Kommunal finansiering av detaljplanearbetet, beräkna en timtaxa

I denna artikel visar jag grunderna för hur man kan beräkna timtaxa för finansiering av detaljplanearbete på en kommun (samt berör jag även konsultarbete).

Genom att räkna ut en timkostnad för handläggningstider leder modellen fram till en timtaxa som vi ska debitera intressenten/kunden.
Modellen kan även användas för att räkna ut timtaxa för andra verksamheter.

I artikeln kommer jag inte att fördjupa mig i  vad en kommun får eller inte får finansiera med en taxa, inte heller hur en taxa ska formuleras för att vara användbar och korrekt.

Fokus i denna artikel är enbart att visa ett exempel på hur man beräknar kostnaden för kommunens insatser vid detaljplanering och hur man beräknar en timtaxa utifrån den information man har.

Jag kommer inte heller att gå in på hur man beräknar kostnad eller taxa per BTA + OPA baserat på timkostnaden, utan håller mig enbart till att skriva om timkostnaden. Timkostnaden kan dock användas för att beräkna kostnad per BTA + OPA.

Steg 1: Beslut. Hur stor del av detaljplanearbetet ska finansieras av plantaxan?

Hur stor del av planarbetet som ska finansieras av plantaxan alternativt av skattekollektivet är ytterst en politisk fråga. Vissa kommuner vill att det ska vara billigt för exploatören och kommuninvånarna att ta fram en ny detaljplan. Vilket medför att  skattebetalarna får betala hela eller delar av handläggningsarbetet. Andra kommuner vill att exploatören betalar hela kostnaden för att handlägga ärendet.

Hur stor del av detaljplanearbetet som ska finansieras av plantaxan alltså är en högst politisk fråga. En kommun kan bland annat välja att…:

  • …planarbetet i sin helhet finansieras av skattekollektivet. = 100% av planverksamheten är skattefinansierad.
  • …planarbetet till viss del finansieras av skattekollektivet och till viss del av plantaxan. = T ex 50% av planverksamheten är skattefinansierad och 50% av planverksamheten är taxafinansierad.
  • …planarbetet i sin helhet finansieras av plantaxan. = 100% av planverksamheten är taxafinansierad.

I det här exemplet kommer jag att utgå från att 100% av planverksamheten ska finansieras av plantaxan, 0% finansieras av skattekollektivet.

Resultat från steg 1: 100% av planarbetet ska finansieras av plantaxan.

Steg 2: Ta reda på vad handläggningen av detaljplaner kostar för din organisation.

SKLs underlag för att beräkna handläggningskostnaden per timme inom miljöbalkens och plan- och bygglagens områden.
SKLs underlag för att beräkna handläggningskostnaden per timme inom miljöbalkens och plan- och bygglagens områden.

Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) har tagit fram en mall och en handledning för hur man beräknar handläggningskostnaden per timme inom plan- och bygglagens områden (vilken jag rekommendera). Du hittar deras underlag här:
Handläggningskostnaden per timme inom miljöbalkens och plan- och bygglagens områden.

Nedan kommer dock att använda en egen ”förenklad” modell för beräkning av timkostnaden för handläggaren.

I detta exempel utgår jag från att handläggaren har en månadslön på 36 000 kr samt att det är den enda personen som handlägger ärendet. I verkligheten är det ofta flera handläggare inom samma organisation som involveras i handläggningen. Detta innebär att man måste uppskatta samtliga timmar som olika handläggare lägger på handläggning.

I tabellen nedan presenteras en grov kalkyl på vad en anställd med en månadslön om 36 000 kr kostar arbetsgivaren.

KostnadsgruppMånadskostnad (kr)Årkostnad (kr)Kommentar
Totalt65 900 kr790 800 kr
Löne- och försäkringskostnad 50 824609 888Beräkningarna baseras en månadslön om 36 000 kr och på Verksamt.se's beräkningsmodell, https://www.verksamt.se/alla-e-tjanster/rakna-ut/rakna-ut-vad-en-anstalld-kostar
Tjänstepensionsförmån (4,5%)
1 84522 140Beräknas som 4,5% på lönen.
Verksamhetssystem1 75021 000
Redskap2 37528 500
Utbildning1 25015 000
Kontorsplats2 00024 000
Övrigt5 85670272

Resultat från steg 2: Den totala månadskostnaden är 65 900 kr (total årskostnad är 790 800 kr).

Steg 3: Ta reda på hur mycket tid en handläggare lägger på handläggning

SKL använder ett schablonbelopp på 60% gällande hur mycket tid handläggaren lägger av sin tid på handläggning. Detta rimmar väl med mina egna tidsstudier som visar på att man lägger cirka 60% av sin tid på på handläggning.

För att förenkla detta exempel utgår jag från att vi har en handläggaren som lägger 60% av sin arbetstid på handläggning av detaljplaner och övriga 40% är tid som krävs för att upprätthålla en fungerande organisation (t ex utbildningar och verksamhetsmöten med mera). Kort sagt så behövs dessa 40% för att upprätthålla en välfungerande organisation, vilket innebär att det är en kostnad som den andre parten/kunden bör finansiera. Detta innebär att de intäkter vi får in på 60% effektiv handläggningstid ska finansiera 100% av arbetstiden.

I detta fall utgår från att en handläggare arbetar 160 arbetstimmar per månad (40 timmar/vecka). Detta innebär att 96 timmar i månaden läggs på handläggning och 64 timmar är ”övrig tid”.

60% av handläggarens tid går åt till handläggning. Den timtaxa vi debiterar kunden genom  60% effektiv handläggningstid ska finansiera 100% av tjänsten. Detta innebär att att de intäkter vi får in på 96 timmar ska bekosta finansiera hela månadslönen (160 arbetsimmar).

Resultat från steg 3: Handläggaren lägger 60% av sin tid på handläggning. Per månad blir det 96 timmar om handläggaren jobbar heltid (160 timmar/månad). Vi har alltså 96 debiterbara timmar.

Steg 4: Beräkna timtaxan

Nu vet vi att:

  • Handläggare kostar 65 900 kr/månaden.
  • Varje månad har genererar handläggaren 96 debiterbara timmar.

Detta medför att vi på 96 timmar ska få en intäkt om 65 900 kr (baserat på att vi inte ska gå med vinst, utan enbart täcka kostnaden enligt självkostnadsprincipen).

Beräkning: 65 900 kr / 96 timmar = ca 689 kr/timmen.

Resultat från steg 4: Vi behöver ta 689 kronor i timmen för att täcka kostnaden för handläggaren.

Resultat och diskussion

Resultatet ur ett kommunalt perspektiv

För att täcka en kostnaden för en handläggare behöver vi alltså debitera 689 kr per timmen, under förutsättningen att vi enbart ska täcka kostnaden för handläggningen. Kommunen får enbart täcka utgiften och får aldrig aktivt arbete för att gå med vinst. Men givetvis kan man gå plus i budgeten något år och minus ett annat. Går man plus varje år, eller minus varje år, då bör man se över sin taxa på nytt.

Resultatet ur ett konsultperspektiv

Denna artikel skulle framförallt handla om att visa en teoretisk modell gällande hur man tar fram en timtaxa för en kommun. Jag kunde dock inte låta bli att blanda in konsultperspektivet.

Är du själv konsult så bör du givetvis lägga på en vinstmarginal på timtaxan. Timtaxan kan efter pålagd vinstmarginal vara både högre och lägre än den kommunala taxan beroende på faktorer såsom ökad effektivitetsgrad (fler debiterbara timmar per månad per handläggare), personalkostnader och  organisatorisk effektivitet mm.

Plantaxa baserat på BTA + OPA?

Som kommun är det normala sättet att ta betalt baserat på  BTA + OPA (kort sagt antalet kvadratmeter byggrätt). I denna artikel går jag inte in på hur man räknar ut en taxa baserat på BTA + OPA, men när man känner till vilken timtaxa man behöver ta ut för att finansiera sin verksamhet, kan man kombinera den kunskapen med en eventuell kunskap om genomsnittstiden det tar att planlägga 1 kvadratmeter BTA/OPA.

Lästips

Illustration av hur en detaljplan påverkas av olika intressegrupper

En förenklad teoretisk modell

Nedan har jag sammanställt en förenklad teoretisk modell av hur en detaljplan påverkas av olika intressegrupper.

Illustrationen är en väldigt förenklad version av verkligheten.

För varje intresse som beaktas tillkommer en ny oval som representerar intressegruppen. Ju fler intressegrupper (sakägare, nyttjanderättsinnehavare, politiska partier mm) som påverkas och blir en del av processen desto fler överlappande ovaler. Detta minskar lösningsmängden ytterligare.

Modellen kan dock givetvis utökas för varje intressegrupp (olika partier, olika sakägare, olika nyttjanderättsinnehavare, olika lagar, olika riktlinjer etc), men i detta fall, där syftet enbart är att visa en förenklad modell, skulle illustrationen bli svårläst ur ett pedagogiskt perspektiv.

Förklaring till illustrationen

Den gröna rutan illustrerar den lösningsmängd som är möjlig och lämplig utifrån gällande lagstiftning, regler, förordningar mm, samt t ex eventuella riskanalyser etc.
Den gröna linjen motsvarar ”lagens yttre gräns”.

Gulfärgad yta illustrerar den lösningsmängd som är möjlig om samtliga intressegrupper ska kunna enas om en gemensam lösning. Ibland kan detta innebära att det inte kvarstår några lösningar som samtliga intressegrupper kan enas om.

Ur detaljplaneperspektiv skulle detta innebära att den gröna rutan illustrerar en bra detaljplan som beaktar samtliga lagkrav. Ovalerna (intressegrupperna) illustrerar olika allmänna och enskilda intressen.

Illustration av hur en detaljplan påverkas av olika intressegrupper
Illustration av hur en detaljplan påverkas av olika intressegrupper

Exakta fastighetsgränser i detaljplanen. Var går gränsen för exakthet?

Många har redan sett, och fler kommer att se, utbildningsfilmen ”Över gränsen” från Boverket och Lantmäteriet (har du inte sett den kan jag varmt rekommendera den – se klipp/länk i slutet av denna artikel).

Filmen handlar om varför det är viktigt med korrekt kartunderlag  när man tar fram detaljplaner.

Vad är en exakt gräns?

Befintliga fastighetsgränser är i mångt och mycket en av de viktigaste gränserna i underlaget till detaljplaner. Ofta förhåller man sig till befintliga fastighetsgränser för att avgränsa ett planområde. Som Boverket uttrycker det så ”bör alla gränser, även planområdesgränsen, alltid ritas ut i sitt exakta läge”. Med andra ord, ska vi rita ut en exakt detaljplanegräns, bör vi förhålla oss till en exakt fastighetsgräns.

Frågan blir då:

  • Vad är en exakt gräns?

Vid inmätning av gränser/gränspunkter med mera finns flera olika mätmetoder, vilka även ger olika lägesnoggrannhet. I lantmäteriets bok Handbok registerkarta kan man läsa mer om olika mätmetoder och dess ungefärliga medelfel. ”För en geodetiskt mätt1)”När man mäter in eller sätter ut punkter eller detaljer på marken med hög noggrannhet” (Wikipedia) detalj kan medelfelet variera mellan 25-10 000 mm beroende på om inpassning har skett eller inte” skriver lantmäteriet i handboken2)Lantmäteriet: Handbok registerkarta.

Lägesnoggrannhet för fastighetsgränser. På bilden redovisas fastighetsgränderna i blått. Lägesnoggrannheten redovisas i meter. 0.025 innebär med andra ord att lägesnoggrannheten är 25 millimeter. På bilden syns bland annat lägesnoggrannheten om 25 millimeter, 50 millimeter och 90 millimeter. Lägesnoggrannheten är t ex lagrad registerkartan. Hittar du inte lägesnoggrannheten i ditt underlag till detaljplanen bör du fråga efter detta hos den som levererar kartan till dig. Källa: Helsingborgs stad
Lägesnoggrannhet för fastighetsgränser. På bilden redovisas fastighetsgränderna i blått. Lägesnoggrannheten redovisas i meter. 0.025 innebär med andra ord att lägesnoggrannheten är 25 millimeter. På bilden syns bland annat lägesnoggrannheten om 25 millimeter, 50 millimeter och 90 millimeter. Lägesnoggrannheten är t ex lagrad registerkartan. Hittar du inte lägesnoggrannheten i ditt underlag till detaljplanen bör du fråga efter detta hos den som levererar kartan till dig.
Källa: Helsingborgs stad

Vilken lägesnoggrannhet är tillräcklig?

Med denna vetskap blir följdfrågorna:

  • Vilken lägesnoggrannhet bedöms som tillräcklig i detaljplanesammanhang?
  • Ska man nöja sig med medelfel med en lägesnoggrannhet om 25 mm, 30 mm, 50 mm, 250 mm, 300 mm, 600 mm etc?

Lantmäteriets svar

För den som vill ha ett tydligt och exakt svar, är följande svar från lantmäteriet kanske inte det man önskar sig.

Lantmäteriets svar:

Mätningskungörelsen upphävdes 2010 och då försvann Lantmäteriets möjligheter att föreskriva vilken kvalitet som skulle föreligga. Det ansågs ligga i inom kommunernas egna intresse och egna kompetens att se till och avgöra vilken kvalitetsnivå som erfordrades.

I samband med Lantmäteriet får ett förslag till detaljplan på samråd, så kallad plangranskning, kan det hända att det i samrådssvaret görs ett uttalande om kvaliteten på underlaget. Detta sker dock endast under förutsättning att det klart av handlingarna framgår att detta är en osäker eller otillräckligt hanterad fråga. Någon kontroll av planhandlingars geometriska kvalitet görs som regel inte vid plangranskningen.

Lantmäteriet har idag svårt att generellt och utan detaljerade kunskaper om förutsättningarna i det enskilda fallet kunna säga något om vilken kvalitet som där erfordras. Det torde få avgöras från fall till fall beroende på faktorer som vilken typ av markanvändning det är frågan om att planera för, i vilken omfattning planerad eller befintlig bebyggelse i planen, för sin placering, är beroende av avstånd till gräns eller varandra, fastighetsvärdenivå och storlek på risker och konsekvenser av att det blir fel m.m. Viktigt är att fastigheten har fastighetsrättsliga gränser.

Vi måste helt enkelt, i varje detaljplan, fundera runt konsekvenserna av att välja mellan de olika typerna av lägesnoggrannhet, och utifrån de risker och konsekvenser det innebär , välja en viss lägesnoggrannhet till vårt underlag. På nytt får vi acceptera att kartan får vara ett inlägg i debatten med möjlighet för tolkning.

Själv föredrar jag 25 – 50 mm intervallet – då känner jag mig någorlunda trygg när jag börjar dra mina första streck på plankartan.

Utbildningsfilmen Över gränsen

Och här är utbildningsfilmen Över gränsen som förklarar konsekvenserna av ett bristfälligt underlag:

Länk till Över gränsen på YouTube.

Fotnot   [ + ]

Tidsplanering för detaljplaner. Mall för tidplan för detaljplaner (i Excel).

Exempel på utskriven tidplan för detaljplan.
Exempel på utskriven tidplan för detaljplan.

Ladda ner mallen (senast uppdaterad 2019-03-24 kl 11.09): MALL: Tidplan för detaljplan.xlsx

Att ta fram en tidplan för olika projekt kan låta lätt för den som inte är van vid att ta fram en tidplan. I verkligheten är det knepigt, och det finns alltid olika faktorer som kan påverka en tidplan.

Den allra enklaste typen av tidplan är att bestämma vid vilken tidpunkt något ska vara klart och sedan jobba utifrån det. Detta fungerar i relativt enkla projekt då du inte har alltför många okänd faktorer att ta hänsyn till.

Vid mer komplexa projekt, såsom planprocessen, finns det många faktorer att ta hänsyn till, både kända och okända, som kan påverka tidplanen. Ju fler faktorer som är kända tillsammans med viss kunskap om tidsåtgång i tidigare projekt, desto mer exakta och hållbara tidplaner kan tas fram.

Projektstyrningssystem med tidplaner för detaljplaneprocessen

På marknaden finns det flera projektledningssystem som hjälper till att ta fram och utveckla hållbara tidplaner efterhand som man lär sig av pågående projekt. Allt fler kommuner jobbar med att införa projektledningssystem liknande EDP Planeraren. Att införa ett sådant system tar dock tid och kräver en upphandlingsprocess och sedan tar det tid att implementera programvaran i organisationen.

För den som inte kan vänta  på att organisationen ska införa ett projektledningssystem som kan hantera tidplaner för detaljplaneprocessen är ett ”enkelt” excelark en bra start.

Min excelmall för ”Tidplan för detaljplaner”

Redovisning av tidsåtgång för planprocessen i tidplanedokumentet.
Redovisning av tidsåtgång mellan olika projektfaser.

Här delar jag med mig av ett excelark med mall för tidsplanering av detaljplaner som jag utvecklat för egen del på de kommuner jag jobbat på. Excelarket innehåller mallen ”tidplan för detaljplaner”, och sträcker sig från planbesked till laga kraft. Samt innehåller arket en sammanställning av tidåtgång mellan olika projektfaser, till exempel tidåtgång ”från planuppdrag till antagande i nämnd”.

För egen del har jag även ett blad för ekonomisk uppföljning, tidrapportering och automatisk beräkning av tidsåtgång för beslutsprocesser, men dessa funktioner är i ett för tidigt stadium för att kunna ingå i mallen.

En hel del av av datumen beräknas automatisk utifrån standardvärden som kan ändras. Standardvärdena bör korrigeras för att passa olika organisationer.

Även beslutsordningar och olika beslutsinstanser bör ändras så att de passar den aktuella organisationen. De värden som är inlagda i mallen är framförallt baserade på erfarenhet, medeltider/mediantider och riktvärden.

Samtliga automatiskt beräknade datum bör ses över då mallen inte tar hänsyn till helgdagar, semester, och mycket annat. Man får se de beräknade datumen som ungefärliga och att de enbart ger en fingervisning, och sedan kan man manuellt ändra i mallen (och markera manuella ändringar enligt mallen rekommendationer). Beräknat kvartal räknas ut automatiskt baserat på datumen och presenteras i dokumentet.

Interna datum för nämndsammanträde och kommunfullmäktige får man fyll i manuellt. Har man inga sammanträdesdatum för kommande år kan man använda innevarande års sammanträdesdatum som en fingervisning – de brukar ligga vid ungefär samma tidpunkter.

Utskrift av tidplan

Standardvärden som kan ändras och anpassas efter olika organisationer. Värdena används för att automatisera beräkningen av datum i tidplanen.
Standardvärden som kan ändras och anpassas efter olika organisationer. Värdena används för att automatisera beräkningen av datum i tidplanen.

Jag har markerat ett ”utskriftsområde” med en fet linje för att tydliggöra vilken del som lämpligen skrivs ut. Själv brukar jag markera utskriftsområdet och sedan välja att ”Skriva ut markering”, ”Anpassa alla kolumner till en sida” och sedan skriva ut som pdf i A3-format.  Något i stil med detta dokument: Exempel: Tidplan för detaljplanen Liljefors 19_80.

Automatiskt beräknade kvartal.
Automatiskt beräknade kvartal.

Under utveckling och anpassning

Dokumentet är under ständig utveckling men jag delar med mig av det här för den som är intresserad.

Dokumentet behöver anpassas efter varje kommuns handläggnings- och beslutsordningar. Och jag får erkänna, att kalla det ett ”enkelt excelark” är kanske missvisande. Det kan krävs en del för att förstå logiken i hur cellerna hänger ihop, var man ska och behöver fyll i eller inte, och en del kunskap i Excel för att kunna ändra efter egna behov.

Då mallen är under ständig utveckling så uppskattar jag återkoppling om något inte fungerar, är ologiskt eller ickeintuitivt. Det är så lätt att själv veta vad man gör.

Ladda ner mallen ”Tidplan för detaljplan”

Via följande länk laddar du ner mallen i Excel-format:

Ladda ner mallen (senast uppdaterad 2019-03-24 kl 11.09): MALL: Tidplan för detaljplan.xlsx

Detaljplanering: Varför är det så viktigt att lösa frågan om parkeringsplatser inom arbetet med en detaljplan

Att jobba med detaljplanering handlar inte enbart om att rita linjer och färglägga en karta. Arbetet med att ta fram en detaljplan innebär att samordna väldigt många frågor, att i enlighet med plan- och bygglagen, ta hänsyn till och väga allmänna intressen mot enskilda intressen, väga flera olika allmänna intressen mot varandra, väga olika enskilda intressen mot varandra och sedan få lagstiftning och den politisk vilja att arbeta åt en gemensam lämplig plan för den framtida mark- och vattenanvändning.

När man jobbar med den här breda typen av frågor är det många olika parter som blir inblandade. Parter med olika kunskapsområden, olika yrkesbakgrunder, olika utbildningar, olika allmänintresseområden, olika politiska intressen samt olika kunskapsnivåer gällande själva planprocessen. Att få jobba med och möte denna breda skara av olika personer med olika typer av kompetenser och kunskaper inom olika ämnesområden är en av det stora kvaliteterna med jobba med detaljplanering, men det är också, i min bedömning, en av de största utmaningarna. Utmaningen ligger i att på ett pedagogiskt sätt förklara ”varför vi gör som vi gör”, varför processen tar tid, och få samtliga parter att förstå varandras frågor och krav, och sedan hitta en gemensam riktning. Här blir pedagogik en viktig del i vårt arbete, där faktiska exempel och rättspraxis blir viktiga pusselbitar för att förklara varför olika frågorna behöver utredas.

I denna artikel fokuserar jag på varför det är viktigt att utreda frågan om parkeringsplatser under arbetet med en detaljplan. Problemet belyser jag genom att visa ett exempel på vilka konsekvenser det medför för fastighetsägare, och eventuella verksamheter som är hyresgäster, om parkeringsbehovet inte utreds och beaktas på ett korrekt sätt inom arbetet med att ta fram en detaljplan. Till min hjälp använder jag ett verkligt exempel. Området och åren är fiktiva, men händelseförloppet har ägt rum (dock har jag förenklat händelseförloppet något för att göra exemplet tydligt).

Problem med tillräckligt yta för parkering för butik

Översiktskarta: Behovet av parkeringsplats.
Översiktskarta: Behovet av parkeringsplats. Rödmarkerat område är butikens egna fastighet. På gulmarkerat område sökte butiken bygglov/tidbegränsat bygglov.
  • 2013 togs det fram en ny detaljplan för butikens fastighet (rödmarkerat område).
    Inom arbetet för detaljplan använde man sig av kommunens riktlinjer för parkering och man gjorde bedömning att tillräckligt med parkeringsplatser fanns inom planområdet/fastigheten.
  • 2014 byggde butiken ut sina lokaler i enlighet med detaljplanen och samtidigt fick man ett tidsbegränsat bygglov för parkering på allmän plats inom område A (se bild). Kommunen beviljade det tidsbegränsade bygglovet.
  • 2015 var byggnationen av butiken klar och butiken ansökte om att förlänga bygglovet för den tidsbegränsade parkeringsplatsen inom område A. Kommunen beviljade bygglovet, men boende i närheten överklagade till länsstyrelsen. Hos länsstyrelsen fick den som överklagade rätt och länsstyrelsen bedömning baserades på att område A var planlagt som allmän plats och att anledningen till det tidsbegränsade bygglovet, alltså utbyggnationen av butiken, inte längre var aktuell. Bygglovet upphävdes av länsstyrelsen.
  • 2015 ansökte butiken istället om att få ett bygglov och tidsbegränsat bygglov inom område B (se bild). Kommunen beviljade bygglovet. Boende i området överklagade även i detta fall bygglovet. Länsstyrelsen gav den som överklagade rätt med motiveringen att man i planbeskrivningen tillhörande detaljplanen från 2013 visat på att man löst parkeringsfrågan inom butikens egen fastighet (röd markerat område). Bygglovet upphävdes av länsstyrelsen.
  • 2018 påbörjades ett nytt arbete med en detaljplan för att pröva frågan om område A och B kan planläggas som parkeringsplats. Frågan är ännu inte avgjord.

Sammanfattning

Varför ska vi lösa frågan om parkeringsplatser redan under arbetet med detaljplan?

  • Att planlägga på nytt är både tids- och kostnadskrävande för kommunen och fastighetsägaren.
  • En ny planprövning innebär även en osäkerheter, fram tills att en ny detaljplan förhoppningsvis vinner laga kraft, för butiken gällande deras framtida möjligheter att kunna erbjuda tillräckligt med parkeringsplatser åt sina kunder.
  • Butiken kan förlora kunder då det inte kan erbjuda parkeringsplats.
  • Fastighetsägaren kan förlora en hyresgäst om man inte kan erbjuda hyresgästen tillräckligt med parkeringar för hyresgästen och deras kunder.

Så även om kommuner själv, i all välmening, ibland ser mellan fingrarna i bygglovsskedet, genom att bevilja bygglov trots att de inte i juridisk mening inte ska bevilja det, så finns det stora osäkerheter kvar då det finns andra enskilda intressenter och en allmänhet som har intresse av hur en plats tas i anspråk.

Därför blir det viktigt att man inom detaljplanearbetet verkligen löser parkeringsfrågan och säkerställer det framtida parkeringsbehovet för de verksamheter som planeras. Annars är risken stor att, som i detta fallet, att en butik eller annan typ av verksamhet, inte kan lösa sitt parkeringsbehov. På sikt kan för få parkeringsplatser leda till förlorade kunder och hyresgäster.

Så när vi under planarbetet kanske kan tyckas väldigt hårda när det kommer till detaljer såsom till exempel krav på parkeringsutredningar och säkerställa ytor för parkering, har det att göra med att vi värnar om att det på sikt är en lämplig markanvändning och att, i detta fall, fastighetsägaren (butiken) faktisk har möjligheten och rättigheten att anlägga tillräckligt med parkeringsplatser för sina behov i anslutning till verksamheten. För oavsett hur tillmötesgående en kommun är så kan ett bygglov upphävas av annan instans om annan part överklagar bygglovet.

Att vara tjänsteperson, del 1: Att inte tycka, att inte tänka

Jag tänkte påbörja en serie korta reflektionsinlägg gällande hur jag ser på rollen att vara anställd som tjänstepersoner i en politiskt styrd organisation.

Att inte tycka, att inte tänka

Jag är en person som tänker, och därmed tycker i såväl små som stora frågor. Att tycka hör dock inte hemma i min roll som tjänsteperson. Låt mig förklara.

Ett samhällsproblem eller samhällsfråga kan belysas från flera perspektiv (t ex politisk och filosofiska), önskvärda lösningarna på problemet kan variera, och genomförandet för att uppnå någon av de önskvärda lösningar kan vara ännu fler.

Ofta är samhället relativt överens om vilka samhällsproblem vi har och samhället är relativt överens om vilken lösning vi vill uppnå. Däremot är det genomförandet för att lösa problemet det som ofta skiljer olika intresseorganisationer och politiska partier åt.

Exempel:

  • Problem: Samtliga partier ser arbetslöshet som ett problem.
  • Lösning: Samtliga partier är överens om det behövs fler jobb för att sänka arbetslösheten.
  • Genomförande: Hur man skapar fler och säkerställer att fler har ett jobb skiljer sig mellan de olika partierna.

Hur en lösning ska genomföras är man alltså oftast inte överens om, och det är i genomförandet som partierna många gånger skiljer sig åt. Ofta pekar de olika partierna ut olika samband mellan problemet och vad som måste åtgärdas.

Tjänstepersonen Ulf Liljankoski.
Tjänstepersonen Ulf Liljankoski.

Ett parti pekar ut arbetsgivarens vinstintressen som det huvudsakliga problemet (genomförande = förbjud vinstintressen), ett parti pekar ut kostnaden för arbetstagaren som det huvudsakliga problemet (genomförande = sänk arbetsgivaravgiften), ett parti pekar ut för mycket byråkrati som det huvudsakliga problemet (genomförande = minska statlig och kommunal reglering) och ett annat parti pekar ut invandringen som det huvudsakliga problemet (genomförande = begränsa invandringen), och så vidare.

Medborgare, förtroendevalda politiker och tjänstepersoner

Det jag uppskattar med att vara tjänsteperson är att slippa peka ut problemen, slippa peka ut lösningarna och slippa peka ut genomförandet (detta betyder dock inte att jag alltid håller med om varken problemställningen, förslag på lösning eller förslag på genomförande, och personligen skulle jag kunna lägga massvis med tid på att resonera kring dessa frågor.).

Det är helt och hållet upp till medborgarna och deras representanter i de politiska partierna, inte mig, att utifrån demokratiskt tagna beslut bestämma vad man anser vara ett problem, hur man anser att problemet ska lösas och vilket tillvägagångssätt (genomförande) som problemet ska lösas på.

Som tjänsteperson slipper du som person brottas med olika politiska perspektiv på ett samhällsproblem, olika lösning och olika genomförande. Någon annan, medborgarna via de förtroendevalda politikerna, har redan sagt hur och på vilket sätt problemet ska lösas genom ett beslut och gett dig uppdraget att verkställa utifrån beslutet.

När du fått uppdraget tar du över som tjänsteperson och verkställer de beslut som de förtroendevalda tagit utifrån tidigare politiska beslut, de lagar, förordningar, allmänna råd och riktlinjer som gäller.

Dina problem som tjänsteperson handlar alltså inte om stora filosofiska och politiska vägval, utan om hur man praktiskt verkställer besluten.

Ditt liv som tjänsteperson är nästan lekande lätt med andra ord. 😉

(Sedan problematisera jag givetvis samhället och föreslår löningar och genomförande utanför min roll som tjänsteperson, men då betraktar jag mig som politisk, utan att behöva tillhöra et parti, och att vara politisk hör inte hemma inom rollen som tjänsteperson.)

Arbetspendling per kommun 2016

Inpendling och utpendling

Kartan redovisar vilka kommuner som har större utpendling än inpendling (röd), samt vilka kommuner som har större inpendling än utpendling (blå), av förvärvsarbetande 16+ år.
Kartan redovisar vilka kommuner som har större utpendling än inpendling (röd), samt vilka kommuner som har större inpendling än utpendling (blå), av förvärvsarbetande 16+ år.

Andel förvärvsarbetande som bor och arbetar inom den egna kommunen

Kartan redovisar hur stor andel, i procent, av de förvärvsarbetande 16+ år som bor och arbetar inom den egna kommunen.
Kartan redovisar hur stor andel, i procent, av de förvärvsarbetande 16+ år som bor och arbetar inom den egna kommunen.

Underlag och verktyg

Källa: SCB. Förvärvsarbetande pendlare 16+ år över kommungräns (RAMS) efter kommun och kön. År 2004 – 2016.

Statistik bearbetad i gratisprogrammet QGIS av Ulf Liljankoski.

Färgskalorna är framtagna in ColorBrewer 2.0 för att säkerställa att kartorna är läsbara för personer med röd-grön färgblindhet.

Har hyresgäster rätt att överklaga en detaljplan?

Det snabba och enkla svaret på frågan om hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan är:
Ja, hyresgäster har rätt att föra talan mot ett beslut om att anta en detaljplan.

Sakägare & Nyttjanderättsinnehavare

En vanlig missuppfattning är att hyresgäster inte har rätt att överklaga en detaljplan då de inte ingår i sakägarkretsen.

Att hyresgäster, bostadsrättshavare och boende inte är sakägare är korrekt då man med begreppet sakägare i första hand menar ägare till fast egendom. Hyresgäster, bostadsrättshavare och andra boende besitter dock en nyttjanderätt och har sedan plan- och bygglagen (1987:10), ÄPBL, samt plan- och bygglagen (2010:900), PBL, fått möjligheten att överklaga1)Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14..

Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.
Sveriges Rikes Lag, Norstedts Juridik, 2013. Foto: Wolters Kluwer, CC BY 3.0.

Vem har rätta att överklaga?

Inom kort (1 juli 2018) kommer förvaltningslagen (1986:223) ersättas av den nya förvaltningslagen (2017:900). I sammanfattningen nedan har jag använt mig av uttryck från den nya förvaltningslagen (2017:900) då uttrycket att ”ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt” stämmer överens med hur rätten att överklaga tillämpats i olika fall.

Antagligen kommer även hänvisningar till förvaltningslagen i plan- och bygglagen korrigeras så att de hänvisar till korrekt paragrafer när den nya förvaltningslagen träder i kraft.

Sammanfattning av vad förvaltningslagen, FL, och plan- och bygglagen (PBL) säger om vem som har rätt att överklaga antagandet av en detaljplan:

  • ”Kommunala beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas till mark- och miljödomstolen” (13 kap. 2 a § PBL).
    Kommentar: Denna paragraf ger rätten att överklaga beslutet om att anta en detaljplan.
  • ”Bestämmelser om vem som får överklaga beslut som avses i 2 a, 3, 5 och 6 §§ [PBL2)Min kommentar] finns i 22 § förvaltningslagen (1986:223)” (13 kap. 8 § PBL).
    Kommentar: Här hänvisar plan- och bygglagen till förvaltningslagen.
  • ”Ett beslut får överklagas av den som beslutet angår, om det har gått honom emot och beslutet kan överklagas” (förvaltningslagen (1986:223) 22 § fram till 2018-06-30, förvaltningslagen (2017:900) 42 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Här ger förvaltningslagen rätten att överklaga till den som (1) beslutet angår, och som (2) beslutet har gått emot.
  • ”Ett beslut får överklagas om beslutet kan antas påverka någons situation på ett inte obetydligt sätt.” (Förvaltningslagen (2017:900) 41 § från och med 2018-07-01).
    Kommentar: Den nya förvaltningslagen, som träder ikraft 1 juli 2018, förtydligar att beslutet även ska påverka någons situation på ett sådant sätt att man påverkas betydligt. Detta ligger i linje med hur man normalt resonerar. Vad som är en betydlig påverkan kommer dock att fortsätta vara öppet för tolkning.
  • ”Ett beslut att anta, ändra eller upphäva en detaljplan eller områdesbestämmelser får överklagas endast av den som före utgången av granskningstiden skriftligen har framfört synpunkter som inte har blivit tillgodosedda.
    Den inskränkning i rätten att överklaga som följer av första stycket gäller inte om
    1. beslutet har gått emot sakägaren genom att förslaget ändrats efter granskningstiden, eller
    2. överklagandet grundas på att beslutet inte har tillkommit i laga ordning.” (13 kap. 11 § PBL)
    Kommentar: En viktig del är att man även inkommit med synpunkter som inte blivit tillgodosedda innan granskningstiden för detaljplanen löpt ut. Synpunkterna ska inkomma inom samrådstiden eller granskningstiden. Det räcker dock med att man inkommit med synpunkter i samrådsskedet med synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Det föreligger även här ett tolkningsutrymme gällande om synpunkterna blivit tillgodosedda eller ej. Här är inte alltid kommun och berörda överens, och saken får ibland prövas i domstol.

Premisserna för att kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan

Premisserna för att du som hyresgäst ska kunna föra talan mot ett beslut att anta en detaljplan är med andra ord:

  1. Du har inkommit med synpunkter under planprocessen, antingen under samrådstiden eller granskningstiden, men senast före utgången av granskningstiden.
  2. Beslutet att anta detaljplanen har gått dig emot.
  3. Beslutet att anta planen påverka din situation på ett inte obetydligt sätt.

Kommentar: Frågan som kvarstår, efter att samtliga premisser är uppfyllda, är vad som definieras som påverkan på ett ”inte obetydligt sätt”. Här skulle jag säga att det är upp till dig som klagande att bevisa för domstolen att du påverkas på ett betydligt sätt.

Läsvärt

Lagar

 

Fotnot   [ + ]

1. Effektiv och rättssäker PBL-överprövning. Betänkande av PBL-överklagandeutredningen. Statens offentliga utredningar. SOU 2014:14.
2. Min kommentar

Solstudier och skuggstudier i SketchUp

Inledning

I den här artikeln ska jag visa hur man utför skugg- och solstudier i SketchUp, och hur man sammanställer en enkel solstudierapport. Artikeln är dock inte en ”steg för steg”-guide som visar hur du klickar dig fram i programmet, utan visar framförallt på möjligheterna med SketchUp, och vad du kan tänkas vilja ha med i en solstudierapport.

Solstudier kan göras mer eller mindre detaljerade, och i det här exemplet kommer jag att utföra en relativt enkel solstudie som inte inte tar hänsyn till höjdnivåer eller vegetation, samt kommer jag enbart att studera solljus utanför byggnader. Solljustudier kan dock även utföras för inomhusmiljöer med redskapen som användes nedan.

Förkunskaper

Artikeln förutsätter att du har en del grundkunskaper i 3D-modelleringsprogramvaran SketchUp.

Har du inte grundkunskaper i SketchUp rekommendera jag boken SketchUp for Dummies och Sketchup for Site Design.

Mjukvara och underlag

I det här exemplet använder jag följande programvaror och underlag:

Det finns även gratisalternativ för SketchUp samt plugin för solstudier. Jag har dock inte hårdtestat om dessa är välfungerande för ändamålet. Extensionen SunHours tyckte jag var svåranvänd i jämförelse med DL-Light. Du kan testa gratisalternativen här:

Varför solstudier och skuggstudier?

Kort sammanfattat utförs sol- och skuggstudier för att bland annat belysa hur ny och äldre bebyggelse påverkas av till exempel nybyggnation, hur utemiljöer såsom parker och gaturum med mera påverkas av nybyggnation samt för att klargöra lämplig placering av solceller. En solstudie kan därmed ligga till grund för att byggnader placeras på lämpliga platser för att säkerställa en god tillgång till solljus både inne i och utanför byggnader, gaturum och övriga urbana miljöer med mera.

Vad säger lagar och regler?

Boverket om solljus

I skriften Solklart (Boverket 1991) anges ett önskat värde på solighet i boendemiljön om minst 5 timmars sol mellan klockan 9.00 – 17.00, vid vår- och höstdagjämning, för bostaden och på närmiljöns lekytor och sittplatser.

Kommentar: Ovan information kan tyckas något omodern men är det närmsta vi idag kommer en rekommendation. Är man lite djärv rekommenderar jag att man även tittar på genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag uppdelat på årstiderna vinter (t ex 22 december 2018 – 21 mars 2019), vår (t ex 21 mars 2018 – 21 juni 2018), sommar (t ex 21 juni 2018 – 23 september 2018) och höst (t ex 23 september 2018 – 22 december 2018).

Solljus vid ny- och ombyggnation enligt Boverkets byggregler

I Boverkets byggregler (BBR) ställs krav på vad som gäller både när man uppför och ändrar en byggnad. BBR innehåller föreskrifter och allmänna råd om tillgänglighet, bostadsutformning, rumshöjd, driftutrymmen, brandskydd, hygien, hälsa och miljö, bullerskydd, säkerhet vid användning och energihushållning.

Utdrag ur Boverkets byggregler gällande ljus

6:31 Allmänt

Byggnader ska utformas så att tillfredsställande ljusförhållanden är möjliga att uppnå, utan att skaderisker och olägenheter för människors hälsa uppstår. Ljusförhållandena är tillfredsställande när tillräcklig ljusstyrka och rätt ljushet (luminans) uppnås samt när ingen störande bländning eller inga störandes reflexer förekommer och därmed rätt belysningsstyrka och luminansfördelning föreligger.
/…/

6:311 Definitioner

Direkt dagsljus: Ljus genom fönster direkt mot det fria.
Direkt solljus: Solljus som lyser in i rum utan att ha reflekterats.
Indirekt dagsljus: Ljus från det fria som kommer in i rum utan fönster mot det fria.

6:322 Dagsljus

Rum eller avskiljbara delar av rum där människor vistas mer än tillfälligt ska utformas och orienteras
så att god tillgång till direkt dagsljus är möjlig, om detta inte är orimligt med hänsyn till rummets avsedda användning.
/…/

6:323 Solljus

I bostäder ska något rum eller någon avskiljbar del av ett rum där människor vistas mer än tillfälligt ha tillgång till direkt solljus. Studentbostäder om högst 35 m² behöver dock inte ha tillgång till direkt solljus. (BFS 2014:3).

6:33 Utblick

Allmänt råd
Minst ett fönster i rum eller avskiljbara delar av rum där människor vistas mer än tillfälligt bör vara placerat så att utblicken ger möjlighet att följa dygnets och årstidernas variationer. I bostäder bör inte takfönster utgöra enda dagsljuskälla i de rum där människor vistas mer än tillfälligt.

Solstudier i SketchUp med SunExposure/DL-Light från De Luminae

Datum för solstudier i rapporten

För analysen ställer väljer jag att utföra följande analys:

  1. Antal solljustimmar mellan klockan 9.00 – 17.00, vid vårdagjämning (år 2018 infaller vårdagjämning 20 mars)
  2. Antal solljustimmar mellan klockan 9.00 – 17.00 höstdagjämning (år 2018 infaller höstdagjämning 23 september)
  3. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under vinter (22 december 2018 – 21 mars 2019)
  4. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under vår (21 mars 2018 – 21 juni 2018)
  5. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under sommar (21 juni 2018 – 23 september 2018)
  6. Genomsnittligt antal solljustimmar mellan kl 09.00 – 17.00 per dag under höst (23 september 2018 – 22 december 2018)

Analysen kan utföras på SketchUp-modeller både före och efter en eventuell exploatering för att kunna jämföra och se förändringar i solljusförhållanden.

Analysen i SketchUp

1. För att utföra en analys av direkt solljus enligt följande exempel behöver du SketchUp med extensionen SunExposure/DL-Light från De Luminae installerad, samt en georefererad SketchUp-modell.

I min modell har jag, förutom byggnader, även valt att ha en yta för marken för att kunna analysera solljustimmar på innergårdar.

Georefererad Sketch Up-modell
1. Georefererad Sketch Up-modell.

2. Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera, samt färgpaletten.

2.1 Grundinställningar: Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera.
2.1 Grundinställningar: Ställ in SunExposure/DL-Light för de datum och tider du ska analysera.
2.2 Palettinställningar: Ställ in färgpaletten i SunExposure/DL-Light.
2.2 Palettinställningar: Ställ in färgpaletten i SunExposure/DL-Light.

3. Markera de ytor du ska analysera och starta analysen.

4. Välj ut ett par vyer som visar upp solljusförhållandena ur lämpliga perspektiv och ta en skärmavbild med hjälp av funktionen i SunExposure/DL-Light.
Ska du göra jämförelsestudier mellan olika exploateringsalternativ kan du skapa olika ”scener” (scenes) från olika vyer med standardredskapet i SketchUp och sedan återanvända vyerna.

4.1 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.
4.1 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.
4.2 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.
4.2 Skärmavbild med hjälp av SunExposure/DL-Light med palett.

5. Vid behov kan du även göra enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp ur olika perspektiv.

6. Enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp. Kl 09:00, 20 mars 2018.
6. Enkla skuggstudier med hjälp av standardfunktioner i SketchUp. Kl 09:00, 20 mars 2018.

6. Gör sedan om steg 2-5 för de datum och tider du valt att analysera, samt för eventuella olika exploateringsalternativ.

7. Sammanställ allt i en rapport.

Sammanställa en solstudierapport

Detta bör du ha med i en solstudierapport för att det ska bli enkelt för läsaren att förstå varför studien utförs, hur den kan användas och hur den eventuellt kan ifrågasättas och förbättras:

  • Utdrag ur Boverkets byggregler gällande ljus, för att tydliggöra varför solstudierna utförs.
  • Eventuella kommunala riktlinjer gällande ljus, för att tydliggöra hur kommunen förhåller sig till solljus i olika urbana miljöer.
  • Vilka förutsättningar/variabler som analys tagit hänsyn till i den aktuella solstudien (t ex om markhöjd, vegetation, och klimatdata, om det gäller direkt solljus, direkt dagsljus eller indirekt dagsljus).
  • Hur många mätpunkter per kvadratmeter som använts, för att kunna avgöra detaljeringsgrad.
  • Vilket redskap som använts för studien (i detta fallet SunExposure/DL-Light  från De Luminae.
  • Analys av solljusförhållanden vid utvalda datum.
  • Eventuellt analys olika exploateringsalternativ/jämförelsealternativ.
  • Eventuellt enkla skuggstudier.
  • Sammanfattning som beskriver eventuella problemområden som bör ses över eller diskuteras ytterligare. T ex kan man diskutera lämplighet av bostäder, lämplig placering av uteservering mm.
  • Bilagor med större bilder.

Exempel på solstudierapport

Exempelrapporten är inte fullständig med bilder eller sammanfattande analys. Bilder har bytts ut mot texter såsom ”Perspektiv 4: Vårdagjämning” och bör ersättas med bilder från lämpliga perspektiv.

Exempelrapport - Solstudier
Exempelrapport – Solstudier

Ladda ner exempelrapporten:
Solstudier – Exempel

Litteraturlista

Boverkets byggregler (BBR)
Ladda ner: Boverkets byggregler

Solklart (Boverket 1991)
Ladda ner: Solklart

SketchUp for Dummies av Aidan Chopra och Rebecca Huehls
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

Sketchup for Site Design av Daniel Tal
Köp boken: Adlibris | Bokus | CDON

Plankostnadsavtal: Bilagor. (Konsten att skriva tydliga plankostnadsavtal).

Denna artikel spinner vidare på min tidigare artikel gällande klarspråk, tydlighet och begriplighet i kommunala sammanhang.

Artikeln är skriven på ett sätt som förutsätter att du sedan tidigare besitter en del kunskap gällande vad detaljplanering innebär, hur ett planarbete påbörjas, att möjligheten att ta ut en utgift för detta arbete finns reglerat i  12 kap. 8 och 9 §§ plan- och bygglagen (2010:900), samt att kostnaden regleras av en taxa beslutad i kommunfullmäktige.

Annars rekommenderar jag en läsning av Sveriges Kommuner och Landstings information gällande ​Taxa, plan- och bygglov, samt kapitel 12 i plan- och bygglagen.

I denna artikel ger jag förslag på tre bilagor som jag rekommenderar att man har med i ett plankostnadsavtal för att göra beräkningen av plantaxan tydlig och transparent.

Om man väljer att dela upp det i tre bilagor, en bilaga, eller på något annat sätt väver in informationen i plankostnadsavtalet är inte det viktiga, utan det är informationen i dessa bilagor som är viktigt.

Anledningen till att jag delar upp informationen är att jag (1) vill skilja på avtal och underlag, och (2) skilja på de olika momenten som leder fram till den beräknade kostnaden.

Några förslag på hur man skriver plankostnadsavtal ger jag inte i den här artikeln, här fokuserar jag enbart på bilagorna.

Sist i artikel kan du ladda ner exempel på bilagorna i Word-och Pdf-format.

Vad är ett plankostnadsavtal?

Plankostnadsavtalet är det avtal som skrivs mellan kommunen och exploatören, och ”ger byggnadsnämnden möjlighet att få ersättning för kommunens kostnader för att upprätta eller ändra detaljplaner”1)SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.. Avtalet kan läggas upp på olika sätt, men i grunden reglerar det hur kostnaden för planarbetet beräknas och när denna kostnad ska betalas. Skrivs det inget plankostnadsavtalet i detta läge har kommunen möjlighet att ta ut kostnaden i bygglovsskedet (under förutsättningen att kommunen antagit en taxa för detta).

I det här exemplet kommer jag att utgå från Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 20112)Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016 som innehåller ett förslag till hur kommunens taxebestämmelser kan utformas, samt att vi väljer att debitera utifrån bedömd byggrätt, BTA (Bruttoarea) + OPA (öppenarea).

Varför bilagor?

Det är lätt att tro att alla som jobbar med exploatering är insatt i hur man beräknar plantaxa. Så är dock inte fallet. Både som handläggare och som exploatör finns det många inblandade som inte är vana vid dessa avtal, samt byts många gånger både handläggare på kommun och ansvariga hos exploatör ut under arbetets gång. Att vara tydlig innebär också att många missförstånd kan undvikas.

Vilken information och vilka  bilagor som jag rekommenderar att man använder baserar jag på de diskussioner jag haft med exploatörer och de frågor, gällande plankostnadsavtal, som uppkommit både inför och under planarbeten.

Bilagor till plankostnadsavtal

De bilagor jag rekommenderar att man har är:

  1. Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
  2. Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.
  3. Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Samt rekommenderar jag att man förklarar de begrepp man använder, och hänvisar till de standarder och dokument man använder som underlag. T ex förklarar begrepp såsom:

  • BTA: Bruttoarea (BTA) utgörs av mätvärda delar av våningsplan, begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan angiven begränsning för mätvärdhet.
  • OPA: Öppenarea (OPA) utgörs av helt eller delvis öppna areor inrättade för vistelse eller förvaring i anslutning till en byggnad. Öppenarean begränsas av omslutande byggnadsdelars utsida eller annan för mätvärdhet angiven begränsning.
  • BYA: Byggnadsarea (BYA) är den area som en byggnad upptar på marken. Öppenarea (OPA) ingår i byggnadsarean.
  • mPBB och PBB: Milliprisbasbelopp (mPBB) utgör en tusendel av gällande prisbasbeloppet (PBB). Prisbasbeloppet beräknas enligt 2 kap 7 § socialförsäkringsbalken (2010:110). För att få fram milliprisbasbelopp divideras prisbasbeloppet med 1000.

Och hänvisar till dokument såsom t ex:

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning

Bilaga 1 ger en enkel överblick av det aktuella området. Är det flera exploatörer som skriver plankostnadsavtal inom samma plan rekommenderar jag även att man markerar vilken del av planområdet (inklusive allmän platsmark) som avses med planavtalet för den specifika exploatören.

Detta för att minimera oron för att exploatören betalar för något som de själv inte kommer att bygga.

Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.
Bilaga 1: Karta med en geografisk avgränsning.

 

Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.
Bilaga 1.2: Karta med en geografisk avgränsning, och specificerat område inom planområdet.

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter

Bilaga 2 svarar på vilket underlag man använt för att beräkna planavgiften.

Detta möjliggör att exploatören kan se om något misstolkats eller borde ändras, och man slipper få frågan ”Hur kom ni fram till det”?

Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter
Bilaga 2: Beräkningsgrundande uppgifter.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Bilaga 3 innehåller formeln för beräkning, och de variabler som använts i formeln för att beräkna plantaxan. I detta fall utgår jag från formeln i Sveriges Kommuner och Landstings mall ”Plan- och bygglovtaxa 2011”. Andra beräkningsmodeller och taxor kan gälla i din kommun.

Detta gör beräkningen transparent och exploatören har möjlighet att dubbelkolla att beräkningen stämmer.

Bilaga 3: Beräkning av planavgift.
Bilaga 3: Beräkning av planavgift.

Ladda ner dokumentet

Här kan du ladda ner exempeldokumentet med bilagorna.
Word-format | Pdf-format

Fotnot   [ + ]

1. SKL.se underlag för konstruktion av PBL-taxa.
2. Detta är en vanlig mall som används av Sveriges kommuner. Sedan har varje kommun möjlighet att själv göra ändringar i mallen. En nyare modell finns här: Underlag för konstruktion av PBL-taxa 2014, version juni 2016