Illustration av hur en detaljplan påverkas av olika intressegrupper

En förenklad teoretisk modell

Nedan har jag sammanställt en förenklad teoretisk modell av hur en detaljplan påverkas av olika intressegrupper.

Illustrationen är en väldigt förenklad version av verkligheten.

För varje intresse som beaktas tillkommer en ny oval som representerar intressegruppen. Ju fler intressegrupper (sakägare, nyttjanderättsinnehavare, politiska partier mm) som påverkas och blir en del av processen desto fler överlappande ovaler. Detta minskar lösningsmängden ytterligare.

Modellen kan dock givetvis utökas för varje intressegrupp (olika partier, olika sakägare, olika nyttjanderättsinnehavare, olika lagar, olika riktlinjer etc), men i detta fall, där syftet enbart är att visa en förenklad modell, skulle illustrationen bli svårläst ur ett pedagogiskt perspektiv.

Förklaring till illustrationen

Den gröna rutan illustrerar den lösningsmängd som är möjlig och lämplig utifrån gällande lagstiftning, regler, förordningar mm, samt t ex eventuella riskanalyser etc.
Den gröna linjen motsvarar ”lagens yttre gräns”.

Gulfärgad yta illustrerar den lösningsmängd som är möjlig om samtliga intressegrupper ska kunna enas om en gemensam lösning. Ibland kan detta innebära att det inte kvarstår några lösningar som samtliga intressegrupper kan enas om.

Ur detaljplaneperspektiv skulle detta innebära att den gröna rutan illustrerar en bra detaljplan som beaktar samtliga lagkrav. Ovalerna (intressegrupperna) illustrerar olika allmänna och enskilda intressen.

Illustration av hur en detaljplan påverkas av olika intressegrupper
Illustration av hur en detaljplan påverkas av olika intressegrupper

Exakta fastighetsgränser i detaljplanen. Var går gränsen för exakthet?

Många har redan sett, och fler kommer att se, utbildningsfilmen ”Över gränsen” från Boverket och Lantmäteriet (har du inte sett den kan jag varmt rekommendera den – se klipp/länk i slutet av denna artikel).

Filmen handlar om varför det är viktigt med korrekt kartunderlag  när man tar fram detaljplaner.

Vad är en exakt gräns?

Befintliga fastighetsgränser är i mångt och mycket en av de viktigaste gränserna i underlaget till detaljplaner. Ofta förhåller man sig till befintliga fastighetsgränser för att avgränsa ett planområde. Som Boverket uttrycker det så ”bör alla gränser, även planområdesgränsen, alltid ritas ut i sitt exakta läge”. Med andra ord, ska vi rita ut en exakt detaljplanegräns, bör vi förhålla oss till en exakt fastighetsgräns.

Frågan blir då:

  • Vad är en exakt gräns?

Vid inmätning av gränser/gränspunkter med mera finns flera olika mätmetoder, vilka även ger olika lägesnoggrannhet. I lantmäteriets bok Handbok registerkarta kan man läsa mer om olika mätmetoder och dess ungefärliga medelfel. ”För en geodetiskt mätt1)”När man mäter in eller sätter ut punkter eller detaljer på marken med hög noggrannhet” (Wikipedia) detalj kan medelfelet variera mellan 25-10 000 mm beroende på om inpassning har skett eller inte” skriver lantmäteriet i handboken2)Lantmäteriet: Handbok registerkarta.

Lägesnoggrannhet för fastighetsgränser. På bilden redovisas fastighetsgränderna i blått. Lägesnoggrannheten redovisas i meter. 0.025 innebär med andra ord att lägesnoggrannheten är 25 millimeter. På bilden syns bland annat lägesnoggrannheten om 25 millimeter, 50 millimeter och 90 millimeter. Lägesnoggrannheten är t ex lagrad registerkartan. Hittar du inte lägesnoggrannheten i ditt underlag till detaljplanen bör du fråga efter detta hos den som levererar kartan till dig. Källa: Helsingborgs stad
Lägesnoggrannhet för fastighetsgränser. På bilden redovisas fastighetsgränderna i blått. Lägesnoggrannheten redovisas i meter. 0.025 innebär med andra ord att lägesnoggrannheten är 25 millimeter. På bilden syns bland annat lägesnoggrannheten om 25 millimeter, 50 millimeter och 90 millimeter. Lägesnoggrannheten är t ex lagrad registerkartan. Hittar du inte lägesnoggrannheten i ditt underlag till detaljplanen bör du fråga efter detta hos den som levererar kartan till dig.
Källa: Helsingborgs stad

Vilken lägesnoggrannhet är tillräcklig?

Med denna vetskap blir följdfrågorna:

  • Vilken lägesnoggrannhet bedöms som tillräcklig i detaljplanesammanhang?
  • Ska man nöja sig med medelfel med en lägesnoggrannhet om 25 mm, 30 mm, 50 mm, 250 mm, 300 mm, 600 mm etc?

Lantmäteriets svar

För den som vill ha ett tydligt och exakt svar, är följande svar från lantmäteriet kanske inte det man önskar sig.

Lantmäteriets svar:

Mätningskungörelsen upphävdes 2010 och då försvann Lantmäteriets möjligheter att föreskriva vilken kvalitet som skulle föreligga. Det ansågs ligga i inom kommunernas egna intresse och egna kompetens att se till och avgöra vilken kvalitetsnivå som erfordrades.

I samband med Lantmäteriet får ett förslag till detaljplan på samråd, så kallad plangranskning, kan det hända att det i samrådssvaret görs ett uttalande om kvaliteten på underlaget. Detta sker dock endast under förutsättning att det klart av handlingarna framgår att detta är en osäker eller otillräckligt hanterad fråga. Någon kontroll av planhandlingars geometriska kvalitet görs som regel inte vid plangranskningen.

Lantmäteriet har idag svårt att generellt och utan detaljerade kunskaper om förutsättningarna i det enskilda fallet kunna säga något om vilken kvalitet som där erfordras. Det torde få avgöras från fall till fall beroende på faktorer som vilken typ av markanvändning det är frågan om att planera för, i vilken omfattning planerad eller befintlig bebyggelse i planen, för sin placering, är beroende av avstånd till gräns eller varandra, fastighetsvärdenivå och storlek på risker och konsekvenser av att det blir fel m.m. Viktigt är att fastigheten har fastighetsrättsliga gränser.

Vi måste helt enkelt, i varje detaljplan, fundera runt konsekvenserna av att välja mellan de olika typerna av lägesnoggrannhet, och utifrån de risker och konsekvenser det innebär , välja en viss lägesnoggrannhet till vårt underlag. På nytt får vi acceptera att kartan får vara ett inlägg i debatten med möjlighet för tolkning.

Själv föredrar jag 25 – 50 mm intervallet – då känner jag mig någorlunda trygg när jag börjar dra mina första streck på plankartan.

Utbildningsfilmen Över gränsen

Och här är utbildningsfilmen Över gränsen som förklarar konsekvenserna av ett bristfälligt underlag:

Länk till Över gränsen på YouTube.

Fotnot   [ + ]

Tidsplanering för detaljplaner. Mall för tidplan för detaljplaner (i Excel).

Exempel på utskriven tidplan för detaljplan.
Exempel på utskriven tidplan för detaljplan.

Ladda ner mallen (senast uppdaterad 2019-03-24 kl 11.09): MALL: Tidplan för detaljplan.xlsx

Att ta fram en tidplan för olika projekt kan låta lätt för den som inte är van vid att ta fram en tidplan. I verkligheten är det knepigt, och det finns alltid olika faktorer som kan påverka en tidplan.

Den allra enklaste typen av tidplan är att bestämma vid vilken tidpunkt något ska vara klart och sedan jobba utifrån det. Detta fungerar i relativt enkla projekt då du inte har alltför många okänd faktorer att ta hänsyn till.

Vid mer komplexa projekt, såsom planprocessen, finns det många faktorer att ta hänsyn till, både kända och okända, som kan påverka tidplanen. Ju fler faktorer som är kända tillsammans med viss kunskap om tidsåtgång i tidigare projekt, desto mer exakta och hållbara tidplaner kan tas fram.

Projektstyrningssystem med tidplaner för detaljplaneprocessen

På marknaden finns det flera projektledningssystem som hjälper till att ta fram och utveckla hållbara tidplaner efterhand som man lär sig av pågående projekt. Allt fler kommuner jobbar med att införa projektledningssystem liknande EDP Planeraren. Att införa ett sådant system tar dock tid och kräver en upphandlingsprocess och sedan tar det tid att implementera programvaran i organisationen.

För den som inte kan vänta  på att organisationen ska införa ett projektledningssystem som kan hantera tidplaner för detaljplaneprocessen är ett ”enkelt” excelark en bra start.

Min excelmall för ”Tidplan för detaljplaner”

Redovisning av tidsåtgång för planprocessen i tidplanedokumentet.
Redovisning av tidsåtgång mellan olika projektfaser.

Här delar jag med mig av ett excelark med mall för tidsplanering av detaljplaner som jag utvecklat för egen del på de kommuner jag jobbat på. Excelarket innehåller mallen ”tidplan för detaljplaner”, och sträcker sig från planbesked till laga kraft. Samt innehåller arket en sammanställning av tidåtgång mellan olika projektfaser, till exempel tidåtgång ”från planuppdrag till antagande i nämnd”.

För egen del har jag även ett blad för ekonomisk uppföljning, tidrapportering och automatisk beräkning av tidsåtgång för beslutsprocesser, men dessa funktioner är i ett för tidigt stadium för att kunna ingå i mallen.

En hel del av av datumen beräknas automatisk utifrån standardvärden som kan ändras. Standardvärdena bör korrigeras för att passa olika organisationer.

Även beslutsordningar och olika beslutsinstanser bör ändras så att de passar den aktuella organisationen. De värden som är inlagda i mallen är framförallt baserade på erfarenhet, medeltider/mediantider och riktvärden.

Samtliga automatiskt beräknade datum bör ses över då mallen inte tar hänsyn till helgdagar, semester, och mycket annat. Man får se de beräknade datumen som ungefärliga och att de enbart ger en fingervisning, och sedan kan man manuellt ändra i mallen (och markera manuella ändringar enligt mallen rekommendationer). Beräknat kvartal räknas ut automatiskt baserat på datumen och presenteras i dokumentet.

Interna datum för nämndsammanträde och kommunfullmäktige får man fyll i manuellt. Har man inga sammanträdesdatum för kommande år kan man använda innevarande års sammanträdesdatum som en fingervisning – de brukar ligga vid ungefär samma tidpunkter.

Utskrift av tidplan

Standardvärden som kan ändras och anpassas efter olika organisationer. Värdena används för att automatisera beräkningen av datum i tidplanen.
Standardvärden som kan ändras och anpassas efter olika organisationer. Värdena används för att automatisera beräkningen av datum i tidplanen.

Jag har markerat ett ”utskriftsområde” med en fet linje för att tydliggöra vilken del som lämpligen skrivs ut. Själv brukar jag markera utskriftsområdet och sedan välja att ”Skriva ut markering”, ”Anpassa alla kolumner till en sida” och sedan skriva ut som pdf i A3-format.  Något i stil med detta dokument: Exempel: Tidplan för detaljplanen Liljefors 19_80.

Automatiskt beräknade kvartal.
Automatiskt beräknade kvartal.

Under utveckling och anpassning

Dokumentet är under ständig utveckling men jag delar med mig av det här för den som är intresserad.

Dokumentet behöver anpassas efter varje kommuns handläggnings- och beslutsordningar. Och jag får erkänna, att kalla det ett ”enkelt excelark” är kanske missvisande. Det kan krävs en del för att förstå logiken i hur cellerna hänger ihop, var man ska och behöver fyll i eller inte, och en del kunskap i Excel för att kunna ändra efter egna behov.

Då mallen är under ständig utveckling så uppskattar jag återkoppling om något inte fungerar, är ologiskt eller ickeintuitivt. Det är så lätt att själv veta vad man gör.

Ladda ner mallen ”Tidplan för detaljplan”

Via följande länk laddar du ner mallen i Excel-format:

Ladda ner mallen (senast uppdaterad 2019-03-24 kl 11.09): MALL: Tidplan för detaljplan.xlsx

Detaljplanering: Varför är det så viktigt att lösa frågan om parkeringsplatser inom arbetet med en detaljplan

Att jobba med detaljplanering handlar inte enbart om att rita linjer och färglägga en karta. Arbetet med att ta fram en detaljplan innebär att samordna väldigt många frågor, att i enlighet med plan- och bygglagen, ta hänsyn till och väga allmänna intressen mot enskilda intressen, väga flera olika allmänna intressen mot varandra, väga olika enskilda intressen mot varandra och sedan få lagstiftning och den politisk vilja att arbeta åt en gemensam lämplig plan för den framtida mark- och vattenanvändning.

När man jobbar med den här breda typen av frågor är det många olika parter som blir inblandade. Parter med olika kunskapsområden, olika yrkesbakgrunder, olika utbildningar, olika allmänintresseområden, olika politiska intressen samt olika kunskapsnivåer gällande själva planprocessen. Att få jobba med och möte denna breda skara av olika personer med olika typer av kompetenser och kunskaper inom olika ämnesområden är en av det stora kvaliteterna med jobba med detaljplanering, men det är också, i min bedömning, en av de största utmaningarna. Utmaningen ligger i att på ett pedagogiskt sätt förklara ”varför vi gör som vi gör”, varför processen tar tid, och få samtliga parter att förstå varandras frågor och krav, och sedan hitta en gemensam riktning. Här blir pedagogik en viktig del i vårt arbete, där faktiska exempel och rättspraxis blir viktiga pusselbitar för att förklara varför olika frågorna behöver utredas.

I denna artikel fokuserar jag på varför det är viktigt att utreda frågan om parkeringsplatser under arbetet med en detaljplan. Problemet belyser jag genom att visa ett exempel på vilka konsekvenser det medför för fastighetsägare, och eventuella verksamheter som är hyresgäster, om parkeringsbehovet inte utreds och beaktas på ett korrekt sätt inom arbetet med att ta fram en detaljplan. Till min hjälp använder jag ett verkligt exempel. Området och åren är fiktiva, men händelseförloppet har ägt rum (dock har jag förenklat händelseförloppet något för att göra exemplet tydligt).

Problem med tillräckligt yta för parkering för butik

Översiktskarta: Behovet av parkeringsplats.
Översiktskarta: Behovet av parkeringsplats. Rödmarkerat område är butikens egna fastighet. På gulmarkerat område sökte butiken bygglov/tidbegränsat bygglov.
  • 2013 togs det fram en ny detaljplan för butikens fastighet (rödmarkerat område).
    Inom arbetet för detaljplan använde man sig av kommunens riktlinjer för parkering och man gjorde bedömning att tillräckligt med parkeringsplatser fanns inom planområdet/fastigheten.
  • 2014 byggde butiken ut sina lokaler i enlighet med detaljplanen och samtidigt fick man ett tidsbegränsat bygglov för parkering på allmän plats inom område A (se bild). Kommunen beviljade det tidsbegränsade bygglovet.
  • 2015 var byggnationen av butiken klar och butiken ansökte om att förlänga bygglovet för den tidsbegränsade parkeringsplatsen inom område A. Kommunen beviljade bygglovet, men boende i närheten överklagade till länsstyrelsen. Hos länsstyrelsen fick den som överklagade rätt och länsstyrelsen bedömning baserades på att område A var planlagt som allmän plats och att anledningen till det tidsbegränsade bygglovet, alltså utbyggnationen av butiken, inte längre var aktuell. Bygglovet upphävdes av länsstyrelsen.
  • 2015 ansökte butiken istället om att få ett bygglov och tidsbegränsat bygglov inom område B (se bild). Kommunen beviljade bygglovet. Boende i området överklagade även i detta fall bygglovet. Länsstyrelsen gav den som överklagade rätt med motiveringen att man i planbeskrivningen tillhörande detaljplanen från 2013 visat på att man löst parkeringsfrågan inom butikens egen fastighet (röd markerat område). Bygglovet upphävdes av länsstyrelsen.
  • 2018 påbörjades ett nytt arbete med en detaljplan för att pröva frågan om område A och B kan planläggas som parkeringsplats. Frågan är ännu inte avgjord.

Sammanfattning

Varför ska vi lösa frågan om parkeringsplatser redan under arbetet med detaljplan?

  • Att planlägga på nytt är både tids- och kostnadskrävande för kommunen och fastighetsägaren.
  • En ny planprövning innebär även en osäkerheter, fram tills att en ny detaljplan förhoppningsvis vinner laga kraft, för butiken gällande deras framtida möjligheter att kunna erbjuda tillräckligt med parkeringsplatser åt sina kunder.
  • Butiken kan förlora kunder då det inte kan erbjuda parkeringsplats.
  • Fastighetsägaren kan förlora en hyresgäst om man inte kan erbjuda hyresgästen tillräckligt med parkeringar för hyresgästen och deras kunder.

Så även om kommuner själv, i all välmening, ibland ser mellan fingrarna i bygglovsskedet, genom att bevilja bygglov trots att de inte i juridisk mening inte ska bevilja det, så finns det stora osäkerheter kvar då det finns andra enskilda intressenter och en allmänhet som har intresse av hur en plats tas i anspråk.

Därför blir det viktigt att man inom detaljplanearbetet verkligen löser parkeringsfrågan och säkerställer det framtida parkeringsbehovet för de verksamheter som planeras. Annars är risken stor att, som i detta fallet, att en butik eller annan typ av verksamhet, inte kan lösa sitt parkeringsbehov. På sikt kan för få parkeringsplatser leda till förlorade kunder och hyresgäster.

Så när vi under planarbetet kanske kan tyckas väldigt hårda när det kommer till detaljer såsom till exempel krav på parkeringsutredningar och säkerställa ytor för parkering, har det att göra med att vi värnar om att det på sikt är en lämplig markanvändning och att, i detta fall, fastighetsägaren (butiken) faktisk har möjligheten och rättigheten att anlägga tillräckligt med parkeringsplatser för sina behov i anslutning till verksamheten. För oavsett hur tillmötesgående en kommun är så kan ett bygglov upphävas av annan instans om annan part överklagar bygglovet.

Har hyresgäster rätt att överklaga en detaljplan?

Det snabba och enkla svaret på frågan om hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan är:
Ja, hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan.

Sakägare & Nyttjanderättsinnehavare

En vanlig missuppfattning är att hyresgäster inte har rätt att överklaga en detaljplan då de inte ingår i sakägarkretsen.

Att hyresgäster, bostadsrättshavare och boende inte är sakägare är korrekt då man med begreppet sakägare i första hand menar ägare till fast egendom. Hyresgäster, bostadsrättshavare och andra boende besitter dock en nyttjanderätt och har sedan plan- och bygglagen (1987:10), ÄPBL, samt plan- och bygglagen (2010:900), PBL, fått möjligheten att överklaga1)Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14..

Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.
Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.

Vem har rätta att överklaga?

Inom kort (1 juli 2018) kommer förvaltningslagen (1986:223) ersättas av den nya förvaltningslagen (2017:900). I sammanfattningen nedan har jag använt mig av uttryck från den nya förvaltningslagen (2017:900) då uttrycket att ”ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt” stämmer överens med hur rätten att överklaga tillämpats i olika fall.

Antagligen kommer även hänvisningar till förvaltningslagen i plan- och bygglagen korrigeras så att de hänvisar till korrekt paragrafer när den nya förvaltningslagen träder i kraft.

Sammanfattning av vad förvaltningslagen, FL, och plan- och bygglagen (PBL) säger om vem som har rätt att överklaga antagandet av en detaljplan:

  • ”Kommunala beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas till mark- och miljödomstolen” (13 kap. 2 a § PBL).
    Kommentar: Denna paragraf ger rätten att överklaga beslutet om att anta en detaljplan.
  • ”Bestämmelser om vem som får överklaga beslut som avses i 2 a, 3, 5 och 6 §§ [PBL2)Min kommentar] finns i 22 § förvaltningslagen (1986:223)” (13 kap. 8 § PBL).
    Kommentar: Här hänvisar plan- och bygglagen till förvaltningslagen.
  • ”Ett beslut får överklagas av den som beslutet angår, om det har gått honom emot och beslutet kan överklagas” (förvaltningslagen (1986:223) 22 § fram till 2018-06-30, förvaltningslagen (2017:900) 42 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Här ger förvaltningslagen rätten att överklaga till den som (1) beslutet angår, och som (2) beslutet har gått emot.
  • ”Ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt.” (Förvaltningslagen (2017:900) 41 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Den nya förvaltningslagen, som träder ikraft 1 juli 2018, förtydligar att beslutet även ska påverka någons situation på ett sådant sätt att man påverkas betydligt. Detta ligger i linje med hur man normalt resonerar. Vad som är en betydlig påverkan kommer dock att fortsätta vara öppet för tolkning.
  • ”Ett beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas endast av den som före utgången av granskningstiden skriftligen har framfört synpunkter som inte har blivit tillgodosedda.
    Den inskränkning i rätten att överklaga som följer av första stycket gäller inte om
    1. beslutet har gått emot sakägaren genom att förslaget ändrats efter granskningstiden, eller
    2. överklagandet grundas på att beslutet inte har tillkommit i laga ordning.” (13 kap. 11 § PBL)
    Kommentar: En viktig del är att man även inkommit med synpunkter som inte blivit tillgodosedda innan granskningstiden för detaljplanen löpt ut. Synpunkterna ska inkomma inom samrådstiden eller granskningstiden. Det räcker dock med att man inkommit med synpunkter i samrådsskedet med synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Det föreligger även här ett tolkningsutrymme gällande om synpunkterna blivit tillgodosedda eller ej. Här är inte alltid kommun och berörda överens, och saken får ibland prövas i domstol.

Premisserna för att kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan

Premisserna för att du som hyresgäst ska kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan är med andra ord:

  1. Du har inkommit med synpunkter under planprocessen, antingen under samrådstiden eller granskningstiden, men senast före utgången av granskningstiden.
  2. Beslutet att anta detaljplanen har gått dig emot.
  3. Beslutet att anta planen påverka din situation på ett inte obetydligt sätt.

Kommentar: Frågan som kvarstår, efter att samtliga premisser är uppfyllda, är vad som definieras som påverkan på ett ”inte obetydligt sätt”. Här skulle jag säga att det är upp till dig som klagande att bevisa för domstolen att du påverkas på ett betydligt sätt.

Läsvärt

Lagar

 

Fotnot   [ + ]

1. Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14.
2. Min kommentar

Plankostnadsavtal: Bilagor. (Konsten att skriva tydliga plankostnadsavtal).

Denna artikel spinner vidare på min tidigare artikel gällande klarspråk, tydlighet och begriplighet i kommunala sammanhang.

Artikeln är skriven på ett sätt som förutsätter att du sedan tidigare besitter en del kunskap gällande vad detaljplanering innebär, hur ett planarbete påbörjas, att möjligheten att ta ut en utgift för detta arbete finns reglerat i  12 kap. 8 och 9 §§ plan- och bygglagen (2010:900), samt att kostnaden regleras av en taxa beslutad i kommunfullmäktige.

Annars rekommenderar jag en läsning av Sveriges Kommuner och Landstings information gällande ​Taxa, plan- och bygglov, samt kapitel 12 i plan- och bygglagen.

I denna artikel ger jag förslag på tre bilagor som jag rekommenderar att man har med i ett plankostnadsavtal för att göra beräkningen av plantaxan tydlig och transparent.

Om man väljer att dela upp det i tre bilagor, en bilaga, eller på något annat sätt väver in informationen i plankostnadsavtalet är inte det viktiga, utan det är informationen i dessa bilagor som är viktigt.

Anledningen till att jag delar upp informationen är att jag (1) vill skilja på avtal och underlag, och (2) skilja på de olika momenten som leder fram till den beräknade kostnaden.

Några förslag på hur man skriver plankostnadsavtal ger jag inte i den här artikeln, här fokuserar jag enbart på bilagorna.

Sist i artikel kan du ladda ner exempel på bilagorna i Word-och Pdf-format.

Vad är ett plankostnadsavtal?

Plankostnadsavtalet är det avtal som skrivs mellan kommunen och exploatören, och ”ger byggnadsnämnden möjlighet att få ersättning för kommunens kostnader för att upprätta eller ändra detaljplaner”1)SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.. Avtalet kan läggas upp på olika sätt, men i grunden reglerar det hur kostnaden för planarbetet beräknas och när denna kostnad ska betalas. Skrivs det inget plankostnadsavtalet i detta läge har kommunen möjlighet att ta ut kostnaden i bygglovsskedet (under förutsättningen att kommunen antagit en taxa för detta).

I det här exemplet kommer jag att utgå från Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 20112)Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016 som innehåller ett förslag till hur kommunens taxebestämmelser kan utformas, samt att vi väljer att debitera utifrån bedömd byggrätt, BTA (Bruttoarea) + OPA (öppenarea).

Varför bilagor?

Det är lätt att tro att alla som jobbar med exploatering är insatt i hur man beräknar plantaxa. Så är dock inte fallet. Både som handläggare och som exploatör finns det många inblandade som inte är vana vid dessa avtal, samt byts många gånger både handläggare på kommun och ansvariga hos exploatör ut under arbetets gång. Att vara tydlig innebär också att många missförstånd kan undvikas.

Vilken information och vilka  bilagor som jag rekommenderar att man använder baserar jag på de diskussioner jag haft med exploatörer och de frågor, gällande plankostnadsavtal, som uppkommit både inför och under planarbeten.

Bilagor till plankostnadsavtal

De bilagor jag rekommenderar att man har är:

  1. Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
  2. Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.
  3. Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Samt rekommenderar jag att man förklarar de begrepp man använder, och hänvisar till de standarder och dokument man använder som underlag. T ex förklarar begrepp såsom:

  • BTA: Bruttoarea (BTA) utgörs av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan angiven begränsning för mätvärdhet.
  • OPA: Öppenarea (OPA) utgörs av helt eller delvis öppna areor inrättade för vistelse eller förvaring i anslutning till en byggnad. Öppenarean begränsas av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning.
  • BYA: Byggnadsarea (BYA) är den area som en byggnad upptar på marken. Öppenarea (OPA) ingår i byggnadsarean.
  • mPBB och PBB: Milliprisbasbelopp (mPBB) utgör en tusendel av gällande prisbasbeloppet (PBB). Prisbasbeloppet beräknas enligt 2 kap 7 § socialförsäkringsbalken (2010:110). För att få fram milliprisbasbelopp divideras prisbasbeloppet med 1000.

Och hänvisar till dokument såsom t ex:

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning

Bilaga 1 ger en enkel överblick av det aktuella området. Är det flera exploatörer som skriver plankostnadsavtal inom samma plan rekommenderar jag även att man markerar vilken del av planområdet (inklusive allmän platsmark) som avses med planavtalet för den specifika exploatören.

Detta för att minimera oron för att exploatören betalar för något som de själv inte kommer att bygga.

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.

 

Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.
Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter

Bilaga 2 svarar på vilket underlag man använt för att beräkna planavgiften.

Detta möjliggör att exploatören kan se om något misstolkats eller borde ändras, och man slipper få frågan ”Hur kom ni fram till det”?

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter
Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Bilaga 3 innehåller formeln för beräkning, och de variabler som använts i formeln för att beräkna plantaxan. I detta fall utgår jag från formeln i Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 2011”. Andra beräkningsmodeller och taxor kan gälla i din kommun.

Detta gör beräkningen transparent och exploatören har möjlighet att dubbelkolla att beräkningen stämmer.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.
Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner exempeldokumentet med bilagorna.
Word-format | Pdf-format

Fotnot   [ + ]

1. SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.
2. Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016

Informationsrutor/faktarutor för planbeskrivningar (detaljplaner)

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner dokumentet med informationsrutorna.
Word-format | Pdf-format

Språklagen och Klarspråk

I Språklag (2009:600) anges att språkanvändningen i offentlig verksamhet ska vara vårdat, enkelt och begripligt, samt att myndigheter har ett särskilt ansvar för att svensk terminologi inom deras olika fackområden finns tillgänglig, används och utvecklas.

I offentlig verksamhet och myndighetsutövning arbetar vi mycket med begreppet klarspråk.

Institutet för språk och folkminnen, som arbetar med att öka, levandegöra och sprida kunskaper om språk, definierar klarspråk som:

”Klarspråk är myndighetstexter skrivna på ett vårdat, enkelt och begripligt språk. Det handlar ytterst om demokrati: att alla ska ha tillgång till och rätt att förstå vad som står i texter som skrivs av myndigheterna.
(Språkrådet i Sverige)

Terminologicentrum TNC, som är Sveriges nationella centrum för fackspråk och terminologi, går ett steg längre och skiljer på klarspråk och klarspråkigt fackspråk.

Klarspråk
Språk som dels är tydligt, dels är begripligt för de avsedda mottagarna

Klarspråkigt fackspråk
Fackspråk som dels är tydligt, dels är begripligt för de avsedda mottagarna

Att uppnå klarspråk eller klarspråkigt fackspråk, är inte helt enkelt, men det tillhör en helt annan diskussion.

Klarspråk i plansammanhang – Informationsrutor

Exempel på informationsruta: Strandskyddsområde
Exempel på informationsruta: Strandskyddsområde

I plansammanhang ska du nå en bred grupp politiker, byggaktörer, kommunmedlemmar med mera, med mer eller mindre erfarenhet av plan- och byggtermer. För att underlätta och göra planbeskrivningar mer lättförståeliga, inte minst för mig själv, brukar jag jobba med informationsrutor i de planbeskrivningar jag tar fram.

Informationen i informationsrutorna kommer från lagar och texter från myndigheter, intresseföreningar, terminologistandardiseringar med mera.

För att underlätta återanvändningen och standardisera informationsrutorna samlar jag dem löpande i detta dokument.

Exempel på informationsruta i planbeskrivning.
Exempel på informationsruta i planbeskrivning.

Vill ni vill använda er av informationsrutorna i era planbeskrivningar är det fritt fram.
För att göra det enkelt kan ni ladda ner dokumentet i Word-format för att sedan klipp-och-klistra in rutorna i er planbeskrivning, och sedan designa om rutorna.

Förslag på förbättringar och tillägg tas tacksamt emot. Det här är bara en början.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner dokumentet med informationsrutorna.
Word-format | Pdf-format

Rättspraxis: Gestaltningskrav vid bygglov, i relation till bestämmelser i detaljplanen. (Mål nr: P 9218-16)

I denna artikelserie, gällande rättspraxis, avhandlar jag olika domstolsbeslut som berör plan- och bygglagen, miljöbalken, jordbalken, förvaltningslagen och andra intressanta lagar som berör samhällsplaneringen.

Framförallt belyser jag hur de olika domarna kan hjälpa till att avgöra hur en detaljplan kan och bör utformas för att uppnå kravet om att tydligt reglera den avsedda bebyggelsen, byggnadsverk och miljön utan att vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte1)Plan- och bygglag (1987:10).

Inläggen är öppna för diskussion, och ambitionen är framförallt att rättsfallen som tas upp ska kunna ge vägledning under planarbetet för planhandläggare, bygglovshandläggare, övriga tjänstemän, länsstyrelsen, byggherrar och övriga kommunmedlemmar mm.

Bakgrund

I det här målet fastslog Mark- och miljööverdomstolen Uppsala kommuns beslut att avslå Jernhusen Uppsala Eldaren AB:s ansökan om bygglov, då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Domen kan ge en vägledning gällande hur långt man kan tänkas behöva redovisa gestaltningskrav i planhandlingarna (plankarta och planbeskrivning).

Mål nr: P 9218-16
Datum för avgörande:
 2017-05-16
Länk till målet: 
P 9218-16
Länk till planhandlingarna: Plankarta & planbeskrivning
Lag: Plan- och bygglag (1987:10) (vid antagande av detaljplan) & Plan- och bygglagen (2010:900) (vid bygglovsprövning)

Vad hände?

  • 2004-10-25: Detaljplan för Uppsala Central, Östra stationsområdet, Uppsala kommun antogs i kommunfullmäktige.
  • 2014-08-28: Uppsala kommun beviljar en ansökan om bygglov.
  • 2015-07-09: Uppsala kommun beviljar en ansökan om ändring av tidigare bygglov , gällande förändrad storlek av byggnaden.
  • 2015-12-16: Plan- och byggnadsnämnden avslår Jernhusen Uppsala Eldaren AB:s ansökan om bygglov då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.
  • Jernhusen Uppsala Eldaren AB överklagar hos Länsstyrelsen i Uppsala län.
  • 2016-05-20: Länsstyrelsen i Uppsala län av bedömer att Uppsala kommun gjort en korrekt bedömning av bygglovsansökan och fastställer kommunens beslut att avslå ansökan om bygglov.
  • Jernhusen Uppsala Eldaren AB överklagar länsstyrelsens beslut hos Mark- och miljödomstolen.
  • 2016-10-13: Mark- och miljödomstolen bifaller överklagandet och upphäver länsstyrelsens beslut och visar ärendet åter till Uppsala kommun för fortsatt handläggning.
  • Uppsala kommun överklagar mark- och miljödomstolens beslut hos Mark- och miljööverdomstolen.
  • 2017-05-16: Mark- och miljööverdomstolen fastställer kommunens beslut att avslå ansökan om bygglov då fasadens utformning inte ansågs vara lämplig utifrån intresset av en god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Utformning av detaljplanen

Planens syfte

Detaljplanen syftar till att möjliggöra utvecklandet av ett högklassigt resecentrum  där ombyggnad av bangården är en viktig del.

Planens förutsättningar

Planområdet har följande förutsättningar:

  • Planen berörs av riksintresse för kulturmiljövården, Uppsala stad (K40).
  • Öster om planområdet ligger godsmagasinet med kontorsbyggnad som anses värdefulla från kulturhistorisk och arkitektonisk synpunkt.

Planbestämmelser planbeskrivning och planförutsättningar

Följande formuleringar och förutsättningar finns nämnda i plankartan och planbeskrivningen:

  • Plankarta: Planbestämmelsen inom det aktuella området har enbart följande lydelse, inga ytterligare preciseringar av användning eller egenskaper gäller för området på den juridiskt bindande plankartan:
    C: Kontor, handel, hotell, restaurang samt samlings- och utställningslokaler.
  • Plankarta: Värdefull miljö: Byggnader och anläggningar skall ha en hög kvalitet i utformning och material.
  • Planbeskrivning: Planen berörs av riksintresse för kulturmiljövården, Uppsala stad (K40).
  • Planbeskrivning: Befintlig bebyggelse. ”Det är angeläget att stor omsorg ägnas åt att utforma dessa byggnader med mera och bangården som en helhet efter de förutsättningar som finns på platsen och med utgångspunkt från de kulturhistoriska värdena”.
  • Planbeskrivning: Befintlig bebyggelse.  ”Hänsyn till befintliga och kulturhistoriska värden är en nödvändig utgångspunkt vid utformningen av nya anläggningar på och intill bangården”.
  • Planbeskrivning: Ny bebyggelse. Den nya bebyggelsen kommer att ligga i Uppsalas mest centrala del, i blickfånget från järnvägen. Bebyggelsen bör därför ges hög kvalité och viss dignitet vid utformning.
  • Planbeskrivning: Ny bebyggelse. I bebyggelsens fasader bör puts dominera, med inslag av natursten. Taken, kläs med tegel eller svart plåt och bör ha en flack lutning. Mot huvudgator och torg bör balkonger endast förekomma sparsamt.
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1, med kommentarer
Detaljplan: Uppsala central Östra stationsområdet plankarta A1, med kommentarer

Mark- och miljööverdomstolen domskäl

Följande planbestämmelser, planbeskrivningar och förutsättningar ligger till grund för Mark- och miljööverdomstolens domskäl:

  • Planens syfte är att möjliggöra utvecklandet av ett högklassigt resecentrum.
  • Fastigheten, som ligger mycket centralt i anslutning till järnvägsstationen i Uppsala, berörs av riksintresse för kulturmiljövård, Uppsala stad, enligt 3 kap. 6 § miljöbalken.
  • I dess absoluta närhet ligger byggnader som anses särskilt värdefulla från kulturhistorisk och arkitektonisk synpunkt, bl.a. godsmagasinet i ett våningsplan.

Mark- och miljööverdomstolen sammanfattar med att påpeka att…:

Med hänsyn till byggnadens mycket centrala placering i Uppsala och dess närhet till byggnader som är särskilt värdefulla väger det allmänna intresset av att kunna styra över bebyggelsens utformning särskilt tungt. Detta framhålls även i detaljplanen och i planbeskrivningen, där ett särskilt angivet syfte är att skapa en bebyggelse av hög kvalitet med viss dignitet i utformningen. Byggnadsnämndens bedömning av om utformningen är lämplig får därmed stor vikt.

Sammanfattat

Min tolkning av domen blir följande:

  • På plankartan kan det räcka med en generell användningsbestämmelse utan ytterligare preciseringar gällande utformnings- och gestaltningskrav .
  • Områdets värdefulla miljö bör framgå av en generell bestämmelse på plankarta och planbeskrivningen.
  • Planbeskrivningen bör innehålla en generell beskrivning gällande att hög krav kommer att ställas på gestaltningen.

Och:

  • Sist, men inte minst, krävs det en organisation som hanterar att ställa dessa krav. Att organisationen klarar att hantera sådana krav innebär att den enskilde plan- och bygglovshandläggaren inte kan förväntas hantera en sådan fråga själv, utan det handlar om en samsyn inom organisationen, och där har ledningen det yttersta ansvaret att se till att organisationen är samspelt, samt att man som organisation ställer de krav som våra lagar föreskriver.
  • Och glöm ej att:  ”/…/ många krav som gäller placering, utformning och utförande samt skydd av befintlig miljö med mera kan ställas vid lovprövningen även om planbestämmelse saknas. En planbestämmelse kan dock underlätta bygglovsgivningen eftersom förutsättningarna då är kända när man gör en ansökan om lov 2)Boverket”.

Förhoppningsvis kan domen vara vägledande gällande hur detaljerade planhandlingarna behöver vara, samt vilka möjligheter kommunen har möjlighet att ställa krav, vid bygglovprövningen, utifrån intresset av god helhetsverkan och kraven på god form-, färg- och materialverkan.

Fotnot   [ + ]

Rättspraxis: Dagvattenhantering i detaljplan. (Mål nr: P 9489-16)

Bakgrund

I det här målet fastslog Mark- och miljööverdomstolen Gällivare kommuns beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan).

Domen kan ge en vägledning gällande hur långt man kan tänkas behöva redovisa hanteringen av dagvatten, översvämningsrisk och erosionsrisk i planhandlingarna (plankarta och planbeskrivning).

Mål nr: P 9489-16
Datum för avgörande:
 2017-05-18
Länk till målet:
 P 9489-16
Länk till planhandlingarna: Detaljplan för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan), Gällivare kommun
Lag: Plan- och bygglagen (2010:900) i sin lydelse innan införandet av lag 2014:900 (Lag om ändring i plan- och bygglagen (2010:900))

Vad hände?

  • 2014-04-28: Detaljplanearbetet för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl påbörjas. Tillämpliga regler är plan- och bygglagen (2010:900) i sin lydelse innan införandet av lag 2014:900 (Lag om ändring i plan- och bygglagen (2010:900)).
  • 2015-05-25: Kommunfullmäktige i Gällivare kommun antar detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan).
  • Tolv närboende överklagade kommunens beslut att anta planen till Länsstyrelsen. De boende ansåg att kommunen behövde visa på vilket sätt man tänkt lösa frågan om dagvattenhantering, smältvatten och erosionsproblematik innan man fastställde planen.
  • 2015-09-30: Länsstyrelsens bedömning var att planhandlingarna var utformade så att det i tillräcklig utsträckning framgick hur planen reglerar miljön och att kommunen har klargjort i detaljplanen att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering.
  • 2016-10-24: Mark- och miljödomstolen upphäver kommunens beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl.
  • 2017-05-18: Mark- och miljööverdomstolen fastställer kommunens beslut att anta detaljplan för fastigheterna Gällivare 4:18 m fl.

Utformning av detaljplanen

Planens syfte

Planens uppbyggnad är att skapa ett bostadsområde med en varierad husproduktion med högst två våningar av villor, radhus, parhus och flerbostadshus med exempelvis fyra lägenheter per hus.

Planens geografiska förutsättningar

Planområdet har följande förutsättningar:

  • Planområdet ligger vid vattendrag som är ett biflöde till Kalixälven och ingår i Natura 2000-området Torne och Kalix älvsystem.
  • Bedömningen är att ingen miljökonsekvensbeskrivning behövs.
  • Planområdet avses ingå i kommunalt VA-verksamhetsområde, men ingår vid antagandet av planen inte i VA-verksamhetsområde.
  • Dagvattenledningar saknas i området.
  • Nya VA-ledningar bedöms kunna förläggas inom allmän platsmark.

Planarbetet

Dessa utredningar har legat till grund för hur detaljplanen redovisar hanteringen av dagvatten, översvämningsrisk och erosionsrisk:

  • Översvämningsstudier från SMHI som bland annat redovisar 100-årsflöde.
  • Förprojektering av tänkt ledningsnät och dagvattenhantering (höjder för fall mot dike, samt infiltrationsytor för att skydda Natura 2000-bäcken)
Redovisning av 100-årsflöden från SMHI i planbeskrivningen för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)
Redovisning av 100-årsflöden från SMHI i planbeskrivningen för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)
Förprojektering: VA-ledningar för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)
Förprojektering: VA-ledningar för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)
Förprojektering: Markplanering för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)
Förprojektering: Markplanering för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Planbestämmelser och planförutsättningar

Följande planbestämmelser och förutsättningar ligger till grund för det som Mark- och miljööverdomstolen bedömer som att planhandlingarna är utformade på ett sådant sätt att det i tillräcklig utsträckning framgår hur planen reglerar miljön, samt att kommunen i detaljplanen har klargjort att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering:

  • VA-verksamhetsområde: Planområdet kommer att ingå i kommunalt verksamhetsområde för VA.
  • Huvudmannaskap: Kommunen är huvudman för allmän plats.
  • Dagvattenfrågan har reglerats genom att områden för dagvatten inom allmän plats har angetts på plankartan.
  • Utformning av allmänna platser
    dagvatten: Område för dagvattenhantering
    +(1-22): Föreskriven höjd över nollplanet gäller enligt TABELL 1 för respektive position, nr 1-22 på plankartan (se tabell i nederkant på plankarta)
  • Markens anordnande (utformning av kvartersmark)
    +000.00: Föreskriven höjd över nollplanet
  • Utförande
    – Dagvatten skall fördröjas lokalt och takvatten avledas ovan mark inom respektive tomt.
  • Byggnadsteknik
    Endast källarlösa hus.
    – Lägsta nivå för färdigt golv + 358,5 meter över havet.
Plankarta för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)
Plankarta för Gällivare 4:18 m fl (Andra Sidan)

Genomförandedelen

I planbeskrivningens genomförandedel påpekar kommunen att:

”För att införliva detta område i det kommunala ansvarsområdet/verksamhetsområdet för vatten och avlopp behövs ett kommunfullmäktigebeslut.

Genomförandeavtal som reglerar dagvattenhanteringen upprättas innan bygglov ges för byggnation av bostäder mm i området. Detta med anledning av närheten till Natura 2000-område.

Förutsättningarna för anslutning mellan dagvattenhantering inom kvartersmark och dagvattenhantering inom allmän mark (damm mm) ska överenskommas mellan kommunen och tillkommande exploatör/fastighetsägare. Ett avtal mellan nyttjare och kommunen upprättas angående dagvattenhanteringen som anordnas på allmän platsmark men nyttjas av boende. Det ska bl a klarläggas vad gäller kostnader och ansvar för anläggande, skötsel mm av område för dagvattenhantering (rening av dagvatten).”

Mark- och miljööverdomstolen domskäl

Mark- och miljööverdomstolen sammanfattar med att påpeka att…:

…”dagvattenfrågan har /…/ reglerats genom att områden för dagvatten inom allmän plats har angetts på plankartan. Dessutom anger bestämmelsen om utförande av bostadstomter att ’Dagvatten skall fördröjas lokalt och takvatten avledas ovan mark inom respektive tomt’. Detta tillsammans med att kommunen är huvudman för allmän plats och att planområdet kommer att ingå i verksamhetsområde för VA får anses vara tillräckligt för att säkerställa omhändertagandet av dagvatten.

Sammanfattningsvis instämmer Mark- och miljööverdomstolen i länsstyrelsens bedömning att planhandlingarna är utformade så att det i tillräcklig utsträckning framgår hur planen reglerar miljön och kommunen har klargjort i detaljplanen att det finns förutsättningar att säkerställa en godtagbar dagvattenhantering”.

Sammanfattat

Sammanfattat kan man säga att det som krävs är:

  1. Kommunalt VA-verksamhetsområde.
  2. Möjliggöra att man kan lösa dagvattenhantering, översvämningsrisk och erosionsrisk på ett godtagbart sätt baserat på en översvämningskartering och en förprojektering. Med betoning på att möjliggöra – varje detaljfråga är inte löst i detaljplan.
  3. Genomförandedelen pekar ut vad som krävs för att möjliggöra en godtagbar dagvattenhantering.

Förhoppningsvis kan domen vara vägledande under planarbetet både för planhandläggare (t ex inför beställning av förprojekteringar och dagvattenutredningar), för övriga tjänstemän som ingår i det interna arbetet på kommun,  för länsstyrelsen och byggherrar mm.

Planmosaik. Kartunderlag för bygglov och planbesked i QGIS: Kartan – ett inlägg i debatten

Jag håller, som jag tidigare skrivit om, på att utforska hur QGIS kan användas inom kommunal verksamhet. I den här artikeln kommer jag att beskriva hur QGIS kan användas för att ta fram användbart underlag vid bygglovshantering och planbeskedsprocessen.

I denna artikel kommer jag att utgå ifrån att läsaren har en del förkunskaper gällande bygglovsprocessen och detaljplanering, samt kunskaper i QGIS.

Inledningsvis kommer jag att kort beskriva QGIS, bygglovsprocessen och planbeskedsprocessen. Det finns dock mycket mer information och många nyanser av när och hur bygglov och planbesked fungerar. Vill man fördjupa sig i ämnena rekommenderar jag plan- och bygglagen, Detaljplanehandboken, och Bygglovsboken.

Planmosaik i QGIS
Planmosaik i QGIS

Kort om QGIS

QGIS är ett gratisprogram baserat på öppen källkod (ett så kallat FOSS-program – Free and open source software).
GIS står för geografiska informationssystem – det ärkort sagt, ett avancerat kartprogram med möjligheten att skapa allt från enkla kartor till att göra avancerade geografiska analyser.

Du kan läs mer om, och ladda ner, QGIS här: QGIS

Kort om bygglov

Bygglovsprocessen är en process där kommunen ska avgöra huruvida det är lämpligt att bygga nytt, bygg om eller ändra användning på befintlig byggnad med fokus på att beakta miljö-, säkerhets- och hälsoaspekter (enkelt förklarat)1)Läs mer i plan- och bygglagen gällande bygglov: Plan- och bygglagen.

Vad som ska avhandlas under bygglovsprocessen är även beroende av huruvida området är detaljplanelagt eller inte. Är området detaljplanelagt ska många frågor redan har avhandlats under detaljplaneprocessen.

Under bygglovsprocessen blir en eventuell detaljplanen en viktig utgångspunkt för bygglovsbeslutet. Förenklat kan man säga att bygglov ej kan beviljas om den nya byggnaden inte överensstämmer med det som detaljplanen tillåter. Det blir alltså viktigt att veta hur den nya byggnaden förhåller sig till gällande detaljplan/detaljplaner.

Kort om planbesked

Planbeskedsprocessen är en processen där kommunen avgör huruvida man kommer att påbörja ett arbete med att detaljplanelägga ett område. T ex om en exploatör är intresserad av att bygga nya bostäder i ett område som ännu ej detaljplanelagts, eller om gällande detaljplan måste ändras för att tillåta en ny användning av området.2)Läs mer i plan- och bygglagen gällande planbesked: Plan- och bygglagen

Ta fram kartunderlag i QGIS

I denna artikel utgår jag från att vi har ett detaljplanelagt område. I detta fall har vi även flera detaljplaner som påverkar det område där en exploatör vill bygga bostäder. Kartan vi ska ta fram ska kunna användas som kartunderlag för att dels avgöra om vi kan bevilja bygglov för en viss bebyggelse, dels som underlag för att avgöra huruvida den föreslagna bebyggelser är av så stor betydelse att vi måste ta fram en ny detaljplan.

Som alltid måste man dock beakta, som min tidigare arbetskamrat kart- och mätingenjör Lars Olsson så tydligt uttryckte det, att ”kartan är ett inlägg i debatten”. Vi kan aldrig förvänta oss några hundraprocentigt och enkla svar från kartan, men den är ett av våra verktyg för att nå fram till ett svar.

Scenario: Delvis överlappande äldre detaljplaner gäller för området

Då området för föreslagen ny bebyggelse består av flera olika detaljplanekartor som överlappar varandra blir det förhållandevis oöverskådligt när vi ska avgöra vilka bestämmelser som gäller för området.

Tre detaljplaner inom samma område
Tre detaljplaner inom samma område, som delvis överlappar varandra.

Med hjälp av QGIS kan vi georeferera dessa kartor, klippa ut de delar som idag gäller för områdena och få en översiktlig bild av gällande bestämmelser, en planmosaik. Vi får alltså en tydligare bild av helheten som är lättare att både presentera och resonera kring.

Planmosaik är givetvis inget nytt, syftet med denna artikel är enbart att visa hur man tar fram en sådan karta i QGIS.

Ett exempel där man gjort en planmosaik av gällande detaljplaner finns i”Planarkivet” som förvaltas av Gävle kommun (idag finns även kommunerna Hofors, Ockelbo, Sandviken och Älvkarleby med i Planarkivet). I Gävle har man använt ArcGIS för att utveckla planarkivet (Tack till Peter Jäderkvist, GIS-utvecklare på Gävle kommun, som  informerade om det).

Som exempel under arbetsprocessen nedan kommer jag att använda plankartor från Helsingborgs stad. Detaljplanegränserna jag använder är dock ej exakta.

Det här behöver du

  • Detaljplanerna i pdf eller bildformat som stöds av QGIS (har du detaljplanerna i .djvu-format kan du antingen försöka ”skriva ut” dem som .pdf, eller använda en gratis onlinetjänst som konverter .djvu till .pdf)
  • QGIS
  • En bakgrundskarta (det allra bästa är en gällande grundkarta från kommunen)
  • Gällande detaljplanegränser i .shape-format (eller liknande, t ex .tab eller .gpkg, etc)

Skapa detaljplanemosaik i QGIS

Nu utgår vi från att du har (1) en bakgrundskarta, (2) gällande detaljplanegränder inlagda i QGIS, samt (3) tre detaljplaner i .pdf-format.

Bakgrundskarta med detaljplanegränser i QGIS.
Bakgrundskarta med detaljplanegränser i QGIS.

1. Öppna georefereraren i QGIS

Raster -> Georefererare -> Georefererare

Du hittar georefereraren under menyn "Raster".
Du hittar georefereraren under menyn ”Raster”.

2. Öppna detaljplanekartan i georefereraren

Detaljplanekartan i .pdf-format är nu öppnad i georefereraren.
Detaljplanekartan i .pdf-format är nu öppnad i georefereraren.

3. Lägg till punkter på .pdf-kartan och hitta motsvarande punkt i bakgrundskartan.
Hörn på byggnader brukar vara bra referenspunkter. I detta moment är man superlycklig när verkligheten förändras långsamt och det finns flera byggnader som ligger kvar på samma ställe som för flera decennier sedan.
Du behöver minst sex punkter för att kunna georeferare i QGIS. Ju fler punkter desto bättre kvalité.

Medhjälp av olika referenspunkter hämtar du koordinater från bakgrundskartan. Byggnadshörn är ofta bra referenspunkter.
Medhjälp av olika referenspunkter hämtar du koordinater från bakgrundskartan. Byggnadshörn är ofta bra referenspunkter.

4. Starta georefereringsprocessen
Du starta georefereringsprocessen genom att först ställa in ”Transformationsinställningar” under menyn ”Inställningar”.
I detta fall använder jag inställningarna ”Polynomisk 2”, ”Närmsta granne”, ”Projektets koordinatsystem”. Utdataraster sparar och döper jag till något logiskt, och jag väljer att läsa in den georefererade kartan i QGIS direkt.

Inställningarna jag använder för att spara och läsa in min georefererade karta i QGIS.
Inställningarna jag använder för att spara och läsa in min georefererade karta i QGIS.

5. Samma process (steg 2-5) utför du för samtliga kartor.
När du georefererat samtliga kartor kommer du att ha en kartbild i QGIS där de olika kartorna överlappar varandra, liknande bilden nedan. På bilden nedan är även detaljplanegränserna utmärkta med rött. Nästa steg blir att rensa bort allt onödigt på de georefererade kartorna.

Bakgrundskarta, georefererade kartor och detaljplanegränser.
Bakgrundskarta, georefererade kartor och detaljplanegränser.

6. Klipp ut det viktiga i de georefererade kartorna
För att enbart visa gällande bestämmelser ska vi nu klippa ut de aktuella områdena från de georefererade kartorna. För att kunna klippa ut en del av den georefererade kartan måste vi har ett lager för varje detaljplanegräns.  Detta innebär att vi måste skapa ett nytt lager, om gällande detaljplanegränser ligger i ett gemensamt lager.

7. Skapa ett lager med varje enskild detaljplanegräns
Markera den detaljplan du ska spara som ett eget lager och klicka sedan på ”Spara som…” och markera alternativet ”Spara endast valda objekt”. Utför samma process för varje enskild detaljplan. I slutändan ska du ha ett lager för varje detaljplan i QGIS.

Spara varje detaljplanegräns som ett eget lager.
Spara varje detaljplanegräns som ett eget lager.

8. Extrahera klipp från den georefererade kartan
När du har samtliga detaljplanegränder i ett eget lager kan du använda dessa lager till att klippa ut den aktuella delen i varje georefererad karta. Detta gör du genom att i menyn välja:
Raster -> Extrahera -> Klipp

I dialogrutan ställer du in:
Indata: Den georefererade kartan du ska klippa i
Utdatafil: Vad den utklippta delen av kartan ska sparas som
Maskeringslager: Här väljer du den detaljplanegräns som ska användas för att klippa ut berörd del.

Sedan klickar du på ”OK”.

Denna process ska du sedan göra för samtliga kartor.

Observera att det oftast blir en stor svart del som täcker kartan i QGIS efter att du klippt ut en del. Detta är p g a att hela bilden sparas, men allt utanför klippområdet saknar datavärde och blir svar om man inte ändrar inställningarna för detta. Det svarta får du bort genom att följa instruktionerna i punkt 9.

Inställningar för att klippa ut del av den georefererade kartan.
Inställningar för att klippa ut del av den georefererade kartan.
Resultat efter det första klippet.
Resultat efter det första klippet.

9. Ange genomskinlighet för områden utan datavärde
När du klippt ut en del av den georefererade kartan kommer den nya kartan innehålla områden utan datavärde. Detta område blir ofta svart i QGIS. För att få bort detta måste du ställa in genomskinlighet.

Genomskinlighet på raster ställer du in genom att högerklicka på lagret och välja:
Egenskaper -> Genomskinlighet

I fältet ”Extra inget datavärde” fyller du i 0 och klickar på ”Verkställ.”

10. Klar!
Du har nu en planmosaik som kan tjäna som ett inlägg i debatten.

Kartan med planmosaiken blir ett överskådligt inlägg i debatten.
Kartan med planmosaiken blir ett överskådligt inlägg i debatten.

Fotnot   [ + ]

1. Läs mer i plan- och bygglagen gällande bygglov: Plan- och bygglagen
2. Läs mer i plan- och bygglagen gällande planbesked: Plan- och bygglagen