in den georefererade kartan i QGIS direkt.

Inställningarna jag använder för att spara och läsa in min georefererade karta i QGIS.

Inställningarna jag använder för att spara och läsa in min georefererade karta i QGIS.

5. Samma process (steg 2-5) utför du för samtliga kartor.
När du georefererat samtliga kartor kommer du att ha en kartbild i QGIS där de olika kartorna överlappar varandra, liknande bilden nedan. På bilden nedan är även detaljplanegränserna utmärkta med rött. Nästa steg blir att rensa bort allt onödigt på de georefererade kartorna.

Bakgrundskarta, georefererade kartor och detaljplanegränser.

Bakgrundskarta, georefererade kartor och detaljplanegränser.

6. Klipp ut det viktiga i de georefererade kartorna
För att enbart visa gällande bestämmelser ska vi nu klippa ut de aktuella områdena från de georefererade kartorna. För att kunna klippa ut en del av den georefererade kartan måste vi har ett lager för varje detaljplanegräns.  Detta innebär att vi måste skapa ett nytt lager, om gällande detaljplanegränser ligger i ett gemensamt lager.

7. Skapa ett lager med varje enskild detaljplanegräns
Markera den detaljplan du ska spara som ett eget lager och klicka sedan på ”Spara som…” och markera alternativet ”Spara endast valda objekt”. Utför samma process för varje enskild detaljplan. I slutändan ska du ha ett lager för varje detaljplan i QGIS.

Spara varje detaljplanegräns som ett eget lager.

Spara varje detaljplanegräns som ett eget lager.

8. Extrahera klipp från den georefererade kartan
När du har samtliga detaljplanegränder i ett eget lager kan du använda dessa lager till att klippa ut den aktuella delen i varje georefererad karta. Detta gör du genom att i menyn välja:
Raster -> Extrahera -> Klipp

I dialogrutan ställer du in:
Indata: Den georefererade kartan du ska klippa i
Utdatafil: Vad den utklippta delen av kartan ska sparas som
Maskeringslager: Här väljer du den detaljplanegräns som ska användas för att klippa ut berörd del.

Sedan klickar du på ”OK”.

Denna process ska du sedan göra för samtliga kartor.

Observera att det oftast blir en stor svart del som täcker kartan i QGIS efter att du klippt ut en del. Detta är p g a att hela bilden sparas, men allt utanför klippområdet saknar datavärde och blir svar om man inte ändrar inställningarna för detta. Det svarta får du bort genom att följa instruktionerna i punkt 9.

Inställningar för att klippa ut del av den georefererade kartan.

Inställningar för att klippa ut del av den georefererade kartan.

Resultat efter det första klippet.

Resultat efter det första klippet.

9. Ange genomskinlighet för områden utan datavärde
När du klippt ut en del av den georefererade kartan kommer den nya kartan innehålla områden utan datavärde. Detta område blir ofta svart i QGIS. För att få bort detta måste du ställa in genomskinlighet.

Genomskinlighet på raster ställer du in genom att högerklicka på lagret och välja:
Egenskaper -> Genomskinlighet

I fältet ”Extra inget datavärde” fyller du i 0 och klickar på ”Verkställ.”

10. Klar!
Du har nu en planmosaik som kan tjäna som ett inlägg i debatten.

Kartan med planmosaiken blir ett överskådligt inlägg i debatten.

Kartan med planmosaiken blir ett överskådligt inlägg i debatten.

Fotnot   [ + ]

1. ↑ Läs mer i plan- och bygglagen gällande bygglov: Plan- och bygglagen
2. ↑ Läs mer i plan- och bygglagen gällande planbesked: Plan- och bygglagen

{ 0 comments }

Affärsstrategi för nyproduktion av flerbostadshus

by Ulf Liljankoski on 25 september, 2016 · 0 comments

in Boende & Lokaler, Bostadsförsörjning

Detta inlägg bör framförallt läsas som en teoretisk affärsstrategi som kan tillämpas, och uppmuntra, till att öka bostadsbyggandet/nyproduktionen av flerbostadshus. Strategin utgår från hur jag själv hade arbetet med frågan om jag skulle ge mig in på bostadsmarknaden idag.

Innan man börjar behövs givetvis, som vanligt, en någorlunda förståelse för bostadsbehovet på den ort man vill bygga i, en gnutta kunskap eller intresse för bostadsmarknaden, samt entreprenöriellt mod att våga satsa.

Affärsstrategi för byggandet av flerbostadshus

  1. Hitta områden som redan är detaljplanerade för flerbostadshus.
    Var det finns områden planerade för flerbostadshus bör kommunens översiktsplan och bostadsförsörjningsprogram i många fall kunna peka ut. Samt bör man fråga kommunen efter detaljplanerad mark avsedd för  flerbostadshus som inte är bebyggda.

    I expansiva kommuner brukar det finnas relativt nya detaljplaner för bostadsområden, och i mindre expansiva kommuner brukar det finnas detaljplanerade områden där man under 1990-talet rivit gamla flerbostadshus.
    I områden där kommunen tidigare rivit flerbostadshus bör man dock vara försiktig då marken kan vara förorenad på grund av att man i flera fall dumpat rivningsmassorna i den tidigare byggnadens källare. I dessa områden bör man se till att kommunen gör en utredning av markförhållandena och tar sitt ekonomiska ansvar utifall det skulle visa sig att marken är förorenad.

    Vinst 1: Man slipper kostnaden för att planlägga ett nytt område, samt sparar man tid (flera månader, ibland år) då man slipper den tid som detaljplaneprocessen tar, samt undviker man osäkerheten gällande när och om området kommer att bli detaljplanelagt.

  2. Använd en beprövad en byggnadstyp.
    Bygg ett flerbostadshus utifrån en modell där man känner till den ungefärliga produktions- och slutkostnaden. Antigen kan man utgå från kunskap i tidigare byggprojekt där man varit inblandad, eller så kan man t ex titta på koncepten SABOs kombohus och JSBs Trygga Boendet®.

    Vinst 2: Man minimerar osäkerheten gällande produktions- och slutkostnaden.

  3. Ansök om Boverkets kreditgaranti.
    För att få ett lån till byggandet av flerbostadshus krävs ekonomisk säkerheter.
    Som en del i ambitionen att öka bostadsbyggandet erbjuder Boverket för tillfället en kreditgaranti som bland annat ska förenkla för mindre byggherrar och nystartade verksamheter att få lån från bankerna.

    Läs mer om Boverkets kreditgaranti här: Boverkets kreditgaranti.

    Vinst 3: Man ökar chansen att få ett lån från banken.

Exempel: Sjötorpshus AB bygger flerbostadshus i Vingåker efter egen beprövad modell.

Exempel: Sjötorpshus AB bygger flerbostadshus i Vingåker efter egen beprövad modell.

Exempel: JSBs Trygga Boendet® byggs i Vingåker av det kommunala bolaget Vingåkershem AB.

Exempel: JSBs Trygga Boendet® byggs i Vingåker av det kommunala bolaget Vingåkershem AB.

{ 0 comments }

← Previous Entries