Plankostnadsavtal: Bilagor. (Konsten att skriva tydliga plankostnadsavtal).

Denna artikel spinner vidare på min tidigare artikel gällande klarspråk, tydlighet och begriplighet i kommunala sammanhang.

Artikeln är skriven på ett sätt som förutsätter att du sedan tidigare besitter en del kunskap gällande vad detaljplanering innebär, hur ett planarbete påbörjas, att möjligheten att ta ut en utgift för detta arbete finns reglerat i  12 kap. 8 och 9 §§ plan- och bygglagen (2010:900), samt att kostnaden regleras av en taxa beslutad i kommunfullmäktige.

Annars rekommenderar jag en läsning av Sveriges Kommuner och Landstings information gällande ​Taxa, plan- och bygglov, samt kapitel 12 i plan- och bygglagen.

I denna artikel ger jag förslag på tre bilagor som jag rekommenderar att man har med i ett plankostnadsavtal för att göra beräkningen av plantaxan tydlig och transparent.

Om man väljer att dela upp det i tre bilagor, en bilaga, eller på något annat sätt väver in informationen i plankostnadsavtalet är inte det viktiga, utan det är informationen i dessa bilagor som är viktigt.

Anledningen till att jag delar upp informationen är att jag (1) vill skilja på avtal och underlag, och (2) skilja på de olika momenten som leder fram till den beräknade kostnaden.

Några förslag på hur man skriver plankostnadsavtal ger jag inte i den här artikeln, här fokuserar jag enbart på bilagorna.

Sist i artikel kan du ladda ner exempel på bilagorna i Word-och Pdf-format.

Vad är ett plankostnadsavtal?

Plankostnadsavtalet är det avtal som skrivs mellan kommunen och exploatören, och "ger byggnadsnämnden möjlighet att få ersättning för kommunens kostnader för att upprätta eller ändra detaljplaner"^[1]SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.. Avtalet kan läggas upp på olika sätt, men i grunden reglerar det hur kostnaden för planarbetet beräknas och när denna kostnad ska betalas. Skrivs det inget plankostnadsavtalet i detta läge har kommunen möjlighet att ta ut kostnaden i bygglovsskedet (under förutsättningen att kommunen antagit en taxa för detta).

I det här exemplet kommer jag att utgå från Sveriges Kommuner och Landstings mall "Plan- och bygglovtaxa 2011"^[2]Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa … Continue reading som innehåller ett förslag till hur kommunens taxebestämmelser kan utformas, samt att vi väljer att debitera utifrån bedömd byggrätt, BTA (Bruttoarea) + OPA (öppenarea).

Varför bilagor?

Det är lätt att tro att alla som jobbar med exploatering är insatt i hur man beräknar plantaxa. Så är dock inte fallet. Både som handläggare och som exploatör finns det många inblandade som inte är vana vid dessa avtal, samt byts många gånger både handläggare på kommun och ansvariga hos exploatör ut under arbetets gång. Att vara tydlig innebär också att många missförstånd kan undvikas.

Vilken information och vilka  bilagor som jag rekommenderar att man använder baserar jag på de diskussioner jag haft med exploatörer och de frågor, gällande plankostnadsavtal, som uppkommit både inför och under planarbeten.

Bilagor till plankostnadsavtal

De bilagor jag rekommenderar att man har är:

1. Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
2. Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.
3. Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Samt rekommenderar jag att man förklarar de begrepp man använder, och hänvisar till de standarder och dokument man använder som underlag. T ex förklarar begrepp såsom:

• BTA: Bruttoarea (BTA) utgörs av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan angiven begränsning för mätvärdhet.
• OPA: Öppenarea (OPA) utgörs av helt eller delvis öppna areor inrättade för vistelse eller förvaring i anslutning till en byggnad. Öppenarean begränsas av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning.
• BYA: Byggnadsarea (BYA) är den area som en byggnad upptar på marken. Öppenarea (OPA) ingår i byggnadsarean.
• mPBB och PBB: Milliprisbasbelopp (mPBB) utgör en tusendel av gällande prisbasbeloppet (PBB). Prisbasbeloppet beräknas enligt 2 kap 7 § socialförsäkringsbalken (2010:110). För att få fram milliprisbasbelopp divideras prisbasbeloppet med 1000.

Och hänvisar till dokument såsom t ex:

• Mätreglerna enligt Svensk Standard SS 21054:2009
• Kommunens Plan- och bygglovtaxa

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning

Bilaga 1 ger en enkel överblick av det aktuella området. Är det flera exploatörer som skriver plankostnadsavtal inom samma plan rekommenderar jag även att man markerar vilken del av planområdet (inklusive allmän platsmark) som avses med planavtalet för den specifika exploatören.

Detta för att minimera oron för att exploatören betalar för något som de själv inte kommer att bygga.

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.

Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter

Bilaga 2 svarar på vilket underlag man använt för att beräkna planavgiften.

Detta möjliggör att exploatören kan se om något misstolkats eller borde ändras, och man slipper få frågan "Hur kom ni fram till det"?

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Bilaga 3 innehåller formeln för beräkning, och de variabler som använts i formeln för att beräkna plantaxan. I detta fall utgår jag från formeln i Sveriges Kommuner och Landstings mall "Plan- och bygglovtaxa 2011". Andra beräkningsmodeller och taxor kan gälla i din kommun.

Detta gör beräkningen transparent och exploatören har möjlighet att dubbelkolla att beräkningen stämmer.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner exempeldokumentet med bilagorna.
Word-format | Pdf-format