• Bygglovsboken

    Bygglovsboken av Annika Gustafsson
    Bygglovsboken passar både den som vill lära sig om bygglov och den som jobbar med bygglov. Boken avhandlar både enkla och komplexa frågor som är viktiga i såväl bygglovs- som detaljplaneringsprocessen.
    Köp boken här.

  • Svensk stadsplanering

    Svensk stadsplanering arvet från stormaktstiden resurs i dagens stadsutveckling av Nils Ahlberg
    Svensk stadsplanering är ett rikt illustrerade standardverk ger en samlad bild av svensk stadsplanering från 1500-talet till idag, med tyngdpunkt på 1600-talet.
    Köp boken här.

  • Detaljplanehandboken

    Detaljplanehandboken - Handbok för detaljplanering enligt plan- och bygglagen, PBL
    Detaljplanehandboken är, tillsammans med plan- och bygglagen, en bra utgångspunkt och partner när du jobbar med, eller är intresserad av, detaljplanering och de olika aspekter som påverkar planeringen.
    Köp boken här.

Tidsplanering för detaljplaner. Mall för tidplan för detaljplaner (i Excel).

by Ulf Liljankoski on 23 mars, 2019 · 0 comments

in Detaljplaner, Projektledning/Tidplanering

Exempel på utskriven tidplan för detaljplan.

Exempel på utskriven tidplan för detaljplan.

Ladda ner mallen (senast uppdaterad 2019-03-24 kl 11.09): MALL: Tidplan för detaljplan.xlsx

Att ta fram en tidplan för olika projekt kan låta lätt för den som inte är van vid att ta fram en tidplan. I verkligheten är det knepigt, och det finns alltid olika faktorer som kan påverka en tidplan.

Den allra enklaste typen av tidplan är att bestämma vid vilken tidpunkt något ska vara klart och sedan jobba utifrån det. Detta fungerar i relativt enkla projekt då du inte har alltför många okänd faktorer att ta hänsyn till.

Vid mer komplexa projekt, såsom planprocessen, finns det många faktorer att ta hänsyn till, både kända och okända, som kan påverka tidplanen. Ju fler faktorer som är kända tillsammans med viss kunskap om tidsåtgång i tidigare projekt, desto mer exakta och hållbara tidplaner kan tas fram.

Projektstyrningssystem med tidplaner för detaljplaneprocessen

På marknaden finns det flera projektledningssystem som hjälper till att ta fram och utveckla hållbara tidplaner efterhand som man lär sig av pågående projekt. Allt fler kommuner jobbar med att införa projektledningssystem liknande EDP Planeraren. Att införa ett sådant system tar dock tid och kräver en upphandlingsprocess och sedan tar det tid att implementera programvaran i organisationen.

För den som inte kan vänta  på att organisationen ska införa ett projektledningssystem som kan hantera tidplaner för detaljplaneprocessen är ett ”enkelt” excelark en bra start.

Min excelmall för ”Tidplan för detaljplaner”

Redovisning av tidsåtgång för planprocessen i tidplanedokumentet.

Redovisning av tidsåtgång mellan olika projektfaser.

Här delar jag med mig av ett excelark med mall för tidsplanering av detaljplaner som jag utvecklat för egen del på de kommuner jag jobbat på. Excelarket innehåller mallen ”tidplan för detaljplaner”, och sträcker sig från planbesked till laga kraft. Samt innehåller arket en sammanställning av tidåtgång mellan olika projektfaser, till exempel tidåtgång ”från planuppdrag till antagande i nämnd”.

För egen del har jag även ett blad för ekonomisk uppföljning, tidrapportering och automatisk beräkning av tidsåtgång för beslutsprocesser, men dessa funktioner är i ett för tidigt stadium för att kunna ingå i mallen.

En hel del av av datumen beräknas automatisk utifrån standardvärden som kan ändras. Standardvärdena bör korrigeras för att passa olika organisationer.

Även beslutsordningar och olika beslutsinstanser bör ändras så att de passar den aktuella organisationen. De värden som är inlagda i mallen är framförallt baserade på erfarenhet, medeltider/mediantider och riktvärden.

Samtliga automatiskt beräknade datum bör ses över då mallen inte tar hänsyn till helgdagar, semester, och mycket annat. Man får se de beräknade datumen som ungefärliga och att de enbart ger en fingervisning, och sedan kan man manuellt ändra i mallen (och markera manuella ändringar enligt mallen rekommendationer). Beräknat kvartal räknas ut automatiskt baserat på datumen och presenteras i dokumentet.

Interna datum för nämndsammanträde och kommunfullmäktige får man fyll i manuellt. Har man inga sammanträdesdatum för kommande år kan man använda innevarande års sammanträdesdatum som en fingervisning – de brukar ligga vid ungefär samma tidpunkter.

Utskrift av tidplan

Standardvärden som kan ändras och anpassas efter olika organisationer. Värdena används för att automatisera beräkningen av datum i tidplanen.

Standardvärden som kan ändras och anpassas efter olika organisationer. Värdena används för att automatisera beräkningen av datum i tidplanen.

Jag har markerat ett ”utskriftsområde” med en fet linje för att tydliggöra vilken del som lämpligen skrivs ut. Själv brukar jag markera utskriftsområdet och sedan välja att ”Skriva ut markering”, ”Anpassa alla kolumner till en sida” och sedan skriva ut som pdf i A3-format.  Något i stil med detta dokument: Exempel: Tidplan för detaljplanen Liljefors 19_80.

Automatiskt beräknade kvartal.

Automatiskt beräknade kvartal.

Under utveckling och anpassning

Dokumentet är under ständig utveckling men jag delar med mig av det här för den som är intresserad.

Dokumentet behöver anpassas efter varje kommuns handläggnings- och beslutsordningar. Och jag får erkänna, att kalla det ett ”enkelt excelark” är kanske missvisande. Det kan krävs en del för att förstå logiken i hur cellerna hänger ihop, var man ska och behöver fyll i eller inte, och en del kunskap i Excel för att kunna ändra efter egna behov.

Då mallen är under ständig utveckling så uppskattar jag återkoppling om något inte fungerar, är ologiskt eller ickeintuitivt. Det är så lätt att själv veta vad man gör.

Ladda ner mallen ”Tidplan för detaljplan”

Via följande länk laddar du ner mallen i Excel-format:

Ladda ner mallen (senast uppdaterad 2019-03-24 kl 11.09): MALL: Tidplan för detaljplan.xlsx

{ 0 comments }

Detaljplanering: Varför är det så viktigt att lösa frågan om parkeringsplatser inom arbetet med en detaljplan

by Ulf Liljankoski on 16 mars, 2019 · 0 comments

in Bygglov, Detaljplaner, Detaljplaneskola, Rättspraxis: Plan- & Bygglagen (PBL)

Att jobba med detaljplanering handlar inte enbart om att rita linjer och färglägga en karta. Arbetet med att ta fram en detaljplan innebär att samordna väldigt många frågor, att i enlighet med plan- och bygglagen, ta hänsyn till och väga allmänna intressen mot enskilda intressen, väga flera olika allmänna intressen mot varandra, väga olika enskilda intressen mot varandra och sedan få lagstiftning och den politisk vilja att arbeta åt en gemensam lämplig plan för den framtida mark- och vattenanvändning.

När man jobbar med den här breda typen av frågor är det många olika parter som blir inblandade. Parter med olika kunskapsområden, olika yrkesbakgrunder, olika utbildningar, olika allmänintresseområden, olika politiska intressen samt olika kunskapsnivåer gällande själva planprocessen. Att få jobba med och möte denna breda skara av olika personer med olika typer av kompetenser och kunskaper inom olika ämnesområden är en av det stora kvaliteterna med jobba med detaljplanering, men det är också, i min bedömning, en av de största utmaningarna. Utmaningen ligger i att på ett pedagogiskt sätt förklara ”varför vi gör som vi gör”, varför processen tar tid, och få samtliga parter att förstå varandras frågor och krav, och sedan hitta en gemensam riktning. Här blir pedagogik en viktig del i vårt arbete, där faktiska exempel och rättspraxis blir viktiga pusselbitar för att förklara varför olika frågorna behöver utredas.

I denna artikel fokuserar jag på varför det är viktigt att utreda frågan om parkeringsplatser under arbetet med en detaljplan. Problemet belyser jag genom att visa ett exempel på vilka konsekvenser det medför för fastighetsägare, och eventuella verksamheter som är hyresgäster, om parkeringsbehovet inte utreds och beaktas på ett korrekt sätt inom arbetet med att ta fram en detaljplan. Till min hjälp använder jag ett verkligt exempel. Området och åren är fiktiva, men händelseförloppet har ägt rum (dock har jag förenklat händelseförloppet något för att göra exemplet tydligt).

Problem med tillräckligt yta för parkering för butik

Översiktskarta: Behovet av parkeringsplats.

Översiktskarta: Behovet av parkeringsplats. Rödmarkerat område är butikens egna fastighet. På gulmarkerat område sökte butiken bygglov/tidbegränsat bygglov.

  • 2013 togs det fram en ny detaljplan för butikens fastighet (rödmarkerat område).
    Inom arbetet för detaljplan använde man sig av kommunens riktlinjer för parkering och man gjorde bedömning att tillräckligt med parkeringsplatser fanns inom planområdet/fastigheten.
  • 2014 byggde butiken ut sina lokaler i enlighet med detaljplanen och samtidigt fick man ett tidsbegränsat bygglov för parkering på allmän plats inom område A (se bild). Kommunen beviljade det tidsbegränsade bygglovet.
  • 2015 var byggnationen av butiken klar och butiken ansökte om att förlänga bygglovet för den tidsbegränsade parkeringsplatsen inom område A. Kommunen beviljade bygglovet, men boende i närheten överklagade till länsstyrelsen. Hos länsstyrelsen fick den som överklagade rätt och länsstyrelsen bedömning baserades på att område A var planlagt som allmän plats och att anledningen till det tidsbegränsade bygglovet, alltså utbyggnationen av butiken, inte längre var aktuell. Bygglovet upphävdes av länsstyrelsen.
  • 2015 ansökte butiken istället om att få ett bygglov och tidsbegränsat bygglov inom område B (se bild). Kommunen beviljade bygglovet. Boende i området överklagade även i detta fall bygglovet. Länsstyrelsen gav den som överklagade rätt med motiveringen att man i planbeskrivningen tillhörande detaljplanen från 2013 visat på att man löst parkeringsfrågan inom butikens egen fastighet (röd markerat område). Bygglovet upphävdes av länsstyrelsen.
  • 2018 påbörjades ett nytt arbete med en detaljplan för att pröva frågan om område A och B kan planläggas som parkeringsplats. Frågan är ännu inte avgjord.

Sammanfattning

Varför ska vi lösa frågan om parkeringsplatser redan under arbetet med detaljplan?

  • Att planlägga på nytt är både tids- och kostnadskrävande för kommunen och fastighetsägaren.
  • En ny planprövning innebär även en osäkerheter, fram tills att en ny detaljplan förhoppningsvis vinner laga kraft, för butiken gällande deras framtida möjligheter att kunna erbjuda tillräckligt med parkeringsplatser åt sina kunder.
  • Butiken kan förlora kunder då det inte kan erbjuda parkeringsplats.
  • Fastighetsägaren kan förlora en hyresgäst om man inte kan erbjuda hyresgästen tillräckligt med parkeringar för hyresgästen och deras kunder.

Så även om kommuner själv, i all välmening, ibland ser mellan fingrarna i bygglovsskedet, genom att bevilja bygglov trots att de inte i juridisk mening inte ska bevilja det, så finns det stora osäkerheter kvar då det finns andra enskilda intressenter och en allmänhet som har intresse av hur en plats tas i anspråk.

Därför blir det viktigt att man inom detaljplanearbetet verkligen löser parkeringsfrågan och säkerställer det framtida parkeringsbehovet för de verksamheter som planeras. Annars är risken stor att, som i detta fallet, att en butik eller annan typ av verksamhet, inte kan lösa sitt parkeringsbehov. På sikt kan för få parkeringsplatser leda till förlorade kunder och hyresgäster.

Så när vi under planarbetet kanske kan tyckas väldigt hårda när det kommer till detaljer såsom till exempel krav på parkeringsutredningar och säkerställa ytor för parkering, har det att göra med att vi värnar om att det på sikt är en lämplig markanvändning och att, i detta fall, fastighetsägaren (butiken) faktisk har möjligheten och rättigheten att anlägga tillräckligt med parkeringsplatser för sina behov i anslutning till verksamheten. För oavsett hur tillmötesgående en kommun är så kan ett bygglov upphävas av annan instans om annan part överklagar bygglovet.

{ 0 comments }

Att vara tjänsteperson, del 1: Att inte tycka, att inte tänka

by Ulf Liljankoski on 19 maj, 2018 · 0 comments

in Politik, Tjänsteperson (tjänsteman)

Jag tänkte påbörja en serie korta reflektionsinlägg gällande hur jag ser på rollen att vara anställd som tjänstepersoner i en politiskt styrd organisation.

Att inte tycka, att inte tänka

Jag är en person som tänker, och därmed tycker i såväl små som stora frågor. Att tycka hör dock inte hemma i min roll som tjänsteperson. Låt mig förklara.

Ett samhällsproblem eller samhällsfråga kan belysas från flera perspektiv (t ex politisk och filosofiska), önskvärda lösningarna på problemet kan variera, och genomförandet för att uppnå någon av de önskvärda lösningar kan vara ännu fler.

Ofta är samhället relativt överens om vilka samhällsproblem vi har och samhället är relativt överens om vilken lösning vi vill uppnå. Däremot är det genomförandet för att lösa problemet det som ofta skiljer olika intresseorganisationer och politiska partier åt.

Exempel:

  • Problem: Samtliga partier ser arbetslöshet som ett problem.
  • Lösning: Samtliga partier är överens om det behövs fler jobb för att sänka arbetslösheten.
  • Genomförande: Hur man skapar fler och säkerställer att fler har ett jobb skiljer sig mellan de olika partierna.

Hur en lösning ska genomföras är man alltså oftast inte överens om, och det är i genomförandet som partierna många gånger skiljer sig åt. Ofta pekar de olika partierna ut olika samband mellan problemet och vad som måste åtgärdas.

Tjänstepersonen Ulf Liljankoski.

Tjänstepersonen Ulf Liljankoski.

Ett parti pekar ut arbetsgivarens vinstintressen som det huvudsakliga problemet (genomförande = förbjud vinstintressen), ett parti pekar ut kostnaden för arbetstagaren som det huvudsakliga problemet (genomförande = sänk arbetsgivaravgiften), ett parti pekar ut för mycket byråkrati som det huvudsakliga problemet (genomförande = minska statlig och kommunal reglering) och ett annat parti pekar ut invandringen som det huvudsakliga problemet (genomförande = begränsa invandringen), och så vidare.

Medborgare, förtroendevalda politiker och tjänstepersoner

Det jag uppskattar med att vara tjänsteperson är att slippa peka ut problemen, slippa peka ut lösningarna och slippa peka ut genomförandet (detta betyder dock inte att jag alltid håller med om varken problemställningen, förslag på lösning eller förslag på genomförande, och personligen skulle jag kunna lägga massvis med tid på att resonera kring dessa frågor.).

Det är helt och hållet upp till medborgarna och deras representanter i de politiska partierna, inte mig, att utifrån demokratiskt tagna beslut bestämma vad man anser vara ett problem, hur man anser att problemet ska lösas och vilket tillvägagångssätt (genomförande) som problemet ska lösas på.

Som tjänsteperson slipper du som person brottas med olika politiska perspektiv på ett samhällsproblem, olika lösning och olika genomförande. Någon annan, medborgarna via de förtroendevalda politikerna, har redan sagt hur och på vilket sätt problemet ska lösas genom ett beslut och gett dig uppdraget att verkställa utifrån beslutet.

När du fått uppdraget tar du över som tjänsteperson och verkställer de beslut som de förtroendevalda tagit utifrån tidigare politiska beslut, de lagar, förordningar, allmänna råd och riktlinjer som gäller.

Dina problem som tjänsteperson handlar alltså inte om stora filosofiska och politiska vägval, utan om hur man praktiskt verkställer besluten.

Ditt liv som tjänsteperson är nästan lekande lätt med andra ord. 😉

(Sedan problematisera jag givetvis samhället och föreslår löningar och genomförande utanför min roll som tjänsteperson, men då betraktar jag mig som politisk, utan att behöva tillhöra et parti, och att vara politisk hör inte hemma inom rollen som tjänsteperson.)

{ 0 comments }

Arbetspendling per kommun 2016

by Ulf Liljankoski on 11 mars, 2018 · 0 comments

in Statistik

Inpendling och utpendling

Kartan redovisar vilka kommuner som har större utpendling än inpendling (röd), samt vilka kommuner som har större inpendling än utpendling (blå), av förvärvsarbetande 16+ år.

Kartan redovisar vilka kommuner som har större utpendling än inpendling (röd), samt vilka kommuner som har större inpendling än utpendling (blå), av förvärvsarbetande 16+ år.

Andel förvärvsarbetande som bor och arbetar inom den egna kommunen

Kartan redovisar hur stor andel, i procent, av de förvärvsarbetande 16+ år som bor och arbetar inom den egna kommunen.

Kartan redovisar hur stor andel, i procent, av de förvärvsarbetande 16+ år som bor och arbetar inom den egna kommunen.

Underlag och verktyg

Källa: SCB. Förvärvsarbetande pendlare 16+ år över kommungräns (RAMS) efter kommun och kön. År 2004 – 2016.

Statistik bearbetad i gratisprogrammet QGIS av Ulf Liljankoski.

Färgskalorna är framtagna in ColorBrewer 2.0 för att säkerställa att kartorna är läsbara för personer med röd-grön färgblindhet.

{ 0 comments }

Har hyresgäster rätt att överklaga en detaljplan?

by Ulf Liljankoski on 27 februari, 2018 · 0 comments

in Detaljplaner, Juridik

Det snabba och enkla svaret på frågan om hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan är:
Ja, hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan.

Sakägare & Nyttjanderättsinnehavare

En vanlig missuppfattning är att hyresgäster inte har rätt att överklaga en detaljplan då de inte ingår i sakägarkretsen.

Att hyresgäster, bostadsrättshavare och boende inte är sakägare är korrekt då man med begreppet sakägare i första hand menar ägare till fast egendom. Hyresgäster, bostadsrättshavare och andra boende besitter dock en nyttjanderätt och har sedan plan- och bygglagen (1987:10), ÄPBL, samt plan- och bygglagen (2010:900), PBL, fått möjligheten att överklaga1)Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14..

Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.

Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.

Vem har rätta att överklaga?

Inom kort (1 juli 2018) kommer förvaltningslagen (1986:223) ersättas av den nya förvaltningslagen (2017:900). I sammanfattningen nedan har jag använt mig av uttryck från den nya förvaltningslagen (2017:900) då uttrycket att ”ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt” stämmer överens med hur rätten att överklaga tillämpats i olika fall.

Antagligen kommer även hänvisningar till förvaltningslagen i plan- och bygglagen korrigeras så att de hänvisar till korrekt paragrafer när den nya förvaltningslagen träder i kraft.

Sammanfattning av vad förvaltningslagen, FL, och plan- och bygglagen (PBL) säger om vem som har rätt att överklaga antagandet av en detaljplan:

  • ”Kommunala beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas till mark- och miljödomstolen” (13 kap. 2 a § PBL).
    Kommentar: Denna paragraf ger rätten att överklaga beslutet om att anta en detaljplan.
  • ”Bestämmelser om vem som får överklaga beslut som avses i 2 a, 3, 5 och 6 §§ [PBL2)Min kommentar] finns i 22 § förvaltningslagen (1986:223)” (13 kap. 8 § PBL).
    Kommentar: Här hänvisar plan- och bygglagen till förvaltningslagen.
  • ”Ett beslut får överklagas av den som beslutet angår, om det har gått honom emot och beslutet kan överklagas” (förvaltningslagen (1986:223) 22 § fram till 2018-06-30, förvaltningslagen (2017:900) 42 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Här ger förvaltningslagen rätten att överklaga till den som (1) beslutet angår, och som (2) beslutet har gått emot.
  • ”Ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt.” (Förvaltningslagen (2017:900) 41 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Den nya förvaltningslagen, som träder ikraft 1 juli 2018, förtydligar att beslutet även ska påverka någons situation på ett sådant sätt att man påverkas betydligt. Detta ligger i linje med hur man normalt resonerar. Vad som är en betydlig påverkan kommer dock att fortsätta vara öppet för tolkning.
  • ”Ett beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas endast av den som före utgången av granskningstiden skriftligen har framfört synpunkter som inte har blivit tillgodosedda.
    Den inskränkning i rätten att överklaga som följer av första stycket gäller inte om
    1. beslutet har gått emot sakägaren genom att förslaget ändrats efter granskningstiden, eller
    2. överklagandet grundas på att beslutet inte har tillkommit i laga ordning.” (13 kap. 11 § PBL)
    Kommentar: En viktig del är att man även inkommit med synpunkter som inte blivit tillgodosedda innan granskningstiden för detaljplanen löpt ut. Synpunkterna ska inkomma inom samrådstiden eller granskningstiden. Det räcker dock med att man inkommit med synpunkter i samrådsskedet med synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Det föreligger även här ett tolkningsutrymme gällande om synpunkterna blivit tillgodosedda eller ej. Här är inte alltid kommun och berörda överens, och saken får ibland prövas i domstol.

Premisserna för att kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan

Premisserna för att du som hyresgäst ska kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan är med andra ord:

  1. Du har inkommit med synpunkter under planprocessen, antingen under samrådstiden eller granskningstiden, men senast före utgången av granskningstiden.
  2. Beslutet att anta detaljplanen har gått dig emot.
  3. Beslutet att anta planen påverka din situation på ett inte obetydligt sätt.

Kommentar: Frågan som kvarstår, efter att samtliga premisser är uppfyllda, är vad som definieras som påverkan på ett ”inte obetydligt sätt”. Här skulle jag säga att det är upp till dig som klagande att bevisa för domstolen att du påverkas på ett betydligt sätt.

Läsvärt

Lagar

 

Fotnot   [ + ]

1. ↑ Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14.
2. ↑ Min kommentar

{ 0 comments }

Solstudier och skuggstudier i SketchUp

by Ulf Liljankoski on 16 november, 2017 · 0 comments

in Arkitektur, SketchUp, Stadsplanering, Stadsrum

Inledning

I den här artikeln ska jag visa hur man utför skugg- och solstudier i SketchUp, och hur man sammanställer en enkel solstudierapport. Artikeln är dock inte en ”steg för steg”-guide som visar hur du klickar dig fram i programmet, utan visar framförallt på möjligheterna med SketchUp, och vad du kan tänkas vilja ha med i en solstudierapport.

Solstudier kan göras mer eller mindre detaljerade, och i det här exemplet kommer jag att utföra en relativt enkel solstudie som inte inte tar hänsyn till höjdnivåer eller vegetation, samt kommer jag enbart att studera solljus utanför byggnader. Solljustudier kan dock även utföras för inomhusmiljöer med redskapen som användes nedan.

Förkunskaper

Artikeln förutsätter att du har en del grundkunskaper i 3D-modelleringsprogramvaran SketchUp.

Har du inte grundkunskaper i SketchUp rekommendera jag boken SketchUp for Dummies och Sketchup for Site Design.

Mjukvara och underlag

I det här exemplet använder jag följande programvaror och underlag:

Det finns även gratisalternativ för SketchUp samt plugin för solstudier. Jag har dock inte hårdtestat om dessa är välfungerande för ändamålet. Extensionen SunHours tyckte jag var svåranvänd i jämförelse med DL-Light. Du kan testa gratisalternativen här:

Varför solstudier och skuggstudier?

Kort sammanfattat utförs sol- och skuggstudier för att bland annat belysa hur ny och äldre bebyggelse påverkas av till exempel nybyggnation, hur utemiljöer såsom parker och gaturum med mera påverkas av nybyggnation samt för att klargöra lämplig placering av solceller. En solstudie kan därmed ligga till grund för att byggnader placeras på lämpliga platser för att säkerställa en god tillgång till solljus både inne i och utanför byggnader, gaturum och övriga urbana miljöer med mera.

Vad säger lagar och regler?

Boverket om solljus

I skriften Solklart (Boverket 1991) anges ett önskat värde på solighet i boendemiljön om minst 5 timmars sol mellan klockan 9.00 – 17.00, vid vår- och höstdagjämning, för bostaden och på närmiljöns lekytor och sittplatser.

Kommentar: Ovan information kan tyckas något omodern men är det närmsta vi idag kommer en rekommendation. Är man lite djärv rekommenderar jag att man även tittar på genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag uppdelat på årstiderna vinter (t ex 22 december 2018 – 21 mars 2019), vår (t ex 21 mars 2018 – 21 juni 2018), sommar (t ex 21 juni 2018 – 23 september 2018) och höst (t ex 23 september 2018 – 22 december 2018).

Solljus vid ny- och ombyggnation enligt Boverkets byggregler

I Boverkets byggregler (BBR) ställs krav på vad som gäller både när man uppför och ändrar en byggnad. BBR innehåller föreskrifter och allmänna råd om tillgänglighet, bostadsutformning, rumshöjd, driftutrymmen, brandskydd, hygien, hälsa och miljö, bullerskydd, säkerhet vid användning och energihushållning.

Utdrag ur Boverkets byggregler gällande ljus

6:31 Allmänt

Byggnader ska utformas så att tillfredsställande ljusförhållanden är möjliga att uppnå, utan att skaderisker och olägenheter för människors hälsa uppstår. Ljusförhållandena är tillfredsställande när tillräcklig ljusstyrka och rätt ljushet (luminans) uppnås samt när ingen störande bländning eller inga störandes reflexer förekommer och därmed rätt belysningsstyrka och luminansfördelning föreligger.
/…/

6:311 Definitioner

Direkt dagsljus: Ljus genom fönster direkt mot det fria.
Direkt solljus: Solljus som lyser in i rum utan att ha reflekterats.
Indirekt dagsljus: Ljus från det fria som kommer in i rum utan fönster mot det fria.

6:322 Dagsljus

Rum eller avskiljbara delar av rum där människor vistas mer än tillfälligt ska utformas och orienteras
så att god tillgång till direkt dagsljus är möjlig, om detta inte är orimligt med hänsyn till rummets avsedda användning.
/…/

6:323 Solljus

I bostäder ska något rum eller någon avskiljbar del av ett rum där människor vistas mer än tillfälligt ha tillgång till direkt solljus. Studentbostäder om högst 35 m² behöver dock inte ha tillgång till direkt solljus. (BFS 2014:3).

6:33 Utblick

Allmänt råd
Minst ett fönster i rum eller avskiljbara delar av rum där människor vistas mer än tillfälligt bör vara placerat så att utblicken ger möjlighet att följa dygnets och årstidernas variationer. I bostäder bör inte takfönster utgöra enda dagsljuskälla i de rum där människor vistas mer än tillfälligt.

Solstudier i SketchUp med SunExposure/DL-Light från De Luminae

Datum för solstudier i rapporten

För analysen ställer väljer jag att utföra följande analys:

  1. Antal solljustimmar mellan klockan 9.00 – 17.00, vid vårdagjämning (år 2018 infaller vårdagjämning 20 mars)
  2. Antal solljustimmar mellan klockan 9.00 – 17.00 höstdagjämning (år 2018 infaller höstdagjämning 23 september)
  3. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under vinter (22 december 2018 – 21 mars 2019)
  4. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under vår (21 mars 2018 – 21 juni 2018)
  5. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under sommar (21 juni 2018 – 23 september 2018)
  6. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under höst (23 september 2018 – 22 december 2018)

Analysen kan utföras på SketchUp-modeller både före och efter en eventuell exploatering för att kunna jämföra och se förändringar i solljusförhållanden.

Analysen i SketchUp

1. För att utföra en analys av direkt solljus enligt följande exempel behöver du SketchUp med extensionen SunExposure/DL-Light från De Luminae installerad, samt en georefererad SketchUp-modell.

I min modell har jag, förutom byggnader, även valt att ha en yta för marken för att kunna analysera solljustimmar på innergårdar.

Georefererad Sketch Up-modell

1. Georefererad Sketch Up-modell.

2. Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera, samt färgpaletten.

2.1 Grundinställningar: Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera.

2.1 Grundinställningar: Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera.

2.2 Palettinställningar: Ställ in färgpaletten i SunExposure/DL-Light.

2.2 Palettinställningar: Ställ in färgpaletten i SunExposure/DL-Light.

3. Markera de ytor du ska analysera och starta analysen.

4. Välj ut ett par vyer som visar upp solljusförhållandena ur lämpliga perspektiv och ta en skärmavbild med hjälp av funktionen i SunExposure/DL-Light.
Ska du göra jämförelsestudier mellan olika exploateringsalternativ kan du skapa olika ”scener” (scenes) från olika vyer med standardredskapet i SketchUp och sedan återanvända vyerna.

4.1 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

4.1 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

4.2 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

4.2 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

5. Vid behov kan du även göra enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp ur olika perspektiv.

6. Enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp. Kl 09:00, 20 mars 2018.

6. Enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp. Kl 09:00, 20 mars 2018.

6. Gör sedan om steg 2-5 för de datum och tider du valt att analysera, samt för eventuella olika exploateringsalternativ.

7. Sammanställ allt i en rapport.

Sammanställa en solstudierapport

Detta bör du ha med i en solstudierapport för att det ska bli enkelt för läsaren att förstå varför studien utförs, hur den kan användas och hur den eventuellt kan ifrågasättas och förbättras:

  • Utdrag ur Boverkets byggregler gällande ljus, för att tydliggöra varför solstudierna utförs.
  • Eventuella kommunala riktlinjer gällande ljus, för att tydliggöra hur kommunen förhåller sig till solljus i olika urbana miljöer.
  • Vilka förutsättningar/variabler som analys tagit hänsyn till i den aktuella solstudien (t ex om markhöjd, vegetation, och klimatdata, om det gäller direkt solljus, direkt dagsljus eller indirekt dagsljus).
  • Hur många mätpunkter per kvadratmeter som använts, för att kunna avgöra detaljeringsgrad.
  • Vilket redskap som använts för studien (i detta fallet SunExposure/DL-Light  från De Luminae.
  • Analys av solljusförhållanden vid utvalda datum.
  • Eventuellt analys olika exploateringsalternativ/jämförelsealternativ.
  • Eventuellt enkla skuggstudier.
  • Sammanfattning som beskriver eventuella problemområden som bör ses över eller diskuteras ytterligare. T ex kan man diskutera lämplighet av bostäder, lämplig placering av uteservering mm.
  • Bilagor med större bilder.

Exempel på solstudierapport

Exempelrapporten är inte fullständig med bilder eller sammanfattande analys. Bilder har bytts ut mot texter såsom ”Perspektiv 4: Vårdagjämning” och bör ersättas med bilder från lämpliga perspektiv.

Exempelrapport - Solstudier

Exempelrapport – Solstudier

Ladda ner exempelrapporten:
Solstudier – Exempel

Litteraturlista

Boverkets byggregler (BBR)
Ladda ner: Boverkets byggregler

Solklart (Boverket 1991)
Ladda ner: Solklart

SketchUp for Dummies av Aidan Chopra och Rebecca Huehls
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

Sketchup for Site Design av Daniel Tal
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

{ 0 comments }

Plankostnadsavtal: Bilagor. (Konsten att skriva tydliga plankostnadsavtal).

by Ulf Liljankoski on 26 oktober, 2017 · 0 comments

in Detaljplaner, Detaljplaneskola, Juridik

Denna artikel spinner vidare på min tidigare artikel gällande klarspråk, tydlighet och begriplighet i kommunala sammanhang.

Artikeln är skriven på ett sätt som förutsätter att du sedan tidigare besitter en del kunskap gällande vad detaljplanering innebär, hur ett planarbete påbörjas, att möjligheten att ta ut en utgift för detta arbete finns reglerat i  12 kap. 8 och 9 §§ plan- och bygglagen (2010:900), samt att kostnaden regleras av en taxa beslutad i kommunfullmäktige.

Annars rekommenderar jag en läsning av Sveriges Kommuner och Landstings information gällande ​Taxa, plan- och bygglov, samt kapitel 12 i plan- och bygglagen.

I denna artikel ger jag förslag på tre bilagor som jag rekommenderar att man har med i ett plankostnadsavtal för att göra beräkningen av plantaxan tydlig och transparent.

Om man väljer att dela upp det i tre bilagor, en bilaga, eller på något annat sätt väver in informationen i plankostnadsavtalet är inte det viktiga, utan det är informationen i dessa bilagor som är viktigt.

Anledningen till att jag delar upp informationen är att jag (1) vill skilja på avtal och underlag, och (2) skilja på de olika momenten som leder fram till den beräknade kostnaden.

Några förslag på hur man skriver plankostnadsavtal ger jag inte i den här artikeln, här fokuserar jag enbart på bilagorna.

Sist i artikel kan du ladda ner exempel på bilagorna i Word-och Pdf-format.

Vad är ett plankostnadsavtal?

Plankostnadsavtalet är det avtal som skrivs mellan kommunen och exploatören, och ”ger byggnadsnämnden möjlighet att få ersättning för kommunens kostnader för att upprätta eller ändra detaljplaner”1)SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.. Avtalet kan läggas upp på olika sätt, men i grunden reglerar det hur kostnaden för planarbetet beräknas och när denna kostnad ska betalas. Skrivs det inget plankostnadsavtalet i detta läge har kommunen möjlighet att ta ut kostnaden i bygglovsskedet (under förutsättningen att kommunen antagit en taxa för detta).

I det här exemplet kommer jag att utgå från Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 2011”2)Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016 som innehåller ett förslag till hur kommunens taxebestämmelser kan utformas, samt att vi väljer att debitera utifrån bedömd byggrätt, BTA (Bruttoarea) + OPA (öppenarea).

Varför bilagor?

Det är lätt att tro att alla som jobbar med exploatering är insatt i hur man beräknar plantaxa. Så är dock inte fallet. Både som handläggare och som exploatör finns det många inblandade som inte är vana vid dessa avtal, samt byts många gånger både handläggare på kommun och ansvariga hos exploatör ut under arbetets gång. Att vara tydlig innebär också att många missförstånd kan undvikas.

Vilken information och vilka  bilagor som jag rekommenderar att man använder baserar jag på de diskussioner jag haft med exploatörer och de frågor, gällande plankostnadsavtal, som uppkommit både inför och under planarbeten.

Bilagor till plankostnadsavtal

De bilagor jag rekommenderar att man har är:

  1. Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
  2. Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.
  3. Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Samt rekommenderar jag att man förklarar de begrepp man använder, och hänvisar till de standarder och dokument man använder som underlag. T ex förklarar begrepp såsom:

  • BTA: Bruttoarea (BTA) utgörs av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan angiven begränsning för mätvärdhet.
  • OPA: Öppenarea (OPA) utgörs av helt eller delvis öppna areor inrättade för vistelse eller förvaring i anslutning till en byggnad. Öppenarean begränsas av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning.
  • BYA: Byggnadsarea (BYA) är den area som en byggnad upptar på marken. Öppenarea (OPA) ingår i byggnadsarean.
  • mPBB och PBB: Milliprisbasbelopp (mPBB) utgör en tusendel av gällande prisbasbeloppet (PBB). Prisbasbeloppet beräknas enligt 2 kap 7 § socialförsäkringsbalken (2010:110). För att få fram milliprisbasbelopp divideras prisbasbeloppet med 1000.

Och hänvisar till dokument såsom t ex:

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning

Bilaga 1 ger en enkel överblick av det aktuella området. Är det flera exploatörer som skriver plankostnadsavtal inom samma plan rekommenderar jag även att man markerar vilken del av planområdet (inklusive allmän platsmark) som avses med planavtalet för den specifika exploatören.

Detta för att minimera oron för att exploatören betalar för något som de själv inte kommer att bygga.

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.

 

Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.

Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter

Bilaga 2 svarar på vilket underlag man använt för att beräkna planavgiften.

Detta möjliggör att exploatören kan se om något misstolkats eller borde ändras, och man slipper få frågan ”Hur kom ni fram till det”?

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Bilaga 3 innehåller formeln för beräkning, och de variabler som använts i formeln för att beräkna plantaxan. I detta fall utgår jag från formeln i Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 2011”. Andra beräkningsmodeller och taxor kan gälla i din kommun.

Detta gör beräkningen transparent och exploatören har möjlighet att dubbelkolla att beräkningen stämmer.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner exempeldokumentet med bilagorna.
Word-format | Pdf-format

Fotnot   [ + ]

1. ↑ SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.
2. ↑ Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016

{ 0 comments }

Informationsrutor/faktarutor för planbeskrivningar (detaljplaner)

by Ulf Liljankoski on 23 oktober, 2017 · 0 comments

in Detaljplaner

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner dokumentet med informationsrutorna.
Word-format | Pdf-format

Språklagen och Klarspråk

I Språklag (2009:600) anges att språkanvändningen i offentlig verksamhet ska vara vårdat, enkelt och begripligt, samt att myndigheter har ett särskilt ansvar för att svensk terminologi inom deras olika fackområden finns tillgänglig, används och utvecklas.

I offentlig verksamhet och myndighetsutövning arbetar vi mycket med begreppet klarspråk.

Institutet för språk och folkminnen, som arbetar med att öka, levandegöra och sprida kunskaper om språk, definierar klarspråk som:

”Klarspråk är myndighetstexter skrivna på ett vårdat, enkelt och begripligt språk. Det handlar ytterst om demokrati: att alla ska ha tillgång till och rätt att förstå vad som står i texter som skrivs av myndigheterna.
(Språkrådet i Sverige)

Terminologicentrum TNC, som är Sveriges nationella centrum för fackspråk och terminologi, går ett steg längre och skiljer på klarspråk och klarspråkigt fackspråk.

Klarspråk
Språk som dels är tydligt, dels är begripligt för de avsedda mottagarna

Klarspråkigt fackspråk
Fackspråk som dels är tydligt, dels är begripligt för de avsedda mottagarna

Att uppnå klarspråk eller klarspråkigt fackspråk, är inte helt enkelt, men det tillhör en helt annan diskussion.

Klarspråk i plansammanhang – Informationsrutor

Exempel på informationsruta: Strandskyddsområde

Exempel på informationsruta: Strandskyddsområde

I plansammanhang ska du nå en bred grupp politiker, byggaktörer, kommunmedlemmar med mera, med mer eller mindre erfarenhet av plan- och byggtermer. För att underlätta och göra planbeskrivningar mer lättförståeliga, inte minst för mig själv, brukar jag jobba med informationsrutor i de planbeskrivningar jag tar fram.

Informationen i informationsrutorna kommer från lagar och texter från myndigheter, intresseföreningar, terminologistandardiseringar med mera.

För att underlätta återanvändningen och standardisera informationsrutorna samlar jag dem löpande i detta dokument.

Exempel på informationsruta i planbeskrivning.

Exempel på informationsruta i planbeskrivning.

Vill ni vill använda er av informationsrutorna i era planbeskrivningar är det fritt fram.
För att göra det enkelt kan ni ladda ner dokumentet i Word-format för att sedan klipp-och-klistra in rutorna i er planbeskrivning, och sedan designa om rutorna.

Förslag på förbättringar och tillägg tas tacksamt emot. Det här är bara en början.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner dokumentet med informationsrutorna.
Word-format | Pdf-format

{ 0 comments }

Rättspraxis: Gestaltningskrav vid bygglov, i relation till bestämmelser i detaljplanen. (Mål nr: P 9218-16)

by Ulf Liljankoski on 17 september, 2017 · 0 comments

in Bygglov, Detaljplaner, Juridik, Rättspraxis: Plan- & Bygglagen (PBL)

I denna artikelserie, gällande rättspraxis, avhandlar jag olika domstolsbeslut som berör plan- och bygglagen, miljöbalken, jordbalken, förvaltningslagen och andra intressanta lagar som berör samhällsplaneringen.

Framförallt belyser jag hur de olika domarna kan hjälpa till att avgöra hur en detaljplan kan och bör utformas för att uppnå kravet om att tydligt reglera den avsedda bebyggelsen, byggnadsverk och miljön utan att vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte1)Plan- och bygglag (1987:10).

Inläggen är öppna för diskussion, och ambitionen är framförallt att rättsfallen som tas upp ska kunna ge vägledning under planarbetet för planhandläggare, bygglovshandläggare, övriga tjänstemän, länsstyrelsen, byggherrar och övriga kommunmedlemmar mm.

Bakgrund

I det här målet fastslog Mark- och miljööverdomstolen Uppsala kommuns beslut att avslå Jernhusen Uppsala Eldaren AB:s ansökan om bygglov, då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Domen kan ge en vägledning gällande hur långt man kan tänkas behöva redovisa gestaltningskrav i planhandlingarna (plankarta och planbeskrivning).

Mål nr: P 9218-16
Datum för avgörande: 2017-05-16
Länk till målet: P 9218-16
Länk till planhandlingarna: Plankarta & planbeskrivning
Lag: Plan- och bygglag (1987:10) (vid antagande av detaljplan) & Plan- och bygglagen (2010:900) (vid bygglovsprövning)

Vad hände?

  • 2004-10-25: Detaljplan för Uppsala Central, Östra stationsområdet, Uppsala kommun antogs i kommunfullmäktige.
  • 2014-08-28: Uppsala kommun beviljar en ansökan om bygglov.
  • 2015-07-09: Uppsala kommun beviljar en ansökan om ändring av tidigare bygglov , gällande förändrad storlek av byggnaden.
  • 2015-12-16: Plan- och byggnadsnämnden avslår Jernhusen Uppsala Eldaren AB:s ansökan om bygglov då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.
  • Jernhusen Uppsala Eldaren AB överklagar hos Länsstyrelsen i Uppsala län.
  • 2016-05-20: Länsstyrelsen i Uppsala län av bedömer att Uppsala kommun gjort en korrekt bedömning av bygglovsansökan och fastställer kommunens beslut att avslå ansökan om bygglov.
  • Jernhusen Uppsala Eldaren AB överklagar länsstyrelsens beslut hos Mark- och miljödomstolen.
  • 2016-10-13: Mark- och miljödomstolen bifaller överklagandet och upphäver länsstyrelsens beslut och visar ärendet åter till Uppsala kommun för fortsatt handläggning.
  • Uppsala kommun överklagar mark- och miljödomstolens beslut hos Mark- och miljööverdomstolen.
  • 2017-05-16: Mark- och miljööverdomstolen fastställer kommunens beslut att avslå ansökan om bygglov då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Utformning av detaljplanen

Planens syfte

Detaljplanen syftar till att möjliggöra utvecklandet av ett högklassigt resecentrum  där ombyggnad av bangården är en viktig del.

Planens förutsättningar

Planområdet har följande förutsättningar:

  • Planen berörs av riksintresse för kulturmiljövården, Uppsala stad (K40).
  • Öster om planområdet ligger godsmagasinet med kontorsbyggnad som anses värdefulla från kulturhistorisk och arkitektonisk synpunkt.

Planbestämmelser planbeskrivning och planförutsättningar

Följande formuleringar och förutsättningar finns nämnda i plankartan och planbeskrivningen:

  • Plankarta: Planbestämmelsen inom det aktuella området har enbart följande lydelse, inga ytterligare preciseringar av användning eller egenskaper gäller för området på den juridiskt bindande plankartan:
    C: Kontor, handel, hotell, restaurang samt samlings- och utställningslokaler.
  • Plankarta: Värdefull miljö: Byggnader och anläggningar skall ha en hög kvalitet i utformning och material.
  • Planbeskrivning: Planen berörs av riksintresse för kulturmiljövården, Uppsala stad (K40).
  • Planbeskrivning: Befintlig bebyggelse. ”Det är angeläget att stor omsorg ägnas åt att utforma dessa byggnader med mera och bangården som en helhet efter de förutsättningar som finns på platsen och med utgångspunkt från de kulturhistoriska värdena”.
  • Planbeskrivning: Befintlig bebyggelse.  ”Hänsyn till befintliga och kulturhistoriska värden är en nödvändig utgångspunkt vid utformningen av nya anläggningar på och intill bangården”.
  • Planbeskrivning: Ny bebyggelse. Den nya bebyggelsen kommer att ligga i Uppsalas mest centrala del, i blickfånget från järnvägen. Bebyggelsen bör därför ges hög kvalité och viss dignitet vid utformning.
  • Planbeskrivning: Ny bebyggelse. I bebyggelsens fasader bör puts dominera, med inslag av natursten. Taken, kläs med tegel eller svart plåt och bör ha en flack lutning. Mot huvudgator och torg bör balkonger endast förekomma sparsamt.
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1

Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1

Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1, med kommentarer

Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1, med kommentarer

Mark- och miljööverdomstolen domskäl

Följande planbestämmelser, planbeskrivningar och förutsättningar ligger till grund för Mark- och miljööverdomstolens domskäl:

  • Planens syfte är att möjliggöra utvecklandet av ett högklassigt resecentrum.
  • Fastigheten, som ligger mycket centralt i anslutning till järnvägsstationen i Uppsala, berörs av riksintresse för kulturmiljövård, Uppsala stad, enligt 3 kap. 6 § miljöbalken.
  • I dess absoluta närhet ligger byggnader som anses särskilt värdefulla från kulturhistorisk och arkitektonisk synpunkt, bl.a. godsmagasinet i ett våningsplan.

Mark- och miljööverdomstolen sammanfattar med att påpeka att…:

Med hänsyn till byggnadens mycket centrala placering i Uppsala och dess närhet till byggnader som är särskilt värdefulla väger det allmänna intresset av att kunna styra över bebyggelsens utformning särskilt tungt. Detta framhålls även i detaljplanen och i planbeskrivningen, där ett särskilt angivet syfte är att skapa en bebyggelse av hög kvalitet med viss dignitet i utformningen. Byggnadsnämndens bedömning av om utformningen är lämplig får därmed stor vikt.

Sammanfattat

Min tolkning av domen blir följande:

  • På plankartan kan det räcka med en generell användningsbestämmelse utan ytterligare preciseringar gällande utformnings- och gestaltningskrav .
  • Områdets värdefulla miljö bör framgå av en generell bestämmelse på plankarta och planbeskrivningen.
  • Planbeskrivningen bör innehålla en generell beskrivning gällande att hög krav kommer att ställas på gestaltningen.

Och:

  • Sist, men inte minst, krävs det en organisation som hanterar att ställa dessa krav. Att organisationen klarar att hantera sådana krav innebär att den enskilde plan- och bygglovshandläggaren inte kan förväntas hantera en sådan fråga själv, utan det handlar om en samsyn inom organisationen, och där har ledningen det yttersta ansvaret att se till att organisationen är samspelt, samt att man som organisation ställer de krav som våra lagar föreskriver.
  • Och glöm ej att:  ”/…/ många krav som gäller placering, utformning och utförande samt skydd av befintlig miljö med mera kan ställas vid lovprövningen även om planbestämmelse saknas. En planbestämmelse kan dock underlätta bygglovsgivningen eftersom förutsättningarna då är kända när man gör en ansökan om lov 2)Boverket”.

Förhoppningsvis kan domen vara vägledande gällande hur detaljerade planhandlingarna behöver vara, samt vilka möjligheter kommunen har möjlighet att ställa krav, vid bygglovprövningen, utifrån intresset av god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Fotnot   [ + ]

{ 0 comments }

Rättspraxis: Dagvattenhantering i detaljplan. (Mål nr: P 9489-16)

by Ulf Liljankoski on 11 juni, 2017 · 0 comments

in Detaljplaner, Rättspraxis, Rättspraxis: Plan- & Bygglagen (PBL)

Bakgrund

I det här målet fastslog Mark- och miljööverdomstolen Gällivare kommuns beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan).

Domen kan ge en vägledning gällande hur långt man kan tänkas behöva redovisa hanteringen av dagvatten, översvämningsrisk och erosionsrisk i planhandlingarna (plankarta och planbeskrivning).

Mål nr: P 9489-16
Datum för avgörande: 2017-05-18
Länk till målet: P 9489-16
Länk till planhandlingarna: Detaljplan för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan), Gällivare kommun
Lag: Plan- och bygglagen (2010:900) i sin lydelse innan införandet av lag 2014:900 (Lag om ändring i plan- och bygglagen (2010:900))

Vad hände?

  • 2014-04-28: Detaljplanearbetet för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl påbörjas. Tillämpliga regler är plan- och bygglagen (2010:900) i sin lydelse innan införandet av lag 2014:900 (Lag om ändring i plan- och bygglagen (2010:900)).
  • 2015-05-25: Kommunfullmäktige i Gällivare kommun antar detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan).
  • Tolv närboende överklagade kommunens beslut att anta planen till Länsstyrelsen. De boende ansåg att kommunen behövde visa på vilket sätt man tänkt lösa frågan om dagvattenhantering, smältvatten och erosionsproblematik innan man fastställde planen.
  • 2015-09-30: Länsstyrelsens bedömning var att planhandlingarna var utformade så att det i tillräcklig utsträckning framgick hur planen reglerar miljön och att kommunen har klargjort i detaljplanen att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering.
  • 2016-10-24: Mark- och miljödomstolen upphäver kommunens beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl.
  • 2017-05-18: Mark- och miljööverdomstolen fastställer kommunens beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl.

Utformning av detaljplanen

Planens syfte

Planens uppbyggnad är att skapa ett bostadsområde med en varierad husproduktion med högst två våningar av villor, radhus, parhus och flerbostadshus med exempelvis fyra lägenheter per hus.

Planens geografiska förutsättningar

Planområdet har följande förutsättningar:

  • Planområdet ligger vid vattendrag som är ett biflöde till Kalixälven och ingår i Natura 2000-området Torne och Kalix älvsystem.
  • Bedömningen är att ingen miljökonsekvensbeskrivning behövs.
  • Planområdet avses ingå i kommunalt VA-verksamhetsområde, men ingår vid antagandet av planen inte i VA-verksamhetsområde.
  • Dagvattenledningar saknas i området.
  • Nya VA-ledningar bedöms kunna förläggas inom allmän platsmark.

Planarbetet

Dessa utredningar har legat till grund för hur detaljplanen redovisar hanteringen av dagvatten, översvämningsrisk och erosionsrisk:

  • Översvämningsstudier från SMHI som bland annat redovisar 100-årsflöde.
  • Förprojektering av tänkt ledningsnät och dagvattenhantering (höjder för fall mot dike, samt infiltrationsytor för att skydda Natura 2000-bäcken)
Redovisning av 100-årsflöden från SMHI i planbeskrivningen för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Redovisning av 100-årsflöden från SMHI i planbeskrivningen för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Förprojektering: VA-ledningar för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Förprojektering: VA-ledningar för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Förprojektering: Markplanering för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Förprojektering: Markplanering för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Planbestämmelser och planförutsättningar

Följande planbestämmelser och förutsättningar ligger till grund för det som Mark- och miljööverdomstolen bedömer som att planhandlingarna är utformade på ett sådant sätt att det i tillräcklig utsträckning framgår hur planen reglerar miljön, samt att kommunen i detaljplanen har klargjort att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering:

  • VA-verksamhetsområde: Planområdet kommer att ingå i kommunalt verksamhetsområde för VA.
  • Huvudmannaskap: Kommunen är huvudman för allmän plats.
  • Dagvattenfrågan har reglerats genom att områden för dagvatten inom allmän plats har angetts på plankartan.
  • Utformning av allmänna platser
    dagvatten: Område för dagvattenhantering
    +(1-22): Föreskriven höjd över nollplanet gäller enligt TABELL 1 för respektive position, nr 1-22 på plankartan (se tabell i nederkant på plankarta)
  • Markens anordnande (utformning av kvartersmark)
    +000.00: Föreskriven höjd över nollplanet
  • Utförande
    – Dagvatten skall fördröjas lokalt och takvatten avledas ovan mark inom respektive tomt.
  • Byggnadsteknik
    – Endast källarlösa hus.
    – Lägsta nivå för färdigt golv + 358,5 meter över havet.
Plankarta för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Plankarta för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Genomförandedelen

I planbeskrivningens genomförandedel påpekar kommunen att:

”För att införliva detta område i det kommunala ansvarsområdet/verksamhetsområdet för vatten och avlopp behövs ett kommunfullmäktigebeslut.

Genomförandeavtal som reglerar dagvattenhanteringen upprättas innan bygglov ges för byggnation av bostäder mm i området. Detta med anledning av närheten till Natura 2000-område.

Förutsättningarna för anslutning mellan dagvattenhantering inom kvartersmark och dagvattenhantering inom allmän mark (damm mm) ska överenskommas mellan kommunen och tillkommande exploatör/fastighetsägare. Ett avtal mellan nyttjare och kommunen upprättas angående dagvattenhanteringen som anordnas på allmän platsmark men nyttjas av boende. Det ska bl a klarläggas vad gäller kostnader och ansvar för anläggande, skötsel mm av område för dagvattenhantering (rening av dagvatten).”

Mark- och miljööverdomstolen domskäl

Mark- och miljööverdomstolen sammanfattar med att påpeka att…:

…”dagvattenfrågan har /…/ reglerats genom att områden för dagvatten inom allmän plats har angetts på plankartan. Dessutom anger bestämmelsen om utförande av bostadstomter att ‘Dagvatten skall fördröjas lokalt och takvatten avledas ovan mark inom respektive tomt’. Detta tillsammans med att kommunen är huvudman för allmän plats och att planområdet kommer att ingå i verksamhetsområde för VA får anses vara tillräckligt för att säkerställa omhändertagandet av dagvatten.

Sammanfattningsvis instämmer Mark- och miljööverdomstolen i länsstyrelsens bedömning att planhandlingarna är utformade så att det i tillräcklig utsträckning framgår hur planen reglerar miljön och kommunen har klargjort i detaljplanen att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering”.

Sammanfattat

Sammanfattat kan man säga att det som krävs är:

  1. Kommunalt VA-verksamhetsområde.
  2. Möjliggöra att man kan lösa dagvattenhantering, översvämningsrisk och erosionsrisk på ett godtagbart sätt baserat på en översvämningskartering och en förprojektering. Med betoning på att möjliggöra – varje detaljfråga är inte löst i detaljplan.
  3. Genomförandedelen pekar ut vad som krävs för att möjliggöra en godtagbar dagvattenhantering.

Förhoppningsvis kan domen vara vägledande under planarbetet både för planhandläggare (t ex inför beställning av förprojekteringar och dagvattenutredningar), för övriga tjänstemän som ingår i det interna arbetet på kommun,  för länsstyrelsen och byggherrar mm.

{ 0 comments }

← Previous Entries