Affärsstrategi för nyproduktion av flerbostadshus

Detta inlägg bör framförallt läsas som en teoretisk affärsstrategi som kan tillämpas, och uppmuntra, till att öka bostadsbyggandet/nyproduktionen av flerbostadshus. Strategin utgår från hur jag själv hade arbetet med frågan om jag skulle ge mig in på bostadsmarknaden idag.

Innan man börjar behövs givetvis, som vanligt, en någorlunda förståelse för bostadsbehovet på den ort man vill bygga i, en gnutta kunskap eller intresse för bostadsmarknaden, samt entreprenöriellt mod att våga satsa.

Affärsstrategi för byggandet av flerbostadshus

  1. Hitta områden som redan är detaljplanerade för flerbostadshus.
    Var det finns områden planerade för flerbostadshus bör kommunens översiktsplan och bostadsförsörjningsprogram i många fall kunna peka ut. Samt bör man fråga kommunen efter detaljplanerad mark avsedd för  flerbostadshus som inte är bebyggda.

    I expansiva kommuner brukar det finnas relativt nya detaljplaner för bostadsområden, och i mindre expansiva kommuner brukar det finnas detaljplanerade områden där man under 1990-talet rivit gamla flerbostadshus.
    I områden där kommunen tidigare rivit flerbostadshus bör man dock vara försiktig då marken kan vara förorenad på grund av att man i flera fall dumpat rivningsmassorna i den tidigare byggnadens källare. I dessa områden bör man se till att kommunen gör en utredning av markförhållandena och tar sitt ekonomiska ansvar utifall det skulle visa sig att marken är förorenad.

    Vinst 1: Man slipper kostnaden för att planlägga ett nytt område, samt sparar man tid (flera månader, ibland år) då man slipper den tid som detaljplaneprocessen tar, samt undviker man osäkerheten gällande när och om området kommer att bli detaljplanelagt.

  2. Använd en beprövad en byggnadstyp.
    Bygg ett flerbostadshus utifrån en modell där man känner till den ungefärliga produktions- och slutkostnaden. Antigen kan man utgå från kunskap i tidigare byggprojekt där man varit inblandad, eller så kan man t ex titta på koncepten SABOs kombohus och JSBs Trygga Boendet®.

    Vinst 2: Man minimerar osäkerheten gällande produktions- och slutkostnaden.

  3. Ansök om Boverkets kreditgaranti.
    För att få ett lån till byggandet av flerbostadshus krävs ekonomisk säkerheter.
    Som en del i ambitionen att öka bostadsbyggandet erbjuder Boverket för tillfället en kreditgaranti som bland annat ska förenkla för mindre byggherrar och nystartade verksamheter att få lån från bankerna.

    Läs mer om Boverkets kreditgaranti här: Boverkets kreditgaranti.

    Vinst 3: Man ökar chansen att få ett lån från banken.

Exempel: Sjötorpshus AB bygger flerbostadshus i Vingåker efter egen beprövad modell.
Exempel: Sjötorpshus AB bygger flerbostadshus i Vingåker efter egen beprövad modell.
Exempel: JSBs Trygga Boendet® byggs i Vingåker av det kommunala bolaget Vingåkershem AB.
Exempel: JSBs Trygga Boendet® byggs i Vingåker av det kommunala bolaget Vingåkershem AB.

Fastighetsvärdering

Att förstå grunderna i fastighetsvärdering kan komma till nytta när du jobbar med samhällsplanering.

Hur värderar man en fastighet? Hur skapar man förutsättningar för viljan att investera i fastigheter? Vilka aspekter är viktiga för fastighetsägarna? Vilka ekonomiska incitament krävs för att privata aktörer ska vara intresserade att bygga och drifta hyreslägenheter? Varför sänker man inte hyran i butikslokalerna som står tomma?

Det finns många frågor som man behöver svara på för att åtminstone kunna närma sig ett svar på hur man löser bostadsbehovet och lokalbehovet på en ort. I det här inlägget kommer du inte att få svar på dessa frågor.

Här samlar jag information kring ämnet fastighetsvärdering.

Böcker om fastighetsvärdering

Filmer om fastighetsvärdering

KTH Media Production har producerat ett antal pedagogiska filmer, med Fredrik Brunes, om grunderna i fastighetsvärdering, både när det gäller flerbostadshus, villor och lokaler.

Fastighetsvärdering Introduktionsfilm – Besiktning av ett flerbostadshus med Fredrik Brunes (KTH Media Production)

Fastighetsvärdering Film 1 – Marknadsvärdebedömning av en villa med ortsprismetoden med Fredik Brunes (KTH Media Production)

Fastighetsvärdering Film 2 – Marknadsvärdebedömning av ett flerbostadshus med ortsprismetoden med Fredrik Brunes (KTH Media Production)

Fastighetsvärdering Film 3 – Marknadsvärdebedömning av kommersiell fastighet – avkastningsmetoden med Fredrik Brunes (KTH Media Production)

 

 

Stadens triumf av Edward Glaeser och bokens aktualitet för den svenska stadsbyggnadsdebatten

”Om framtiden ska bli grönare måste den bli mer urban. Täta städer erbjuder en livsstil som medför mindre bilkörning och mindre bostäder att värma upp och kyla ner. Någon dag kommer vi kanske att kunna köra bil och temperera våra bostäder med nästan inga koldioxidutsläpp, men fram till dessa finns det inget grönare än asfalt.”
(Glaeser 2012:216)

Citatet ovan får tjäna som ett smakprov på vad vi har att vänta oss när vi fördjupar oss i Edward Glaesers bok Stadens triumf (2012). Innan vi gräver djupare i Glaesers resonemang kring staden, och dess aktualitet för den svenska stadsbyggnadsdebatten, ska vi börja med att bekanta oss med författaren Glaeser.

Edward Glaeser & Stadens triumf

Edward Glaeser är professor i nationalekonomi vid Harvards universitet. Han doktorerade i nationalekonomi år 1992 vid University of Chicago. Mycket av hans forskning, och de vetenskapliga artiklar han skrivit, kretsar kring ekonomi, bostadsfrågor, entreprenörskap, segregation och kriminalitet i det urbaniserade samhället1)För ett mer uttömmande översikt gällande Edward Glaesers CV och publikationer kan man besöka http://scholar.harvard.edu/glaeser/home..

Stadens triumf av Edward Glaeser
Stadens triumf av Edward Glaeser

För att belysa staden i sin bok Stadens triumf (2012) använder han sig framförallt av ekonomiska teorier och data, men även personliga observationer av livet i staden ligger till grund för hans intresse av att ge sig på att förstå staden (Glaeser 2012:19), samt använder han sig av historia för att jämföra städers utvecklingsförutsättningar (se bl a Glaeser 2012:35-36). I den akademiska världen skulle många benämna det som en kombination av kvantitativa och kvalitativ studier av staden.

Stadens triumf (Glaeser 2012) publicerades i USA på originalspråk år 2011 och publicerades på svenska 2012. Vilket kan jämföras med Jane Jacobs Den amerikanska storstadens liv och förfall (2005) som publicerades i USA 1961 och på svenska 2005. Att Stadens triumf (Glaeser 2012) översattes och publicerades så pass snabb på svenska kan tolkas som ett visst mått på innehållets aktualiteten för den svenska stadsbyggnadsdebatten. Anledningen till varför innehållet kan tänkas vara aktuellt i den svenska stadsbyggnadsdebatten kommer vi till längre fram i artikeln.

Staden gör oss rikare, smartare, grönare, friskare & lyckligare

Edward Glaeser älskar staden. Och Edward Glaeser fascineras av staden. Detta är inget han hymlar med, och det präglar genomgående hans resonemang i boken Stadens triumf (2012). Med Glaesers egna ord är det centrala temat för boken ”att städer förhöjer mänsklighetens styrkor.” (Glaeser 2012:241). Jag väljer att sammanfatta min tolkning av honom, utifrån den bild jag får av boken boken, att han är en stadsromantiker. En storstadsromantiker i all välmening, en storstadsromantiker i stil med Jane Jacobs (2005).

Glaesers resonemang och argument för hur staden gör människan rikare, smartare, grönare, friskare och lyckligare kan sammanfattas på följande sätt (Glaeser 2012):

  1. Rikare. Staden skapar möjligheter för personer som har det dåligt ställt att påverka sin livssituation, såväl de ekonomiska som de sociala möjligheterna ökar. Att flytta till staden kan leda till ekonomisk karriär och ”en språngbräda in i medelklassens välstånd” (Glaeser 2012:81, 85). Staden är är också ett plats som förbinder arbetstagare med arbetsgivare, samt ett större utbud av olika sorters arbetsmöjligheter som kan tänkas möta arbetstagarens kunskaps- och utvecklingsmöjligheter (Glaeser 2012:89, 99).Något som är viktigt att notera när Glaeser talar om hur staden skapar möjligheter för att bli rikare, är att han framförallt talar om skillnaden mellan livsmöjligheter på landsbygden jämfört med livsmöjligheterna i städerna i fattiga länder (Glaeser 2012:85). Dock diskutera han även hur städer i rikare länder lockar fattiga till sig (Glaeser 2012:26).
  2. Smartare. Staden skapar möjligheter för innovationer och idéproduktion. Staden är en plats där människan möter varandra och etablerar större sociala nätverk, vilket leder till ökad kreativitet och möjligheter att utveckla idéer och innovationer (Glaeser 2012:124). Glaeser pekar på att människan, samt våra idéer och innovationer utvecklas i mötet med andra personer, och staden är den plats som framförallt skapar dessa möjligheter (Glaeser 2012:22, 35, 124-125). Han menar på att ”den mänsklig kreativiteten är stark, framförallt när den förstärks av urban täthet” (Glaeser 2012:79) och att ”[m]änniskan är en ytterst social art som är bäst när hon producerar saker tillsammans med andra” (Glaeser 2012:239). Samt att hävdar han att vi lär oss mer om vi har fler människor omkring oss, då mycket av det vi lär oss kommer från mötet med andra personer (Glaeser 2012:239).Samtidigt anser Glaeser att det är viktigt att samhället tillhandahåller goda utbildningsmöjligheter, genom såväl privat som statligt engagemang, åt medborgarna (Glaeser 2012:245).
  3. Grönare. Staden skapar möjligheter för en miljövänligare framtid. Glaesers argument handlar om att man bör främja en tättbebyggd stad där man minimerar användningen av transportmedel som släpper ut avgaser. Hellre en stad uppbyggd kring hissen, än uppbyggd kring bilen, resonerar Glaeser (2012:194) I staden blir avstånden kortare, vilket gör att det krävs färre biltransporter för att ta oss mellan olika platser såsom arbete, butiker, fritidssysselsättningar, skolor etc. Detta leder därmed till lägre koldioxidutsläppen. Samt pekar Glaeser på att energianvändning är lägre i staden tack vare att bostäderna är mindre och därför inte kräver lika mycket enerig för att värmas upp eller kylas ner (Glaeser 2012:216).Ett viktigt delresonemang kring att skapa en mer miljövänlig urbaniserad värld handlar om att öka möjligheten att bygga mer och bygga högt på platser där bebyggelse redan finns, istället för att bygga ut städerna på bredden viket skapar ett ökat behov av bilanvändning (Glaeser 2012:205, 215).
  4. Friskare. Staden har, enligt Glaeser, visat på förbättrad hälsa och ökad livslängd för de som bosätter sig i staden (Glaeser 2012:120-121). Här pekar Glaeser framförallt på urbaniseringens effekter i länder som fortfarande håller på att utvecklas från fattiga länder som domineras av jordbruk, till att bli allt mer urbaniserat. En vikt aspekt som han även belyser är vikten av möta sanitära behov med bland annat rent vatten, samt upprätthållandet av trygga platser genom att bland annat minska kriminalitet (Glaeser 2012:103).
  5. Lyckligare. När det gäller att människor blir lyckligare i staden refererar Glaeser till undersökningar som visar på att att människor i mer urbaniserade länder uppger sig vara lyckligare (2012:24, 84). Glaesers resonemang kring hur människan blir lyckligare av att bo i staden är, som märks, väldigt kortfattad.

För att dessa fem möjligheter ska bli så tillgängliga som möjligt för människan måste, enligt Glaeser, staden bli mer tillgänglig för allt fler människor. Hur man gör staden mer tillgänglig och utökar dess möjlighetsskapande fördjupar vi oss i i nästa kapitel.

Hur gör man staden tillgänglig?

Glaeser blundar inte för problem som kan uppstå i staden, och i Stadens triumf (2012) diskuterar han både problem och lösningar.

”Närheten gör det enklare att handla med idéer eller varor, men också enklare att utbyta bakterier eller stjäla en handväska.”
(Glaeser 2012:26)

Citaten ovan belyser två av de fyra problem, som Glaeser fokuserar på, som kan uppstå i staden; sanitära problem och trygghetsproblem. Ett tredje problem är erbjuda effektiva transportvägar. Dessa tre problem behöves lösas genom insatser från framförallt staten (Glaeser 2012:103). Det fjärde problemet är bostadsproblemet, och mycket av boken kretsar kring just bostadsproblemet. När problemen med sanitet, trygghet och transportvägar är lösta måste staden också bli tillgänglig för så många som möjligt. Detta bör, enligt Glaeser, göras genom att bygga mer i städerna.

Glaeser påpekar, likt Jane Jacobs (Jacobs 2005:215), att det krävs billiga bostäder och lokaler för att alla ska ha möjlighet att bosätta sig och etablera sig i staden2)Till skillnad från Jane Jacobs som talar om ett behov av gamla hus som är billiga (Jacobs 2005:215), påpekar Glaeser att det inte handlar om huruvida byggnaderna är gamla eller ej, utan att det handlar om utbud och efterfrågan. Glaeser menar på att Jacobs felaktig misstog gamla byggnader för billiga byggnader –  något som många gånger inte stämmer. För Glaeser är det viktigare att man skapar möjligheter att bygga mer för att möta efterfråga med ett utökat utbud, och på så sätt kunna sänka priset för bostäder och lokaler (Glaeser 2012:28, 152).. För Glaeser handlar det dels om en rättviseaspekt där även de men mindre ekonomiska möjligheter ska ha möjlighet att bosätta sig i staden, och dels om en miljöaspekt då han, som vi tidigare diskuterat, menar på att en tätare stad leder till sänkta avgaser och lägre energianvändning tack vara de kortare avstånden.
Det är här Glaesers viktigaste diskussion för den svenska stadsbyggnadsdebatten bli tydlig.

Stadens triumf och den svenska stadsbyggnadsdebatten

Även om Stadens triumf som helhet diskuterar hur staden gör oss rikare, smartare, grönare, friskare och lyckligare, glider den tydligt in på diskussionen kring hur man ska möjliggöra och förenkla för nybyggnation i staden och möta bostadsbristen i populära städer. Frågan är hur man gör staden tillgänglig för alla, framförallt för personer med sämre ekonomiska möjligheter.

För att belysa problemet med att inte kunna bygga nya bostäder belyser Glaeser, ur ett marknadsekonomisk perspektiv, vad som händer när utbudet av bostäder inte motsvarar efterfrågan – priset på bostäder ökar. När priset på bostäderna blir för högt leder det till att de som inte har råd tvingas bosätta sig utanför staden eller i stadens ytterkanter och därmed förlorar möjligheten till att ta del av stadslivets fördelar3)Alltså möjligheten till att bli rikare, smartare, grönare, friskare och lyckligare.. Enbart de välbärgade har därför råd att bo kvar i de attraktiva och välfungerande städerna (Glaeser 2012:137). Han menar därför att man måste förenkla processen från bygglov till färdigställandet av en byggnad. Glaeser vill få bort det han kallar för ”regellabyrinter” och kommer med följande förslag:

  1. ”Först och främst bör städer slopa den nuvarande långdragna och osäkra tillståndsprocessen och i stället införa ett enkelt avgiftssystem.” (Glaeser 2012:162)
  2. ”För det andra bör bevarandet av historiska byggnader begränsas och definieras noggrant.” (Glaeser 2012:162)
  3. ”Enskilda stadsdelar bör slutligen ha någon form av tydligt avgränsad befogenhet att skydda ett områdes särskilda karaktär.” (Glaeser 2012:166)

Glaeser menar att dagens städer med byggrestriktioner, bevarandeintresse för befintliga byggnader samt att de som redan bor på platsen och har ett egenintresse av att behålla staden som den är, skapar stora problem genom att försvåra för nybyggnation. Han anser att för att en stads utveckling inte ska stagnera och förlorar sin attraktivitet kan det krävas att man faktiskt river och bygger nytt (Glaeser 2012:139). Alltför mycket bevarande hindrar byggnationen av ”nyare, högre och bättre byggnader” och ”städernas historia blir en tvångströja” som göra att staden inte utvecklas på höjden – vilket han anser vara en av stadens största tillgångar (Glaeser 2012:139).
”Det enda sättet att tillhandahålla billiga bostäder i stor skala är att släppa byggföretagen fria” säger Glaeser (2012:190)

Glaeser belyser och diskuterar här ett problem som är aktuellt inom den svenska stadsplaneringsdebatten – bostadsbristen, framförallt i Stockholm, Göteborg och Malmö – vilket kan tänkas vara en stor anledning till att boken snabbt översattes och publicerades på svenska.

Glaesers resonemang hittas även i den svenska debatten, där vi bl a har arkitekten Ola Andersson som skrev boken Vykort från Utopia: maktens Stockholm och medborgarnas stad (Andersson 2012). Andersson anser att ett stort problem med att inte kunna bygga tillräckligt i Stockholm innerstad leder till att enbart betalningsstarka hushåll och verksamheter har möjligheter att etablera sig i innerstaden (Andersson 2012:147). Samt att problemen ökar om man envisas med att bevara stadens grönstrukturer, istället för att bygga ihop och förtäta Stockholm (Andersson 2012). Hos Andersson kan vi se liknande åsikter som Glaeser förmedlar:

Det största hindret i strävan att göra staden till en rättighet för alla är de statliga normer, råd, riktvärden och rekommendationer som håller stadsbyggandet kvar i den modernistiska stadsbyggnadsdoktrinens grepp.
(Andersson 2012:163)

Diskussion

Glaeser kan låta tydlig i vad han vill med sin förenklade regler för nybyggnation och önskan om begränsningar i bevarandet av historiska byggnader, men avrundar med att säga:

”Många byggnader bör skyddas men städer behöver också växa för att blomstra. Att hitta den rätta avvägningen mellan skydd av arkitektoniska skatter och förutsättningar kommer aldrig att vara enkelt.”
(Glaeser 2012:254)

Och det är just denna ovisshet och svårighet i avvägning mellan vad som ska skyddas och vad som inte ska skyddas, som delvis ligger till grund för de tidigare restriktionerna. Vi tycks alltså trots långa resonemang kring vad som som behöver förenklas, hamna på ruta ett igen, där vi frågar oss ”Hur ska vi möta efterfrågan på bostäder i staden?”.

Något som också måste beaktas innan man använder sig av Glaesers resonemang är den i Sverige utbredda användningen av att bestämma hyran efter bruksvärdesprincipen (Nyström 2003:39-40)(vilket kort sagt innebär att hyran inte får sättas fritt utan regleras av olika bruksvärdesvariabler), och inte utifrån marknadsvärdesprincipen (vilket Glaesers resonemang utgår ifrån, och kan sättas fritt beroende på vad hyresgästen är beredd att betala och vad hyresvärden är beredd att godta, och är beroende av utbud och efterfrågan).
Det kan alltså tänkas uppstå problem om man funderar på att direkt använda sig av Glaesers lösningar under rådande svenska förhållande, men samtidigt kan flera argument användas för att belysa hur en liberala politik kan tänkas påverka den svenska bostadsmarknaden.

I boken tar Glaeser tydlig ställning till att han vill förenkla nybyggnation och förenkla regler, samt gen den fria marknaden bättre möjligheter att lösa bostadsbristen. Detta är något som kan tänkas tilltala många byggföretag, samt de politiskt liberala samhällsutvecklarna. Samtidigt kan boken tänkas kritiseras hårt från personer och organisationer som vill skydda den etablerade urbana miljön, samt av de politiskt vänsterorienterade samhällsutvecklarna.

Sammanfattning

Sammanfattat tycker jag att Glaeser varvar genomarbetade liberalt ideologiskt förankrade lösningar, med lösryckta påståenden om att man t ex ”[m]ed ett minimum av god stadsplanering kan man se till att tillräckligt många tar sig fram till fots i höghusområden för att gatorna ska bli säkra” (Glaeser 2012:148). Det är en idé som vi inte minst känner igen från Jane Jacobs (2005), och som varit eftersträvansvärt ideal hos många stadsplanerare och personer med intresse för staden sedan dess – något som dock visat sig vara svårare att lösa än vad Glaeser ger sken av.

Boken Stadens triumf känns i vissa delar väldigt genomarbetad, framförallt när det gäller de ekonomiska resonemang kring utbud och efterfrågan, men flera delar, bland annat de sociala aspekter lämnar mycket att kvar att diskutera och fördjupa sig i. Å andra sidan är Glaeser öppen om att det var en populärvetenskaplig bok, fylld av hans passion för storstaden, vilket man även bör beakta när man läser boken.

Litteraturlista

Andersson, Ola (2012). Vykort från Utopia: maktens Stockholm och medborgarnas stad. 1. uppl. Årsta: Dokument press
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

Glaeser, Edward L. (2012). Stadens triumf: hur vår största uppfinning gör oss rikare, smartare, grönare, friskare och lyckligare. 1. uppl. Stockholm: SNS förlag
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

Jacobs, Jane (2005). Den amerikanska storstadens liv och förfall. Göteborg: Daidalos
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

Nyström, Jan (2003). Planeringens grunder: en översikt. 2., [rev. och utök.] uppl. Lund: Studentlitteratur
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

Fotnot   [ + ]

1. För ett mer uttömmande översikt gällande Edward Glaesers CV och publikationer kan man besöka http://scholar.harvard.edu/glaeser/home.
2. Till skillnad från Jane Jacobs som talar om ett behov av gamla hus som är billiga (Jacobs 2005:215), påpekar Glaeser att det inte handlar om huruvida byggnaderna är gamla eller ej, utan att det handlar om utbud och efterfrågan. Glaeser menar på att Jacobs felaktig misstog gamla byggnader för billiga byggnader –  något som många gånger inte stämmer. För Glaeser är det viktigare att man skapar möjligheter att bygga mer för att möta efterfråga med ett utökat utbud, och på så sätt kunna sänka priset för bostäder och lokaler (Glaeser 2012:28, 152).
3. Alltså möjligheten till att bli rikare, smartare, grönare, friskare och lyckligare.

Dagens hyresreglering leder till bostadsbrist

”Det är långt ifrån givet att det finns en automatik mellan marknadshyror och ett ökat byggande av hyresrätter” skriver Lotta Hördin i Helsingborgs Dagblad. Ett resonemang som bör nyanseras.

En sak som är säker är att dagens hyresreglering leder till bostadsbrist i innerstäderna samtidigt som lägenheterna i stadens ytterområden gapar tomma.

Nu frågar du dig kanske varför hyresregleringen leder till tomma lägenheter i stadens ytterområden?
Hyresregleringen skapar tyvärr en marknad som inte är anpassad efter efterfrågan och utbudet. Hyrorna i ytterområdena tvingas var högre än vad vi är villiga att betala.
Ytterområdena är mindre attraktiv, dock inte helt oattraktiva, men man får helt enkelt inte vad man betalar för när man skaffar en lägenhet där. Marknadsanpassade lägre hyror i ytterområdena hade lett till att fler ansåg att man får betala ett skäligt pris för dessa lägenheter, ha pengar över till bl a pendling men även övriga behov och vardagslyx. Fler hade alltså av egen vilja valt att bosätta sig i områdena för att man får vad man betalar för.

Exempel: Varför skulle jag vilja bo i ett ytterområde om hyran är 8 000 kr när jag kan bo i centrum i en likvärdig lägenhet för 10 000 kr. Hade hyran i ytterområdet varit 3 000 kr istället då ökar chansen att jag väljer att bosätta mig i ytterområden.

Med en marknadshyror skulle vi alltså även få billigare lägenheter. Visst skulle hyrorna i de centrala delarna höjas, men å andra sidan blir det mer attraktivt att bygga fler lägenheter i de centrala delarna vilket kan ha inverkans på hyressättningen och pressa hyrorna neråt.

Har men en negativ syn på boendet i ytterområdena bör man fundera på vilka fler kvalitéer som lägre hyror i dessa områden leder till. Flyttar fler dit? Vilka kan tänkas flytta dit? Hur påverkar den nya inflyttningen områdena? Förändras synen på områdena? Kommer det att leda till att områdena blir mer livfulla och attraktiva?

http://hd.se/ledare/2012/12/20/att-styra-med-hyra/

Hyror i stadskärnan

Tidigare har jag kort skrivit om hur allt fler butikslokaler står tomma i Åstorp centrum. Det är givetvis inte enbart i Åstorp centrum som butik efter butik stänger i stadskärnan, utan det händer även i större städer som t ex Helsingborg.

Jag får erkänna att jag inte har allt för stor kunskap gällande vilka skatter etc som fastighetsägare måste betala samt hur hela processen ser ut när man bestämmer taxeringsvärden, men av någon besynnerlig anledning ökar nästan alltid hyrorna oavsett om efterfrågan sjunker och lägets attraktivitet krymper. I Helsingborgs Dagblad kan vi läsa att ”– Branschpraxis är att man kopplar hyreshöjningarna till konsumentprisindex. /…/, säger Karin Gjörtler, platschef [Fastighetsägarna Syd] i Helsingborg”.

Tomma lokaler i Åstorp centrum. En efter en stänger butikerna ner efter att deras hyreskontrakt löper ut.
Tomma lokaler i Åstorp centrum. En efter en stänger butikerna ner efter att deras hyreskontrakt löper ut.

Min generella mening är att man överskattar värdet av lokalernas läge i städernas centrala delar och att hyrorna alltså inte är anpassade efter marknaden där butiksägare och företag är kunderna. Kort sagt, ingen vill driva en butik i ett område där lokalhyrorna är höga samtidigt som inkomsterna sjunker.

Det behövs enligt mig en förändring av de ekonomiska riktlinjer som bestämmer lokalhyrorna. Man måste inse att hyror ibland bör justeras neråt, bli lägre och mer marknadsanpassade.
Hur detta ska lösas är ett annat problem. Dock finns det möjligheter i form av lokala skattelättnader för fastighetsägare, lokala skatteavdrag för företagen som hyr lokaler, lokala bidrag till butiker och fastighetsägare i utsatta kommuner och orter, lägre taxeringvärden, samt även en förståelse från fastighetsägarna att det är bättre med fulla butikslokaler än tomma.

Jag är själv inte mycket för att skattesubventioner och bidrag, men i ett samhälle med ett högt skattetryck är det många gånger här som de största möjligheterna för att förändra och hjälpa marknaden finns.

Viktigt är också att man som fastighetsägare jobbar med att i ett väldigt tidigt skede läsa av marknaden och kunna förebygga en butiksdöd, då det annars blir en ond cirkel där butik efter butik stänger ner eller flyttar ut.

En annan lösning för fastighetsägarna, om man inte ser en framtid i butikslokalerna, kan givetvis även vara att bygga om lokalerna till lägenheter. Eller så måste den generella synen på och planeringen av stadskärnan förändras från att kretsa kring handel till att ta in en helhetssyn där även andra aktiviteter placeras i de centrala delarna (se mitt resonemang om Aktivitetscentrum – Lekplats i centrum).

Fixa gapen i fasaden som dödar gatan

För att skapa liv på stadens gator bör man göra plats för ett stort och rikt utbud av butiker, kaféer och andra verksamheter som lockar människor till gatan och vill man skapa en populär gågata måste man även få människorna att stanna. Människor lockar människor.
Något som, enligt bl a Jan Gehl och Jane Jacobs, dämpar och tar död på livet på en gata och ibland hela kvarter kan vara etableringar av banker och kontor som tar upp stora delar av gatan. De tillför inga attraktioner och tar upp stora delar av byggnaderna. Den del av husfasaden som enbart består av fönster och väggar till kontorslokalerna blir snart trista sträckor som de gående snabbt passerar, det finns inget lockande att stanna till att titta på. Gatan blir oattraktiv och människorna lockas till andra platser.
För att råda bot på stora oattraktiva gap diskuterar Jan Gehl, i boken Life Between Buildings – Using Public Spaces, att om man tvunget ska lägga kontor mitt i centrum och på attraktiva livfulla platser i staden bör man begränsa den yta på fasaden och gatan som kontorslokalerna tar upp. För att begränsa den oattraktiva ytan kan man välja att enbart ha ingången till kontoren längst fasaden men lägga kontoren i bakre delen av byggnaden, eller en våning upp. På detta sätt sparar man plats längst gatan som kan användas av t ex butiker, kaféer och restauranger.

”In many places it is possible to see how life in the streets has dwindled drastically as gas stations, car dealerships, and paring lots have created holes and voids in the city fabric, or when passive units such as offices and banks move in.
In contrast, examples exist of careful planning in which holes and voids are not accepted, where large units are situated behind or above the small units along the facade. Only the entrance to all functions and the most interesting activities take up space in facade.”
(Jan Gehl, Life Between Buildings – Using Public Spaces)

FEL: Gatan blir oattraktiv om den fylls av långa sjok med kontor.
FEL: Gatan blir oattraktiv om den fylls med långa sjok med kontor.
RÄTT: Lägg kontorslokalerna på baksidan av byggnaden och ha bara ingången ut mot gatan. Butiker och andra verksamheter kan nu ta plats längst gatan..
RÄTT: Lägg kontorslokalerna på baksidan av byggnaden och ha bara ingången ut mot gatan. Butiker och andra verksamheter kan nu ta plats längst gatan.
RÄTT: Lägg kontorslokalerna en våning upp i byggnaden och ha bara ingången ut mot gatan. Butiker och andra verksamheter kan nu ta plats längst gatan. (Bild: Ulf Liljankoski)
RÄTT: Lägg kontorslokalerna en trappa upp i byggnaden och ha bara ingången till trappan ut mot gatan. Butiker och andra verksamheter kan nu ta plats längst gatan.

Läs mer
Life Between Buildings – Using Public Spaces av Jan Gehl
Den amerikanska storstadens liv och förfall av Jane Jacobs

(Bilder: Ulf Liljankoski)

I Sverige får vi inte välja hur litet vi vill bo

Lägenhet 10m2 (Bild: Anne Stark Ditmeyer)
Lägenhet 10m2 (Bild: Anne Stark Ditmeyer)

Ett nytt exempel på hur byråkrati styr och hindrar vår valfrihet kan vi se när Boverket stoppar byggandet av mikrolägenheter i Lund. Även om jag själv skulle välja det, kanske för att det räckt för mig eller kanske för att det passat under tiden jag letade efter annan lägenhet, så får jag inte bo i en tio kvadratmeter stor lägenhet för Boverket. För enligt Boverket får lägenheten inte vara mindre än 25 kvadratmeter. Sedan tidigare vet vi ju också att Boverket har en konstig syn och trubbig mått på vad trångboddhet är.

Bäst att inte föreslå att man förbjuder uthyrning av rum som är mindre än 25 kvadratmeter till behövande studenter, det finns en risk att Boverket nappar på idén.

Själv anser jag att det är upp till var och en att välja om man vill bo på tio kvadratmeter och fastighetsägarens risk att ta om ingen vill flytta in.

(Bild: Anne Stark Ditmeyer [Prêt à Voyager])